Vendre des appartements ou les garder ?

S'il est réellement titulaire de l'usufruit (ce que j'ai lu différemment), alors ce sont aussi des revenus pris en compte par sa banque. Je te le concède. Mais ça se lit autrement.

Les maisons appartiennent pour moitié à mon frère et pour moitié à moi.

Appartenir = propriété.

Cependant, un tiers des maisons appartenait à ma mère et un tiers à mon oncle.
Les deux parts ont été offertes par donation à moitié à mon frère et à moi
avec un usufruit viager.

1/3 + 1/3 = 2/3. Il manque 1/3 ... À qui appartient le dernier tiers ?

En fait, j’ai donc à disposition 1/6 des loyers actuels.

Voilà - le dernier tiers soit 2/6 est trouvé.

Au fait. Aucune banque ne peut prendre en compte des revenus s’ils reviennent à quelqu’un d’autre. Rien de plus et rien de moins à considérer ici.

Prends un instant pour réfléchir, Nordanney. Un couple sans enfant, tous deux fonctionnaires, avec +4 000 € de revenu net ET environ 15 000 € de revenus annuels issus d’un bien immobilier sans hypothèque, d’une valeur d’environ 3 millions d’euros et qui, par le biais de l'usufruit (table de mortalité ! part capitalisée croissante des frères annuellement !) appartiendra un jour à parts égales aux frères, vient te voir et tu dis - désolé, mais nous ne pouvons pas en tenir compte.

Le client est sorti de ton bureau avant même que tu aies prononcé la phrase, cela devrait être clair pour toi. Cela découle du simple raisonnement que la famille pourrait encaisser 3 millions en liquide en vendant, que les deux frères paieraient chacun une maison à 600 000 € comme dans le tiroir-caisse, et qu'il resterait encore 1,8 million pour améliorer la retraite de la mère et de l'oncle. Ta banque ne gagnerait alors rien sur la transaction et les deux frères auraient une maison.

Tu te rends compte toi-même que quelque chose ne peut pas coller, non ?

Cordialement
Dirk Grafe

Salut,

Je vais essayer d'éclaircir :

1/6 de l'ensemble m'appartient sans restriction

1/6 de l'ensemble appartient sans restriction à mon frère

1/3 appartenait à ma mère et a été offert par donation pour moitié à moi et pour moitié à mon frère AVEC usufruit à vie pour ma mère. C'est-à-dire que 1/3 de tous les revenus/dépenses revient à ma mère ou doit être pris en charge par elle.

1/3 appartenait à mon oncle et a été offert par donation pour moitié à moi et pour moitié à mon frère AVEC usufruit à vie pour mon oncle. C'est-à-dire que 1/3 de tous les revenus/dépenses revient à mon oncle ou doit être pris en charge par lui.

J'espère que c'est plus clair maintenant.

Merci pour l'offre concernant la pn. J'en profiterai volontiers.

Cordialement

Tu dis « dir » et « Du » - oui, désolé, mais malheureusement nous ne pouvons pas en tenir compte.

Non, ce n’est pas moi qui dis cela. La banque NE PEUT comptabiliser que la part de revenu qui reste au client. L’usufruit revient à quelqu’un d’autre et NE DOIT PAS être pris en compte. NE DOIT PAS est le mot-clé, ce n’est pas une question de VOLONTÉ.

Le client est sorti de ton bureau avant que tu n’aies prononcé cette phrase, cela devrait être clair pour toi. Cela découle déjà de la réflexion que la famille pourrait encaisser 3 millions en liquide par la vente, que les deux frères paieraient chacun un bien à 600 000 € sur leurs fonds propres et qu’il resterait encore 1,8 million pour améliorer la retraite de la mère et de l’oncle. Alors ta banque ne gagne rien sur cette affaire et les deux frères ont une maison.

Oui, devine combien de clients nous renvoyons parce que nous ne pouvons et ne voulons pas financer – et malgré cela, nous sommes leaders sur notre segment.
Un bel exemple Düsseldorf Kö ou Cologne Schildergasse. Achat d’un bien de 30 millions €, apport en fonds propres de 13 millions € + frais, financement de 17 millions € trop élevé – taux de prêt à la valeur 115 % ==> clients renvoyés chez eux !!!
Retour à l’usufruit. Si l’usufruit ne concerne pas l’ensemble du bien, la partie libre à la location est prise en compte. Si tout le bien est grevé d’un usufruit au profit de tiers, la valeur du bien tend vers zéro (sauf si les bénéficiaires sont déjà très âgés). Qui achèterait un bien sans revenus ? Normalement personne, comme pour le droit d’habitation également.
C’est ainsi que la banque voit les choses et, d’un point de vue d’évaluation, il en va de même, car l’usufruit est prioritaire.
Bien sûr, la famille peut toujours s’arranger d’une manière ou d’une autre, mais cela n’intéresse pas les banques – et elles ne doivent pas s’en soucier.

1/6 de l’ensemble m’appartient sans restriction

Bien, tu as ainsi ta part de revenu prise en compte par la banque.

