Casa unifamiliar estilo Bauhaus superficie habitable 180 m con doble garaje

Hola a todos,


tras mucho tiempo leyendo (en silencio), aquí va mi primer post - simplemente necesito vuestra opinión / consejos – Atención: Esto va a ser un repaso general, la cantidad de preguntas no disminuye.
Nosotros (mi esposa, yo y un niño - en perspectiva deseamos otro hijo) vamos a comprar un terreno a un municipio en el sur de Baden (cita con el notario el 14.08.).
El terreno tiene 530m² y es muy "libre" en cuanto a la edificación, es decir, las formas del techo, etc., están muy abiertas.

Así llegamos a nuestra idea:
- Queremos una casa unifamiliar (estilo Bauhaus) con una superficie habitable de 180m² (no me preguntéis por qué queremos exactamente 180m² de superficie útil (más sobre eso en preguntas abiertas) – hasta ahora ha sido solo un número para nosotros, pero se está consolidando cada vez más…), nada de grifos dorados, casa inteligente si acaso solo básica, una chimenea de azulejos, 2 habitaciones infantiles, … quizás un sistema de ventilación, bomba de calor,… ¿Cuánta superficie habitacional necesito realmente? No logramos entenderlo del todo con nuestras investigaciones…
- Además queremos un sótano principalmente para almacenamiento y técnicas de la casa – con posterioridad podría ampliarse para un cuarto de hobbies / oficina, pero no al principio.

- Un garaje doble (alternativamente un garaje individual y un carport) completan los “hechos concretos”.

- Eficiencia energética: Buena pregunta – nos gustaría hacer “algo”, pero ese algo se acerca a KFW 55 y no a KFW 40 plus.

- Sobre el presupuesto: Siempre nos movimos en torno a la cifra mágica de medio millón, pero la realidad nos alcanzó, por lo que hemos ajustado nuestro presupuesto, que es el siguiente: - El terreno nos cuesta 150.000 EUR, las estimaciones actuales (+-15% de desviación, los arquitectos nos aseguraron creíblemente que esta es una estimación conservadora y más bien el límite superior) de los arquitectos oscilan entre 550.000 EUR y 650.000 EUR (sin mano de obra propia pero incluyendo todos los costos adicionales), por eso ajustamos nuestro presupuesto máximo para el proyecto total a 800.000 EUR, que se compone del terreno, la casa incluyendo costos adicionales y para la cocina etc. 50.000 EUR è 800.000 EUR.

- Planeamos hacer nosotros mismos si acaso lo “habitual” como suelos y quizás pintura así como el jardín.

- A través de la red de mi padre conocemos a algunos artesanos con los que trabajó en su antigua empresa (autónomo en jardinería y paisajismo). Por ello, por ejemplo, conseguimos que el equipo de construcción realice la excavación a buen precio.

- Tuvimos contacto durante tiempo con un gran y conocido constructor de casas prefabricadas – con base de madera – pero tras ver el precio, decidimos no seguir adelante (nota: una vez vivimos en un piso en una casa de construcción de entramado de madera, fue un horror y por ello tenemos también algún prejuicio sobre el tema madera).

- Hasta ahora hemos estado en contacto con cuatro arquitectos, uno quedó descartado por precio (aproximadamente un 20% más caro que los otros dos) y otro no nos convenció è por lo que quedaron dos en pie. (Después de reducir la lista a dos, nos recomendaron otro arquitecto con el que tomamos un café, pero fue tan caótico, tan desorganizado y con una oficina completamente desordenada que no continuamos la conversación más a fondo.)

- Con los dos arquitectos finalistas hemos decidido comunicarnos a comienzos de la próxima semana para dar nuestra decisión.

- Paralelamente, la asociación de constructores privados (Verband Privater Bauherren) nos informó en su correo de bienvenida que la estimación de costes en el modelo con arquitecto y contratación por gremios individuales “puede exceder entre un 30 y 40%”.

- Ahora estamos un poco confundidos porque respetamos el marco presupuestario y la posible desviación de +15% sobre 600.000/650.000 EUR (es decir, entre 90.000 EUR y 100.000 EUR, que no es una cifra pequeña).

¿Cómo ven todo esto? ¿Es la estimación de costes (detalles más abajo) realista? ¿Realista pero elevada? ¿Deberíamos tal vez apostar por un contratista general? ¿Conocen alguno? (¿Está permitido aquí hablar de nombres?)

