Selección de parcela en la zona de nueva construcción para casa unifamiliar - orden de preferencia

Hola a todos,

tras una larga espera ha llegado el momento y nuestra ciudad (NRW) finalmente ha iniciado la comercialización de una nueva zona residencial en las afueras de la ciudad. En el marco del procedimiento de solicitud, los terrenos para casas unifamiliares y viviendas pareadas se asignan según una cierta lógica de adjudicación. Suponemos que tendremos la posibilidad de compra y entonces tendremos que elegir rápidamente entre los terrenos aún libres. No está claro cuándo nos tocará, por lo que como preparación nos gustaría establecer nuestro orden personal de preferencia para todos los terrenos.

¿Cuáles son nuestros requisitos?
Como familia de cuatro miembros (38, 35, 5, 2) queremos construir una casa unifamiliar (~150-160m² preferiblemente sin sótano, con techo inclinado) incluyendo cochera/garaje. Básicamente no tenemos exigencias extraordinarias que deberían influir directamente sobre el terreno.

Con respecto al terreno, buscamos prioritariamente un terreno para una casa unifamiliar que esté lo más tranquilo posible (nivel de ruido/tráfico de paso) dentro de la zona residencial (prioridad 1). Por supuesto, la orientación y el tamaño en general también son importantes, aunque quedan en segundo lugar respecto al primer factor.

¿Cómo es el plan de desarrollo?
Aquí los detalles que considero más importantes del plan de desarrollo, que son idénticos para todos los terrenos ofertados:

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2 plantas completas con coeficiente de ocupación del suelo 0,4 y coeficiente de área edificable 0,8
[*]Altura del zócalo máx. 0,5 m, altura de la alero máx. 6,5 m, altura de la cumbrera máx. 11,0 m
[*]Tipo de techo:
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[*]Si hay dos plantas completas:
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[*]Techo plano o techo inclinado con pendiente entre 22° y 30°.
[*]Alternativamente plantas retranqueadas con techo plano o techo con inclinación suave hasta 16°.


[*]Si hay una planta completa: no hay especificación sobre tipo de techo ni pendiente
[*]No se permiten buhardillas, estructuras añadidas en el techo ni logias

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Garajes, cocheras y dependencias auxiliares solo en el área de construcción o a los lados hacia el límite. Delante de las entradas a garajes hay 5 m de espacio de almacenamiento (excepto para cocheras). Se permite sobrepasar el límite de construcción hacia el jardín hasta una profundidad de 2 m.

Como no se permite enlazar: si hay interés, el plan de desarrollo completo se puede encontrar fácilmente en Google buscando "Bocholt Bebauungsplan 8-23 Loikumer Weg".

¿Qué terrenos se venden?
Se venden 21 terrenos para casas unifamiliares y 7 terrenos para viviendas pareadas. El precio es uniforme, 220 €/m² incluyendo costos de urbanización. Actualmente los terrenos son tierras de cultivo y completamente planas. Adjunto una imagen aérea, un extracto del plan de desarrollo así como un concepto no vinculante de construcción (solo los terrenos numerados están a la venta).

Si se desea más información, el folleto completo también se puede encontrar en Google buscando "Bocholt Wohnbaugrundstücke Mussum - Loikumer Weg".

La zona residencial será de uso mixto: además de casas unifamiliares y viviendas pareadas habrá una guardería, edificios de viviendas multifamiliares y un parque infantil. Al oeste de la zona residencial hay una carretera federal, por lo que la edificación en el oeste será cerrada (protección contra ruido hacia la carretera; el diseño exacto de la edificación aún es incierto). Al norte hay tres edificios multifamiliares grandes. Básicamente, debido a las viviendas multifamiliares en el norte y oeste, se espera un tráfico de paso ebullicioso dentro de la zona; no será una urbanización puramente tranquila de casas unifamiliares. Por eso, al elegir los terrenos pondríamos el foco principal en la máxima tranquilidad posible.

