¿Vender apartamentos o conservarlos?

Si él realmente tiene derecho de usufructo (lo he leído de otra manera), entonces también son ingresos computables para su banco. Te doy la razón en eso. Pero se lee diferente.

Las casas pertenecen en mitad a mi hermano y en mitad a mí.

Pertenecer = propiedad.

Sin embargo, 1/3 de las casas pertenecía a mi madre y 1/3 a mi tío.
Ambas partes fueron donadas a mitad a mi hermano y a mí
con usufructo vitalicio.

1/3 + 1/3 = 2/3. Faltan para el 100% ... 1/3. ¿A quién pertenecerá el último tercio?

De hecho, por lo tanto, dispongo de 1/6 de los ingresos actuales por alquiler.

Voilà - se encontró el último tercio o 2/6.

Por cierto. Ningún banco puede computar ingresos si éstos llegan a otra persona. No se debe considerar ni más ni menos aquí.

Por favor, reflexiona, Nordanney. Llega una pareja sin hijos, ambos funcionarios, con más de 4.000 € de ingresos netos Y aproximadamente 15.000 € anuales provenientes de VuV de un inmueble sin hipoteca, que vale cerca de 3 millones €, y que a través del usufructo (tabla de mortalidad! Porcentaje capitalizado creciente anual de los hermanos!) en algún momento pertenecerá en un 50% a cada uno de los hermanos, y tú dices - sí, lo siento, pero lamentablemente no podemos considerarlo.

El cliente ya salió de tu oficina antes de que pronunciaras la frase, eso debería quedarte claro. Eso se deduce solo de pensar que la familia podría obtener 3 millones en efectivo por la venta, ambos hermanos pagarían un inmueble de 600.000 € de su bolsillo y aún quedarían 1,8 millones para mejorar la pensión de la madre y el tío. Entonces, tu banco no ganaría nada con la operación y ambos hermanos tendrían una casa.

¿No te das cuenta de que algo no puede estar bien?

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola,

Intento aclarar:

1/6 del total es completamente mío

1/6 del total es completamente propiedad de mi hermano

1/3 pertenecía a mi madre y fue donado a la mitad para mí y a la mitad para mi hermano CON usufructo vitalicio para mi madre. Es decir, 1/3 de todos los ingresos/gastos corresponden a mi madre o deben ser asumidos por ella.

1/3 pertenecía a mi tío y fue donado a la mitad para mí y a la mitad para mi hermano CON usufructo vitalicio para mi tío. Es decir, 1/3 de todos los ingresos/gastos corresponden a mi tío o deben ser asumidos por él.

Espero que ahora sea más comprensible.

Gracias por la oferta respecto a [pn]. Con gusto lo tendré en cuenta.

Saludos

Tú y Tú dices - sí, lo siento, pero lamentablemente no podemos tener eso en cuenta.

No, no soy yo quien dice eso. El banco SOLO PUEDE computar la parte de rendimiento que queda en el cliente. El usufructo corresponde a otra persona y NO PUEDE ser considerado. PUEDE es la palabra clave, no es por falta de VOLUNTAD.

El cliente se ha ido de tu oficina antes de que pronunciaras la frase, deberías tenerlo claro. Esto se deduce solo con pensar que la familia podría obtener 3 millones en efectivo con la venta, que ambos hermanos pagarían cada uno un inmueble con 600.000 € de su bolsillo y aún quedarían 1,8 millones para mejorar la pensión de la madre y el tío. Entonces, tu banco no gana nada con la operación y ambos hermanos tienen una casa.

Sí, ¿qué crees cuántos clientes mandamos marchar porque no podemos ni queremos financiar - y aun así somos líderes del mercado en nuestro segmento?
Buen ejemplo Düsseldorf Kö o Köln Schildergasse. Compra del inmueble 30 millones €, inversión de capital propio 13 millones € + gastos accesorios, financiación 17 millones € demasiado alta - préstamo con valor de tasación del 115% ==> ¡clientes para casa!
Volviendo al usufructo. Si el usufructo no afecta a todo el inmueble, se considera la parte del alquiler libre. Si el usufructo grava todo el inmueble a favor de terceros, el valor del inmueble tiende a cero (a menos que los beneficiarios ya sean muy viejos). ¿Quién compraría un inmueble así sin rendimiento? Normalmente nadie, como con el derecho de habitación también.
Solo así lo ve un banco y desde el punto de vista de la tasación no puede ser de otra manera, porque el usufructo tiene prioridad.
Está claro que la familia siempre puede llegar a un acuerdo, pero tampoco a los bancos les interesa eso - ni deben interesarles.

