leschaf
30.08.2022 17:38:32
- #1
Hola a todos,
hemos comprado en junio una casa para dos familias de 1936. Más información en sobre la financiación. Seguimos muy contentos de haber comprado. En diciembre llegará nuestro hijo y, a más tardar, cuando K2 necesite una habitación propia para dormir, el apartamento se quedará pequeño. Mientras tanto, hemos estado bastante a menudo en el lugar y estamos súper contentos con la ubicación. Todo, desde la guardería hasta el instituto, está a distancia peatonal, además hay muchas asociaciones deportivas, etc.
Desde la compra ha pasado bastante. Nuestra financiación se basó para la compra pura en capital propio y crédito bancario, para la renovación queríamos obtener capital de la venta de una propiedad. La venta ya se concretó y ha dado un poco más de lo que habíamos planeado en el caso optimista (365.000 € vs 350.000 € expectativa optimista vs 300.000 € expectativa mínima). He de decir que la venta me dio más dolores de cabeza que la compra de la nueva casa, aunque de facto era mucho menos dinero. Sobre todo las noticias sobre la bajada de precios en todas partes nos inquietaron y nos hicieron dudar si el comprador no se echaría atrás. Aunque tuvimos varias ofertas, y dos en la misma zona, el segundo interesado que dio una oferta alta reaccionó bastante molesto al ser rechazado. Entonces habríamos tenido que volver a publicar el anuncio, lo que debido al aumento de costes en todas las áreas de la vida desde la negociación probablemente habría resultado en un menor rendimiento para una casa relativamente antigua. Cuando el contrato notarial estuvo firmado, respiramos profundamente.
Así que ahora empieza, ya tenemos una arquitecta con la que durante más de dos años hemos ido revisando casas de vez en cuando. Ella ha hecho todas las citas y planificaciones hasta ahora de forma gratuita y ya ha invertido mucho tiempo. Ya hemos estado con el instalador de calefacción, electricista y expertos en suelos en el lugar. Todos han elogiado la estructura y el potencial, lo cual es muy tranquilizador.
Aquí una foto del estado actual desde el exterior por el lado del jardín:

La casa fue aislada desde fuera en 1996 con WDVS de 8 cm - por lo demás, lamentablemente, no se han hecho grandes medidas energéticas hasta ahora - y actualmente según el certificado energético tiene una demanda de aprox. 220 kwh/m²/a, que para 187 m² de superficie habitable equivaldría a 41.000 kwh al año. Según las facturas de gas en 2020 (último año habitado), sin embargo, solo se consumieron 22.000 kwh, con dos familias que vivían allí cada una sola. Eso sigue siendo mucho y por supuesto queremos hacer algo más moderno. Durante la ola de calor fue más fresco en las dos plantas completas que en nuestro apartamento antiguo, que ya es bastante fresco, lo que para mí es una buena señal. La casa en sí tiene muros macizos de doble hoja.
Esto significa para nosotros:
- Aislamiento del techo de la última planta: el ático tiene una gran superficie y cubre casi el 80 % del desván habitable. Por eso decidimos aislar primero el ático de forma económica en lugar del techo, ya que no necesitaremos ese espacio a corto plazo.
- Aislamiento del techo del sótano
- Eliminación de algunos puentes térmicos
- Ventanas y puertas exteriores completamente nuevas en toda la casa
La arquitecta dijo antes de la compra que con esto seguramente llegaríamos a 150 o menos kwh/m²/a y que optimizaciones adicionales podrían no ser económicas. Desde entonces han cambiado bastante los costes energéticos... veremos si más adelante hacemos algo más (¿ustedes creen, por ejemplo, que un aislamiento de relleno entre las dos capas de muro podría tener sentido adicionalmente? ¿O eso no se compatibiliza con el WDVS?). ¿Cómo lo ven ustedes, evaluación realista? Por supuesto me gustaría bajar aún más, pero preferiría evitar renovar completamente el techo.
Además:
- Cambiar tuberías y conductos en toda la casa
- Radiadores nuevos
- Si tiene sentido / la casa es calefactable razonablemente así: bomba de calor
- Si bomba de calor: instalación fotovoltaica (la parte izquierda del tejado en la foto está orientada directamente al sur)
Eso en cuanto a lo energético. Además se realizarán otros trabajos. Aquí está la planta actual, que es casi igual en planta baja y primera planta, aunque en ambas plantas entre las dos habitaciones a la derecha del plano hay un bonito pasillo con puerta corredera que se conservará:

Y el desván:

Lo que se pretende grosso modo es esto:
Planta baja:

