Hemos calculado el flujo de caja durante todo el período del préstamo y para nosotros es rentable.
En realidad no me refería al flujo de caja, sino a si la depreciación de la parte del edificio alquilada y los gastos por intereses superan permanentemente los ingresos. De lo contrario, ahora o tal vez un poco más tarde tendrías que pagar impuestos. En ese caso, sería más conveniente que los padres te regalaran el dinero en lugar de entregártelo como alquiler. También se puede dejar que los padres se queden gratis en la habitación de invitados.
Nos gustaría vivir allí durante 25 años (si no sucede nada). Por lo tanto, no sería un problema si los costos relacionados con el apartamento independiente, cercanos a la adquisición, superan el 15% y, por lo tanto, no pueden deducirse como depreciación directa. ¿Te refieres a este aspecto o a algo más?
Sí, a ambos.
Además:
Al vender inmuebles que no se usan personalmente, debes tributar la ganancia especulativa (precio de venta menos gastos de venta) menos (costos de adquisición + gastos accesorios de adquisición + costos de modernización activados), si vendes el inmueble dentro de los 10 años.
Los inmuebles de uso personal, que se han utilizado al menos 2 años por el propio propietario, están exentos. Esto te afectaría al apartamento alquilado.
Con 25 años eso no es un problema.
Como también señaló correctamente 11ant, sería bastante especial que a pesar de la modernización/reparación se pueda lograr una asignación fiscal de modo que en los primeros tres años se mantenga por debajo del 15%. Pero la verdadera proeza sería obtener un período residual de uso del apartamento independiente de quizás 20 o 25 años (o digamos: para la duración real del préstamo relacionado con el apartamento independiente ;-)).
Una reducción del período residual de uso con un aumento simultáneo del porcentaje de depreciación no existe, en mi opinión, para la depreciación inmobiliaria excepto para inmuebles monumentales. Si recuerdo bien el texto legal en el §7 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, para edificios residenciales no hay períodos de uso, sino porcentajes fijos del 2% o 2,5% para edificios construidos antes del 01.01.1925.
En caso de adquisición ahora y uso posterior diferente, en mi opinión, el período residual se reduciría pero el porcentaje se mantendría igual.
Como hace tiempo que no trabajo en asesoría fiscal ni elaboro declaraciones de impuestos sobre la renta, todo esto es solo un conocimiento mejorado de aficionado. Por favor, vuelve a consultarlo tú mismo o pregunta al asesor fiscal para seguridad jurídica.
¡Sí, gracias por la contribución! Algunos reciben una cantidad de dinero como regalo, nosotros recibimos un alquiler por la segunda residencia y así monetizamos un espacio que no usaríamos durante los próximos 5-10 años. Ni siquiera queremos exprimirlo hasta el último euro (por eso por precaución el 70% en lugar del 66%). Por suerte, la ciudad es lo suficientemente grande como para ofrecer una calculadora oficial del índice de alquileres, supongo que no habrá mayor problema con la oficina de impuestos (eso espero ;-)).
No quiero desanimarte, solo mostrar nuevamente costo/beneficio/riesgo.
Parece que estás familiarizado con la mayoría de las problemáticas fiscales.