1/6 del total es mío sin restricciones

Bien, con eso tienes tu parte de ingresos computable para el banco.

¿Notas que no eres banquero, sino ingeniero topógrafo ;)? Quédate con las cosas de las que realmente entiendes.

No, no soy yo quien dice eso. El banco SOLO PUEDE contabilizar la parte de rendimiento que queda para el cliente. El usufructo pertenece a otra persona y NO PUEDE ser tenido en cuenta. PUEDE es la palabra clave, no se trata de querer.

Estás seriamente reacio a entender la situación. El TE es usufructuario.

Sí, ¿qué crees que hacemos con clientes a los que no podemos y no queremos financiar – y aun así somos líderes del mercado en nuestro segmento?
Un buen ejemplo es Düsseldorf Kö o Köln Schildergasse. Compra del inmueble € 30 millones, capital propio € 13 millones + costes adicionales, financiación € 17 millones demasiado alta – índice de préstamo 115% ==> ¡¡clientes enviados a casa!!!

Lo cual no tiene absolutamente nada que ver con el ejemplo presentado.

Volviendo al usufructo. Si el usufructo no afecta a todo el inmueble, se considera la parte libre en alquiler.
Si el inmueble completo está gravado con un usufructo a favor de terceros

Lo cual, como ya se mencionó, es ilegal en el caso presente…

… el valor del inmueble tiende a cero (a menos que los beneficiarios sean muy ancianos). ¿Quién compraría tal inmueble sin rendimiento? Normalmente nadie, como con el derecho de habitación también.

Incorrecto. Palabra clave tabla de mortalidad. Ya lo mencioné, una vez te entra por un oído y te sale por el otro. Por cierto, los bancos hacen precisamente eso cuando adquieren una propiedad de los propietarios contra una renta vitalicia – compran tales inmuebles. Pero claro – ¡nadie lo haría! ¿Solo que sucede todos los días…

Solo así lo ve un banco y desde el punto de vista de la valoración no puede ser de otra manera, dado que el usufructo tendrá prioridad.
Claro que la familia siempre puede llegar a un acuerdo, pero a los bancos tampoco les interesa eso – ni debe interesarles. ¿Todavía recuerdas que no eres banquero sino perito topógrafo ;)? Mantente en lo que realmente sabes.

El problema es que los peritos topógrafos, en la carrera universitaria y en el referéndum de dos años en la administración pública, llevan a cabo valoraciones, son examinados y eso incluye, entre otras cosas, la capitalización de derechos de usufructo, por ejemplo.

Así que es muy fácil darle la vuelta a la tortilla, porque eso es mi especialidad. Solo está por ver cuánto tiempo tarda eso en llegar a ti.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

El TE es usufructuario.

Lo siento Dirk, pero tampoco lo interpreto así.

1/6 del total es sin restricciones mío

Con eso debería contar el banco.

1/3 pertenecía a mi madre y fue por donación regalado a partes iguales a mí y a mi hermano. CON usufructo vitalicio para mi madre. Es decir, 1/3 de todos los ingresos/gastos corresponden a mi madre o deben ser asumidos por ella.

1/3 pertenecía a mi tío y fue por donación regalado a partes iguales a mí y a mi hermano. CON usufructo vitalicio para mi tío. Es decir, 1/3 de todos los ingresos/gastos corresponden a mi tío o deben ser asumidos por él.

Eso podría servir quizás como garantía, ya que el valor debería ser mayor que el valor del usufructo, pero los ingresos corresponden a la madre y al tío. Por lo tanto, eso no afecta los ingresos mensuales.

No, los ingresos corresponden con 15.000€ al TE, con 15.000€ al hermano del TE y con 30.000€ cada uno a la madre y al tío.

Sin embargo, entender esto será difícil si no se comprende o se ignora sistemáticamente la estructura del usufructo en relación con la donación/sucesión anticipada. Aquí han transferido previamente a los hijos en un 99,9% por razones fiscales (valor de la transferencia >400.000€). La ley establece (¡lo escribo por tercera vez!) que el usufructo remanente de los transferentes no debe sumar en total el 100%. Por lo tanto, su argumento es ... como ya se ha explicado varias veces ... inválido por razones legales.

Los hijos deben recibir al menos un 10% de participación en el usufructo en esta estructura, de lo contrario, la administración tributaria no aceptará la operación.

Por lo tanto, los hijos son propietarios al 50% y también usufructuarios, aquí con 1/6 es decir aproximadamente un 16,6%, lo que supera el 10%.

Pero bueno, de nada sirve discutir ... Por supuesto que tienen razón y yo me quedaré tranquilo. ;)

Saludos cordiales Dirk Grafe