MateoD
08.06.2016 18:17:12
- #1
Hola a todos,
soy nuevo en el tema de la construcción de viviendas y me gustaría conocer vuestra opinión sobre la siguiente idea.
Antecedentes:
En el marco de una herencia tengo la posibilidad dentro de una comunidad de herederos en la zona de Erlangen, Núremberg Fürth (Baviera) de adquirir un terreno de mi tía fallecida en una ubicación residencial absolutamente privilegiada y muy demandada. El terreno tiene un tamaño de 1500 m2 con una casa unifamiliar antigua y sería divisible. El valor base del suelo es de 570 euros por m2.
Idea:
Después de estar mucho tiempo con la idea de adquirir una vivienda propia y de tener muy controlados los precios de la construcción nueva, he visto que si acaso hay alguna vivienda nueva disponible en esta zona, el m2 se calcula en unos 4300 euros. Todos los apartamentos se venden. Es increíble... Después de considerar que comprar ya es muy caro y que quizás podría adquirir un terreno en LA mejor zona residencial, he pensado en construir yo mismo un edificio de varias viviendas, construir un apartamento para mí y vender o alquilar el resto. Para apoyo financiero, contaría con la ayuda de mi padre.
Consulta en el ayuntamiento:
Ya he ido al ayuntamiento y me he informado sobre lo que se puede construir. Se me permitiría dividir el terreno y, según las normativas urbanísticas, podría construir un edificio de viviendas de dos plantas con un ancho de 13 metros y una longitud de 16 metros. No sería necesario un nuevo desarrollo del terreno. También se podría utilizar la buhardilla con tejado a dos aguas. No techo plano. Aunque esta no es necesariamente mi intención. Podría instalar delante de la entrada unos 2 carports y 2-3 plazas de aparcamiento. Según la normativa, con más de 3 apartamentos sería necesario construir un pequeño parque infantil y un espacio para bicicletas. En la misma calle, un gran promotor ha desarrollado el proyecto así. Sin embargo, encuentro la buhardilla un poco sobrecargada para la zona residencial.
Así tendríamos una superficie construida para la casa de 208 m2. Me han dicho que para un edificio de viviendas hay que descontar aproximadamente un 20% para calcular el valor neto habitable. Esto nos dejaría aproximadamente 166 m2 por planta. Teóricamente se podría situar un apartamento de 3 o 4 habitaciones y un apartamento de 2 habitaciones por planta, uno de los cuales sería mío.
Preguntas:
¿Es correcta la estimación de descontar un 20% para calcular el espacio habitable en la construcción de viviendas?
¿Cuánto cuesta aproximadamente por m2 un proyecto de construcción con acabados de alta calidad, sótano y sin ascensor?
Quiero intentar hacer un cálculo lo más preciso posible. El terreno se puede calcular bastante bien con los costes adicionales de construcción, pero no conozco los demás costes y no quiero dejar que me engañen.
He leído que un edificio de viviendas con acabados de alta calidad cuesta unos 1600 euros por m2. Si pago por un terreno de 750 m2 unos 600 euros por m2, según este cálculo estoy en unos 2200 euros por m2.
¿Qué más debería calcular aproximadamente? Supongamos que en total se pagan 3000 euros por m3 para los costes de construcción puros con todos los gastos que se reparten por m2, costes de construcción, costes adicionales, jardinería, seguros, etc. etc. etc. Con un precio de venta superior a 4000 euros, valdría la pena asumir el esfuerzo.
¿Alguien puede ayudarme con mi planteamiento? ¿Cómo debería calcular aproximadamente un proyecto así y qué pasos debería seguir?
¿Cómo procederíais vosotros? ¿Quién puede darme una cifra precisa aquí? ¿Arquitecto, constructor?
Simplemente no quiero pagar hoy en día 4300 euros por m2 a un constructor. Prefiero hacer mucho trabajo yo mismo junto con arquitectos y empresas competentes si merece la pena.
¡Muchas gracias por vuestro apoyo!