Tu te rends compte que tu n’es pas banquier, mais géomètre ;). Reste sur les sujets que tu maîtrises vraiment.

Non, ce n’est pas moi qui le dis. La banque NE PEUT prendre en compte que la part de rendement qui reste au client. L’usufruit appartient à quelqu’un d’autre et NE DOIT PAS être pris en compte. NE DOIT PAS est le mot clé, ce n’est pas une question de VOLONTÉ.

Tu refuses sérieusement de comprendre la situation. Le TE est usufruitier.

Oui, tu te rends compte combien de clients nous refusons parce que nous ne pouvons pas ou ne voulons pas financer – et pourtant nous sommes parmi les leaders du marché dans notre segment.
Exemple typique Düsseldorf Kö ou Cologne Schildergasse. Achat d’objet 30 millions d’euros, mise de fonds propre 13 millions + frais annexes, financement 17 millions trop élevé – taux de prêt de 115 % ==> clients renvoyés chez eux !!!

Cela n’a absolument rien à voir avec l’exemple présenté.

Revenons à l’usufruit. Si l’usufruit ne concerne pas l’intégralité de l’objet, la partie libre à la location est prise en compte.
Si l’objet entier est grevé d’un usufruit au profit de tiers

Ce qui, comme déjà mentionné, est illégal dans le cas présent…

… la valeur de l’objet tend vers zéro (sauf si les bénéficiaires sont déjà très âgés). Qui achèterait un tel objet sans rendement ? Normalement personne, comme pour le droit d’habitation également.

Faux. Mot-clé table de mortalité. Déjà dit, ça entre par une oreille et ressort par l’autre chez toi. D’ailleurs les banques font précisément cela lorsqu’elles reprennent une propriété en viager auprès des propriétaires – elles achètent ce genre d’objets. Mais bien sûr – personne ne le ferait !? Cela arrive tous les jours…

C’est ainsi qu’une banque le voit et d’un point de vue d’évaluation, il ne peut en être autrement car l’usufruit sera prioritaire.
Bien sûr la famille peut toujours s’entendre, mais cela n’intéresse pas non plus les banques – elles ne doivent pas s’en soucier. Tu te rends compte que tu n’es pas banquier mais ingénieur géomètre ;). Occupe-toi des choses dont tu as vraiment la connaissance.

Le problème est que les ingénieurs géomètres apprennent l’évaluation lors de leurs études ainsi que durant le stage de deux ans auprès de l'État, sont examinés à ce sujet et que cela inclut notamment la capitalisation des droits d’usufruit, par exemple.

Il est donc facile de retourner la situation, car c’est mon domaine. Reste à savoir combien de temps il faudra avant que cela te parvienne.

Cordialement
Dirk Grafe

Le TE est usufruitier.

Désolé Dirk, mais je ne lis pas cela non plus.

1/6 du total m’appartient sans restriction

La banque devrait en tenir compte.

1/3 appartenait à ma mère et a été par donation donné pour moitié à moi et pour moitié à mon frère offert. AVEC usufruit viager pour ma mère. C’est-à-dire que 1/3 de tous les revenus/dépenses reviennent à ma mère ou doivent être supportés par elle.

1/3 appartenait à mon oncle et a été par donation donné pour moitié à moi et pour moitié à mon frère offert. AVEC usufruit viager pour mon oncle. C’est-à-dire que 1/3 de tous les revenus/dépenses reviennent à mon oncle ou doivent être supportés par lui.

Cela pourrait peut-être servir de garantie, car la valeur devrait être supérieure à celle de l’usufruit, mais les revenus reviennent à la mère et à l’oncle. Cela n’a donc pas d’influence sur les revenus mensuels.

Non, les revenus reviennent à 15 000 € au bénéficiaire principal, à 15 000 € au frère du bénéficiaire principal et à 30 000 € chacun à la mère ainsi qu’à l’oncle.

Cependant, comprendre cela sera difficile si l’on ne saisit pas le mécanisme de l’usufruit en lien avec la donation/transmission anticipée de succession ou si on l’ignore délibérément. Ici, ils ont dans 99,9 % des cas transféré à l’avance aux enfants pour des raisons fiscales (valeur du transfert >400 000 € !). La loi impose (je l’écris maintenant pour la troisième fois !!!) que l’usufruit restant des transférants ne doit _pas_ représenter 100 % au total. Votre argumentation est donc... comme déjà expliqué à plusieurs reprises... caduque pour des raisons juridiques.

Dans ce mécanisme, les enfants doivent recevoir au minimum une part d’usufruit de 10 %, sinon l’administration fiscale ne valide pas l’opération.

Par conséquent, les enfants sont à la fois propriétaires à hauteur de 50 % et usufruitiers, ici avec 1/6 soit environ 16,6 %, ce qui dépasse les 10 %.

Mais bon, à quoi bon parler dans le vide... Vous avez bien sûr raison et je peux rester tranquille. ;)

Cordialement
Dirk Grafe