Tasa mensual realista

Costos totales del proyecto (incluidos costos adicionales y reserva): 480.000, de los cuales terreno 71.050 euros (sin notario ni impuestos)
Capital propio: 50.000 (posiblemente pueda aumentar 20.000 más).
Ingreso neto: actualmente 3.500, a partir de marzo 4.350 mensuales, salario fijo número 13 (no debe ser considerado)
Niño en el hogar, actualmente no se planean más. La esposa está actualmente en licencia de maternidad sin subsidio por maternidad, a partir de marzo trabajará 20 horas por semana, es decir, los 830 euros no se necesitan actualmente y estarían completamente disponibles para un financiamiento.

La acumulación de capital propio no ha sido posible en el pasado debido a asuntos privados, todas las deudas (aproximadamente 5.000 euros) excepto el crédito a plazos (última cuota en mayo de 2017) fueron liquidadas en los últimos cuatro años.

Alquiler frío actual 640 euros, caliente 820 (en realidad más bien 850)

El proyecto de construcción es previsible que sea bastante único en nuestro pueblo durante los próximos años. El terreno está ubicado de forma tranquila y céntrica, terrenos no edificados comparables se pueden contar con los dedos de una mano y están en propiedad privada. No se contemplan nuevas áreas para construir, ya que tienen una ubicación muy mala. El pueblo está en un valle y está prácticamente completamente construido.

Edad el próximo año 37 (h) o 40 (m), es decir, se desea un plazo de crédito máximo de 30 años.

Mi cálculo actualmente es así: cuota máxima 1.500 euros (640 alquiler + 830 salario de la esposa).

La mejor oferta que he recibido hasta ahora con tasa fija a largo plazo fue de 1.600 mensuales, 25 años de tasa fija, aproximadamente 100.000 euros de saldo pendiente. Sin embargo, para entonces ya tendré 62 años y no me parece del todo óptimo.
Se planean amortizaciones especiales, pero no se pueden estimar con realismo.

¿Es una tasa fija más baja, junto con una cuota más baja, una alternativa? ¿Invertir paralelamente la diferencia para realizar amortizaciones especiales?
¿Es toda esta empresa crítica debido a la configuración del hogar?

Agradezco opiniones (aunque al final debemos decidir nosotros mismos).

Saludos
Mirko

Buenos días colega (Informatiker)

El proyecto es demasiado caro o los ingresos son demasiado bajos. Si ahora partes de 480k... serán al menos 510k... más bien aún más. El capital propio de 50k es mucho dinero, pero después de deducir los costos secundarios de construcción, tenéis casi una financiación del 100%. ¿Qué pasa con la cocina, la zona exterior y las otras 1000 cosas? Ahorrad más capital propio... El 20...30% es la recomendación general.

El alquiler tampoco puedes considerarlo 1:1 en la cuota... los costos adicionales en la casa serán mucho más altos. Así que, si acaso, solo el alquiler base. Amortización mínimo del 3% y no considerar amortización especial. También ignorar el decimotercer sueldo, etc.

Saludos, Steffen

Olvidé mencionar: la cocina se llevará, el área exterior está incluida en el monto. Pero muchas gracias de antemano por la primera evaluación.

1600 mensuales para qué suma de crédito?

Al principio habíamos planeado 500-600k.. ahora estamos en alrededor de 950k. Esto es sin duda extremo y no es lo habitual, pero casi todos suelen pasarse de eso. Y el resto se engaña a sí mismo porque ciertas cosas se dejan de lado.

Y "alte Schulden (ca. 5000 Euro)" no evidencian un superávit mensual previo. En una casa unifamiliar eso debería existir. Es decir: Cuando se muden a la casa, debería haber un poco más de dinero disponible mensualmente que en la fase de ahorro. Al menos así lo veo yo. ¿Puedo preguntar de dónde proviene el capital propio? Porque las deudas y 50k de capital propio no encajan. ¿Por qué no se amortizan entonces directamente las deudas?

385.000 préstamo hipotecario con cuotas constantes, 50.000 KfW -> suma total del crédito 435.000 intereses aplicables 25/10 años.
La casa fue diseñada por arquitectos con aproximadamente 1950 euros/m2, honorarios de arquitecto más gastos adicionales ya incluidos en los 480.000. Seguramente aún hay potenciales de ahorro en la casa, considerar más de 480.000 me parece totalmente irrealista para nosotros.
Deudas antiguas = descubierto anterior de mi esposa. Cambio de trabajo hace tres años, antes ganaba poco más un tema privado costoso (no un hobby), desde entonces se eliminó el descubierto negativo, niño incluido equipamiento inicial y actualmente se ha acumulado una reserva de 2 sueldos mensuales (que antes no se tenía). Por lo tanto, ya hay superávit, pero solo desde hace tres años. Además, están los 830 euros de salario de mi esposa, que actualmente no tenemos desde hace 2 años (permiso parental pero sin subsidio parental) y que prácticamente serán superávit a partir de marzo. El comportamiento de gasto también se ha optimizado durante varios años, ahora es mucho mejor que hace unos años.
El capital propio es la conversión de Riester más una subvención de los suegros.