Un saludo,
Matthias
soy nuevo en el tema de la construcción de viviendas y me gustaría conocer vuestra opinión sobre la siguiente idea.
Antecedentes:
En el marco de una herencia tengo la posibilidad dentro de una comunidad de herederos en la zona de Erlangen, Núremberg Fürth (Baviera) de adquirir un terreno de mi tía fallecida en una ubicación residencial absolutamente privilegiada y muy demandada. El terreno tiene un tamaño de 1500 m2 con una casa unifamiliar antigua y sería divisible. El valor base del suelo es de 570 euros por m2.
Idea:
Después de estar mucho tiempo con la idea de adquirir una vivienda propia y de tener muy controlados los precios de la construcción nueva, he visto que si acaso hay alguna vivienda nueva disponible en esta zona, el m2 se calcula en unos 4300 euros. Todos los apartamentos se venden. Es increíble... Después de considerar que comprar ya es muy caro y que quizás podría adquirir un terreno en LA mejor zona residencial, he pensado en construir yo mismo un edificio de varias viviendas, construir un apartamento para mí y vender o alquilar el resto. Para apoyo financiero, contaría con la ayuda de mi padre.
Consulta en el ayuntamiento:
Ya he ido al ayuntamiento y me he informado sobre lo que se puede construir. Se me permitiría dividir el terreno y, según las normativas urbanísticas, podría construir un edificio de viviendas de dos plantas con un ancho de 13 metros y una longitud de 16 metros. No sería necesario un nuevo desarrollo del terreno. También se podría utilizar la buhardilla con tejado a dos aguas. No techo plano. Aunque esta no es necesariamente mi intención. Podría instalar delante de la entrada unos 2 carports y 2-3 plazas de aparcamiento. Según la normativa, con más de 3 apartamentos sería necesario construir un pequeño parque infantil y un espacio para bicicletas. En la misma calle, un gran promotor ha desarrollado el proyecto así. Sin embargo, encuentro la buhardilla un poco sobrecargada para la zona residencial.
Así tendríamos una superficie construida para la casa de 208 m2. Me han dicho que para un edificio de viviendas hay que descontar aproximadamente un 20% para calcular el valor neto habitable. Esto nos dejaría aproximadamente 166 m2 por planta. Teóricamente se podría situar un apartamento de 3 o 4 habitaciones y un apartamento de 2 habitaciones por planta, uno de los cuales sería mío.
Preguntas:
¿Es correcta la estimación de descontar un 20% para calcular el espacio habitable en la construcción de viviendas?
¿Cuánto cuesta aproximadamente por m2 un proyecto de construcción con acabados de alta calidad, sótano y sin ascensor?
Quiero intentar hacer un cálculo lo más preciso posible. El terreno se puede calcular bastante bien con los costes adicionales de construcción, pero no conozco los demás costes y no quiero dejar que me engañen.
He leído que un edificio de viviendas con acabados de alta calidad cuesta unos 1600 euros por m2. Si pago por un terreno de 750 m2 unos 600 euros por m2, según este cálculo estoy en unos 2200 euros por m2.
¿Qué más debería calcular aproximadamente? Supongamos que en total se pagan 3000 euros por m3 para los costes de construcción puros con todos los gastos que se reparten por m2, costes de construcción, costes adicionales, jardinería, seguros, etc. etc. etc. Con un precio de venta superior a 4000 euros, valdría la pena asumir el esfuerzo.
¿Alguien puede ayudarme con mi planteamiento? ¿Cómo debería calcular aproximadamente un proyecto así y qué pasos debería seguir?
¿Cómo procederíais vosotros? ¿Quién puede darme una cifra precisa aquí? ¿Arquitecto, constructor?
Simplemente no quiero pagar hoy en día 4300 euros por m2 a un constructor. Prefiero hacer mucho trabajo yo mismo junto con arquitectos y empresas competentes si merece la pena.
¡Muchas gracias por vuestro apoyo!
Un saludo,
Matthias