Como se mencionó arriba, adjunto la estimación aproximada de costes que hemos recibido de nuestro arquitecto número 1:

*: Todos los precios sin impuestos

a) Edificio – Construcción: 371.500

[*]Obra gruesa: 170.000
[*]Trabajo de carpintería, construcción de techo: 65.000
[*]Andamios: 5.000
[*]Revoques interior y exterior: 30.000
[*]Trabajos de azulejos: 13.000
[*]Mortero nivelador: 8.500
[*]Puertas interiores: 5.000
[*]Trabajo de cerrajería: 7.000
[*]Trabajo de carpintería de ventanas: 40.000
[*]Pintura: 8.000
[*]Trabajos de revestimiento de suelo: 5.000
[*]Construcción en seco: 15.000

b) Edificio – Instalaciones técnicas: 100.000

- Calefacción: 26.000

- Sanitarios: 25.000

- Sistema de ventilación: 14.000

- Electricidad: 30.000

- Bomba de agua residual: 5.000

c) Gastos adicionales de construcción: 79.000

- Arquitecto incluyendo drenaje: 55.000 (para 60.000 bruto, incluyendo impuestos, acordamos provisionalmente)

- Estructurista: 7.500

- Consultor energético: 1.200

- Topógrafo: 1.500

- Informe del suelo: 1.000

- Tasas de permisos: 3.800

- Conexión de alcantarillado: 200

- Conexión eléctrica, telecomunicaciones, cable, agua: 4.500

- Electricidad en obra: 1.300

- Otros gastos / tasas adicionales: 2.000

Así llegamos a un total neto de alrededor de 550.000 +19% => 655.000 EUR

¿Qué opinan? ¿Está justificado? ¿Está sobreestimado? ¿Conservador? ¿Demasiado caro?

¿Deberíamos, para tener “seguridad en la planificación”, optar mejor por un contratista general?

Mil gracias de antemano por leer y por vuestros consejos.

Está bien. Para la casa, sin embargo, debes contar al menos con 600.000 a 650.000.

Todos los oficios mencionados serían más baratos aquí.
Pero tú estás en el sur de Alemania, allí todo cuesta un poco más.

En mi opinión, la estructura está bastante alta. ¿Qué hay dentro? ¿Monolítico, sótano, garaje, incluido trabajos de tierra?
30.000 € en electricidad para una instalación convencional también es bastante. 40.000 € en ventanas no es poco, supongo que incluye la puerta principal y un poco más de vidrio con persianas enrollables?
Los costos adicionales parecen bien, solo las conexiones de la casa me parecen demasiado optimistas, yo pondría más bien 10-12.000 € incluyendo aguas residuales (¿los 200 son una broma? ¡Solo las cámaras de transferencia cuestan a partir de 2.000!)

Así que me parece bastante adecuado. Pero un diagnóstico a distancia es, por supuesto, difícil.

¿Cuánta superficie habitable necesito en realidad?

130-170... eso sería una cifra considerable. Pero yo tiendo más hacia los 160. Más no puede hacer daño, si uno puede pagarlo.

Además queremos un sótano básicamente para almacenamiento y la técnica de la casa –

Entonces sólo necesitan 130-140.

Hagan un plan de espacios, un concepto de habitaciones. La técnica de la casa necesita ahí. 5-6 m², el almacenamiento debería estar donde se necesita: cuarto de lavandería en el piso superior, trastero y despensa en la planta baja... para eso no hace falta un sótano.
P.D.: la oficina ya está incluida en los 160.

Dos arquitectos para elegir deberían ser suficientes, aunque también tengo buenas experiencias con los caóticos y daría más peso a las referencias de los propietarios que a la apariencia de la oficina del profesor distraído. 180 m² ya no es una escala para gente humilde, y más aún en el "estilo Bauhaus" se espera cierta modernidad, es decir, en cuanto a la reventa no bajaría demasiado el nivel de sofisticación del equipamiento.

¿Está el garaje doble incluido con el techo ya en la construcción en bruto, así como el sótano? También se deben tener en cuenta las escaleras y el carpintero. No olvidar la sombra, el pavimento, los muebles, los alféizares interiores de las ventanas. 7500 para el estructurista me parece mucho, la construcción debe ser muy compleja.