Primera planta:

Como los dos baños tienen que ser nuevos de todos modos (fotos del interior más tarde), los moveremos hacia la parte frontal, hacia la calle. Así tendremos abajo espacio para abrir la zona de cocina/comedor y arriba la posibilidad de hacer el baño un poco más grande que ahora. Actualmente vivimos con un baño de 3 m², que se puede usar los tres, pero no es realmente cómodo :D
Trabajo casi al 100 % desde casa, por eso el despacho irá en planta baja. El desván se mantiene en su distribución. Allí habrá el despacho/taller de mi novia, una habitación de invitados y aún nos queda una habitación libre, sobre la que aún estamos negociando :). Lo bonito es que en la primera planta debido al techo inclinado tenemos techos incluso más altos (>2,60 m) que en planta baja y primera (2,55 m) y muy poca inclinación (fotos próximamente).
En toda la casa hay antiguos tablones de madera ocultos bajo varias capas de suelo. Por suerte no están pegados en ningún caso, sino solo apoyados, así que ya hemos mirado por debajo con el especialista en suelos y el estado fue considerado bueno. Por eso solo se restaurarán. Esa es también una de las razones por las que no queremos instalar suelo radiante: eso traería muchas complicaciones: el suelo sería inutilizable (tablones muy gruesos que probablemente se romperían al desmontarlos), las puertas no cabrían (que también solo queremos restaurar/pintar), igual que los marcos, etc. Arriba en el baño probablemente sí pondremos suelo radiante. La escalera interior también es una preciosa escalera antigua de madera que estaba oculta bajo alfombra y sólo se restaurará donde sea necesario.
La primera estimación de costes de la arquitecta es de 270.000 € para todas las medidas (sin fotovoltaica). Los tres artesanos que ya estuvieron allí confirmaron su cálculo por encima. La semana que viene llegan el estructurista y el fabricante de ventanas, estamos expectantes :)
Preocupaciones actuales:
- ¿Llegaremos a un nivel energético que permita una bomba de calor económicamente viable (tenemos mucha superficie de techo para fotovoltaica)?
- ¿Encaja el resto de la estimación de costes?
- ¿Qué sorpresas nos esperan aún?
- ¿Cuándo estará listo? La fecha prevista es el verano temprano del próximo año...
¡Esperamos vuestros comentarios!
hemos comprado en junio una casa para dos familias de 1936. Más información en sobre la financiación. Seguimos muy contentos de haber comprado. En diciembre llegará nuestro hijo y, a más tardar, cuando K2 necesite una habitación propia para dormir, el apartamento se quedará pequeño. Mientras tanto, hemos estado bastante a menudo en el lugar y estamos súper contentos con la ubicación. Todo, desde la guardería hasta el instituto, está a distancia peatonal, además hay muchas asociaciones deportivas, etc.
Desde la compra ha pasado bastante. Nuestra financiación se basó para la compra pura en capital propio y crédito bancario, para la renovación queríamos obtener capital de la venta de una propiedad. La venta ya se concretó y ha dado un poco más de lo que habíamos planeado en el caso optimista (365.000 € vs 350.000 € expectativa optimista vs 300.000 € expectativa mínima). He de decir que la venta me dio más dolores de cabeza que la compra de la nueva casa, aunque de facto era mucho menos dinero. Sobre todo las noticias sobre la bajada de precios en todas partes nos inquietaron y nos hicieron dudar si el comprador no se echaría atrás. Aunque tuvimos varias ofertas, y dos en la misma zona, el segundo interesado que dio una oferta alta reaccionó bastante molesto al ser rechazado. Entonces habríamos tenido que volver a publicar el anuncio, lo que debido al aumento de costes en todas las áreas de la vida desde la negociación probablemente habría resultado en un menor rendimiento para una casa relativamente antigua. Cuando el contrato notarial estuvo firmado, respiramos profundamente.
Así que ahora empieza, ya tenemos una arquitecta con la que durante más de dos años hemos ido revisando casas de vez en cuando. Ella ha hecho todas las citas y planificaciones hasta ahora de forma gratuita y ya ha invertido mucho tiempo. Ya hemos estado con el instalador de calefacción, electricista y expertos en suelos en el lugar. Todos han elogiado la estructura y el potencial, lo cual es muy tranquilizador.
Aquí una foto del estado actual desde el exterior por el lado del jardín:
