Transferencia de propiedad - ¿cómo lo hacemos de la manera más hábil?

Actualmente tenemos un problema bastante serio y, lamentablemente, hemos terminado con un notario totalmente incompetente, cuya asesoría se limita a la frase "eso debe discutirlo con el asesor fiscal"; a su vez, nuestra asesora fiscal dice (con razón): "el derecho fiscal sigue al derecho civil".

Situación siguiente: a mi hermano y a mí ya nos pertenece el terreno donde está la casa de nuestros padres; además, a mi hermano le pertenece un poco más de terreno, lo que amplía el terreno común prácticamente.
Ahora hemos construido nuestra nueva casa allí. Ya existe una nueva medición, por lo que el terreno se ha dividido de modo que nuestra casa está en una parte y la casa de los padres en la otra parcela.

El terreno donde ahora se construye nuestra casa debería pertenecerme a mí y en parte también a mi esposo.
Entre hermanos, desafortunadamente solo hay una exención de 20.000€ para donaciones; asimismo, a su cuñado mi hermano solo puede hacer una donación libre de impuestos por esos mismos 20.000€. En total, por lo tanto, 40.000€.
Pero para que todo el terreno nos pertenezca, mi hermano tendría que transferirnos su parte total de dicho terreno, lo que asciende aproximadamente a 56.000€ (precio por metro cuadrado según valor catastral; puede usarse este valor para donaciones). Por lo tanto, tendrían que tributarse 16.000€ con un 15% de impuesto sobre donaciones (2.400€).

Nuestra idea ahora era: mi hermano me dona a mí y a mi esposo respectivamente metros cuadrados por un valor de 20.000€; los metros cuadrados que no se regalen así se venden a mí por contrato de compraventa normal. Luego serán valorados según el valor de mercado y no, como en una donación, según el valor catastral. Y eso se grava normalmente con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (mucho menos que el impuesto sobre donaciones; aproximadamente 700€).

Por lo tanto, tendríamos dos donaciones (cada una por un valor de 20.000€, a mí y a mi esposo) y una venta de los metros cuadrados restantes de mi hermano a mí, gravada luego con el impuesto sobre transmisiones y con el precio por metro cuadrado basado en el valor de mercado.

Por eso mi pregunta (que el notario, incluso tras varias consultas, no puede o no quiere responderme):

¿Es posible dividir una transferencia de terreno en una parte "donación" y otra parte "venta"?
¿Se puede hacer en una sola escritura o es mejor hacer dos o tres escrituras (una donación o dos donaciones y una venta)?
¿Es posible hacerlo con cierto tiempo de diferencia; es decir, hacemos las donaciones ahora y el próximo año, o algo parecido, mi hermano me vende el resto?
Ahorraríamos así unos 1.400€ de impuesto sobre transmisiones (para esta parte; hay una segunda parte aparte) si pudiéramos utilizar dos veces la exención por donación (una para mí y otra para mi esposo).
¿Es esto legalmente posible? ¿Se puede dividir en donación y venta?

Para nuestra asesora fiscal la situación está clara: donación hasta 20.000€ sin impuesto, venta con 3,5% de impuesto. Fin. Ella considera esta solución ingeniosa.

A cambio, mi hermano debería recibir también terreno de mi parte, concretamente del terreno donde está la casa de nuestros padres y que ahora nos pertenece a ambos por igual.
Aquí se usa el valor de mercado con la casa como base de cálculo (o sea, cuánto se obtendría por el terreno con la casa dividido por los metros cuadrados => da el precio por metro cuadrado).
También aquí le regalaría a mi hermano la cantidad de metros cuadrados que en conjunto estén por debajo del límite exento.
Para equilibrar y que mi hermano no tenga desventaja, también le tendría que vender metros cuadrados suficientes; aquí también volvería a aplicarse el impuesto sobre transmisiones.

El estado final debería ser: el terreno donde está nuestra nueva casa pertenece a mi esposo y a mí. El terreno con la casa de los padres pertenece en mayor porcentaje a mi hermano y en menor porcentaje a mí.

Para nosotros está bien si también lo hacemos en momentos diferentes; solo queremos que en los próximos años se alcance ese estado final.

He calculado todo esto, conseguido precios correspondientes, calculado los porcentajes respectivos de los terrenos, etc.

Ahora tengo el borrador del notario y su comentario: la donación mutua siempre es un intercambio, por tanto, un contrato puramente de permuta/cesión.
La permuta, dice nuestra asesora fiscal, se grava fiscalmente como una compra normal; es decir, tributación desde el primer euro. Así no podríamos utilizar la exención total de 60.000€ (lo que significa 2.100€ de impuesto sobre transmisiones que deberíamos pagar).
Aquí también la misma pregunta que arriba: ¿puedo dividir en una parte donación y otra venta?
Si en donaciones mutuas siempre es permuta, ¿se puede hacer esa segunda parte (es decir, de mí a mi hermano) con cierto lapso de tiempo? No nos importa no obtener la mejor solución rápidamente; podemos hacerlo por fases, si así nos ahorramos los mencionados 2.100€ de impuesto (considero que es una cantidad relevante para evaluar la mejor solución fiscal).

Quiero una solución jurídicamente y fiscalmente correcta, no hay duda. Pero si existe la posibilidad de utilizar las exenciones a las que tenemos derecho en una donación, nos gustaría hacerlo.

Nuestro notario actual ha sido superado por esta situación. Si al menos pudiera explicarnos las bases legales por las que solo es posible un contrato de permuta/cesión, como nos ha presentado (por cierto, tras cuatro reuniones, en dos de ellas sin preparación ni documentos; por eso no estoy convencida ni de su profesionalidad ni de su compromiso para encontrar la mejor solución para nosotros), tendríamos que aceptarlo.

Pero no lo puedo creer del todo y la investigación que he hecho con mis limitados conocimientos jurídicos hasta ahora me sugiere que sí debería haber otras soluciones.

Lo molesto: tenemos prisa. Mi esposo tiene que figurar en el registro de la propiedad para que recibamos la financiación (ya está todo firmado, pero el registro debe estar hecho). Además, se recalcularán los valores catastrales para 2019 (y seguramente subirán).
Tengo la impresión de que el notario simplemente nos está presentando la solución más fácil y rápida para él. Le da igual si pagamos más de 2.000€ en impuestos; él cobra según el valor a certificar; si encontró o no la solución más económica para nosotros, no le importa.

Si ahora me dicen: no hay otra forma legal, no se puede dividir en donación y venta, pues vale, nos tragaremos ese sapo. Pero nuestra asesora fiscal considera que debe existir otra solución.

¿Alguien aquí tiene suficiente conocimiento jurídico para decirme: sí, sigue adelante, hay solución? Entonces ahora haríamos solo una donación; mi hermano a mi esposo para que él aparezca en el registro y así se cierre la financiación. Para lo demás buscaríamos un notario más competente.
O bien una respuesta clara: no hay otra opción; la donación no es posible así, no es legalmente correcta.
Esta respuesta tampoco la recibí de nuestro notario; en verdad, no hemos oído nada de él sobre lo que legalmente es posible o no.

Perdón por el largo discurso, pero a lo mejor aquí hay alguien que sepa más que nuestro notario, o que esté dispuesto a hacer una declaración al respecto.

Puede ser que este notario chapucero sepa bien lo que sería lo mejor para nosotros, pero que eso suponga más trabajo para él y no gane más, ya que el valor a certificar sería el mismo; cada vez sospecho eso más (sobre todo tras las consultas totalmente vacías de contenido que hemos tenido hasta ahora).

Lo siento, pero esto va demasiado lejos para el foro. Sobre todo cuando aquí están hablando de [Peanuts].

Demasiado complicado pensado. Te doy dos ejemplos reales. La sociedad de tierras SH necesita 10 ha de tierra para la ampliación de una BAB. El agricultor Harm Harmsen las tiene. Se las da a la sociedad de tierras y recibe de ella 12 ha a cambio. Simplemente un intercambio. No se debe nada.
En el caso de que reciba 20 ha a cambio, pero tenga que pagarle a la sociedad de tierras 50 x, se aplicará el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.
K.

Intercambiar lo considero sencillo, sin embargo, la idea de parte donar y parte comprar no: eso no lo veo factible con un terreno. Para eso, se tendría que dividir vuestra parcela: una parte con el valor adecuado para donación, y otra parte que habría que comprar. Por desgracia, la casa ya está construida. Es decir, solo vería este camino viable si la casa - considerada la parcela donada por separado - no excediera el coeficiente de ocupación del suelo / coeficiente de edificación. Sin embargo, esta división catastral también tendría un costo.

Ambos expertos, en mi opinión, hacen las cosas más sencillas de lo necesario, aunque eso no es inusual en ambos casos. Los especialistas muy aplicados son más bien raros, los notarios y asesores fiscales que juegan bolos juntos regularmente son un poco más comunes.

Simplemente vender barato ...

¿Entre parientes? La oficina de hacienda huele la tostada. Socorro socorro, imagina que fuéramos hermanos, yo te diera 500 m² de terreno para construcción cerca de Hamburgo por 30 mil. La oficina de hacienda entonces pensaría, ah, y 200 pasan en negro y en efectivo en el bolso, bueno, a esos dos los vamos a examinar bien.