La casa fue aislada desde fuera en 1996 con WDVS de 8 cm - por lo demás, lamentablemente, no se han hecho grandes medidas energéticas hasta ahora - y actualmente según el certificado energético tiene una demanda de aprox. 220 kwh/m²/a, que para 187 m² de superficie habitable equivaldría a 41.000 kwh al año. Según las facturas de gas en 2020 (último año habitado), sin embargo, solo se consumieron 22.000 kwh, con dos familias que vivían allí cada una sola. Eso sigue siendo mucho y por supuesto queremos hacer algo más moderno. Durante la ola de calor fue más fresco en las dos plantas completas que en nuestro apartamento antiguo, que ya es bastante fresco, lo que para mí es una buena señal. La casa en sí tiene muros macizos de doble hoja.
Esto significa para nosotros:
- Aislamiento del techo de la última planta: el ático tiene una gran superficie y cubre casi el 80 % del desván habitable. Por eso decidimos aislar primero el ático de forma económica en lugar del techo, ya que no necesitaremos ese espacio a corto plazo.
- Aislamiento del techo del sótano
- Eliminación de algunos puentes térmicos
- Ventanas y puertas exteriores completamente nuevas en toda la casa
La arquitecta dijo antes de la compra que con esto seguramente llegaríamos a 150 o menos kwh/m²/a y que optimizaciones adicionales podrían no ser económicas. Desde entonces han cambiado bastante los costes energéticos... veremos si más adelante hacemos algo más (¿ustedes creen, por ejemplo, que un aislamiento de relleno entre las dos capas de muro podría tener sentido adicionalmente? ¿O eso no se compatibiliza con el WDVS?). ¿Cómo lo ven ustedes, evaluación realista? Por supuesto me gustaría bajar aún más, pero preferiría evitar renovar completamente el techo.
Además:
- Cambiar tuberías y conductos en toda la casa
- Radiadores nuevos
- Si tiene sentido / la casa es calefactable razonablemente así: bomba de calor
- Si bomba de calor: instalación fotovoltaica (la parte izquierda del tejado en la foto está orientada directamente al sur)
Eso en cuanto a lo energético. Además se realizarán otros trabajos. Aquí está la planta actual, que es casi igual en planta baja y primera planta, aunque en ambas plantas entre las dos habitaciones a la derecha del plano hay un bonito pasillo con puerta corredera que se conservará:
Y el desván:
Lo que se pretende grosso modo es esto:
Planta baja:
Primera planta:
Como los dos baños tienen que ser nuevos de todos modos (fotos del interior más tarde), los moveremos hacia la parte frontal, hacia la calle. Así tendremos abajo espacio para abrir la zona de cocina/comedor y arriba la posibilidad de hacer el baño un poco más grande que ahora. Actualmente vivimos con un baño de 3 m², que se puede usar los tres, pero no es realmente cómodo :D
Trabajo casi al 100 % desde casa, por eso el despacho irá en planta baja. El desván se mantiene en su distribución. Allí habrá el despacho/taller de mi novia, una habitación de invitados y aún nos queda una habitación libre, sobre la que aún estamos negociando :). Lo bonito es que en la primera planta debido al techo inclinado tenemos techos incluso más altos (>2,60 m) que en planta baja y primera (2,55 m) y muy poca inclinación (fotos próximamente).
En toda la casa hay antiguos tablones de madera ocultos bajo varias capas de suelo. Por suerte no están pegados en ningún caso, sino solo apoyados, así que ya hemos mirado por debajo con el especialista en suelos y el estado fue considerado bueno. Por eso solo se restaurarán. Esa es también una de las razones por las que no queremos instalar suelo radiante: eso traería muchas complicaciones: el suelo sería inutilizable (tablones muy gruesos que probablemente se romperían al desmontarlos), las puertas no cabrían (que también solo queremos restaurar/pintar), igual que los marcos, etc. Arriba en el baño probablemente sí pondremos suelo radiante. La escalera interior también es una preciosa escalera antigua de madera que estaba oculta bajo alfombra y sólo se restaurará donde sea necesario.
La primera estimación de costes de la arquitecta es de 270.000 € para todas las medidas (sin fotovoltaica). Los tres artesanos que ya estuvieron allí confirmaron su cálculo por encima. La semana que viene llegan el estructurista y el fabricante de ventanas, estamos expectantes :)
Preocupaciones actuales:
- ¿Llegaremos a un nivel energético que permita una bomba de calor económicamente viable (tenemos mucha superficie de techo para fotovoltaica)?
- ¿Encaja el resto de la estimación de costes?
- ¿Qué sorpresas nos esperan aún?
- ¿Cuándo estará listo? La fecha prevista es el verano temprano del próximo año...
¡Esperamos vuestros comentarios!