¿Preguntas para vosotros?
Llevamos tiempo pensando qué terrenos tienen qué ventajas y también tenemos algunos favoritos. No menciono estos primeros para recibir comentarios lo menos condicionados posible. ¿Cuáles serían vuestros favoritos y en qué aspectos prestaríais especial atención para cubrir lo mejor posible nuestros requisitos?

Un saludo
Malte

debería estar lo más tranquilo posible (volumen/tráfico de paso) (requisito prioridad 1).

¿En qué se basa eso? No hay nadie que desee un entorno ruidoso. Pero si se busca tranquilidad prioritaria 1, quizás uno está equivocado de entrada si elige un barrio nuevo.
Seguramente no son los vehículos que pasan por el lado de la entrada por la mañana y por la noche los que representan un problema de ruido. Más bien, suelen ser los ruidos de la hora del descanso en las terrazas vecinas los que se perciben como molestos.
Los edificios multifamiliares al menos protegen del ruido de la calle principal al noroeste.

Por lo demás, vale: en cualquier terreno se puede construir una casa habitable. En cuanto a la orientación, por supuesto: cada ventaja aparente tiene su desventaja, así como cada desventaja tiene sus ventajas.

Muy simpático:

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Probablemente exageré un poco al hablar de la tranquilidad: sabemos lo que significa vivir en una zona de nueva construcción (que es nuestro caso actualmente) y nos gusta la atmósfera y sobre todo que aquí casi exclusivamente vivirán familias con niños pequeños por lo general. Solo vemos que comparado con nuestro lugar de residencia actual (una zona de nueva construcción más tranquila porque solo hay casas unifamiliares y adosadas) será un poco más bullicioso debido al mayor número de habitantes. Como casi todas las parcelas son bastante cuadradas, en principio se podrá construir en todas una "casa estándar" - gracias por confirmar tu suposición al respecto. Por eso trataríamos de conseguir una parcela donde el tráfico de paso sea menor y haya algo de distancia a las casas multifamiliares.

Acabo de darme cuenta de que no mencioné los tamaños de las parcelas ni aparecen en las imágenes. Las parcelas para casas unifamiliares suelen tener entre 440 m² y 550 m². Solo el número 31 es una excepción y tiene solo 372 m² (aproximadamente 15 m de ancho y 25 m de largo). Aquí una casa sin sótano ni garaje/estacionamientos probablemente sea un poco más desafiante. Sin embargo, la ubicación de la parcela es bastante agradable.

Muy simpático:
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De hecho, un agricultor muy simpático que cada año crea un bonito laberinto de maíz y ofrece mucho para los niños.

Somos conscientes de lo que significa vivir en una zona de nueva construcción (es nuestro caso actualmente) y nos gusta la atmósfera y sobre todo que aquí casi exclusivamente vivirán familias, por lo general con niños pequeños.

Nos gustó esa atmósfera durante 18 años en una urbanización de casas adosadas. Siempre había suficientes niños que podían juntarse para jugar, la vecindad funcionaba. Como todos se mudaron casi al mismo tiempo, ayudarse mutuamente y hablar sobre la construcción era un interés común, sobre la base del cual se podía entender bastante bien.

Por eso procuraríamos conseguir un terreno donde el tráfico de paso se reduzca y haya algo de distancia con respecto a los edificios de varios apartamentos.

Los edificios de varios apartamentos en el entorno no son un problema si se trata a las personas con humanidad. Sólo evitaría que puedan mirar demasiado fácilmente desde arriba al jardín. A los niños no les importa cuando juegan juntos y mientras no se desarrolle un comportamiento arrogante entre los padres, todo es fácil.
Cuanto menos tráfico de paso, mejor para los niños.
Cuanto menos cerca de la calle esté la cerca, menos problemas habrá con el mantenimiento y los destrozos.

Número 21: Poco lindero con la calle y ubicación con poco tráfico. Pero esto sólo es beneficioso para personas capaces de crear una buena comunidad vecinal y, si es necesario, también lidiar con egoístas sin enojarse por ello. Aquí hay mucho que leer sobre pequeñas rivalidades vecinales, tanto de vecinos descritos como de quienes describen y comentan. Así que sí existen, esos vecinos un poco problemáticos.

Número 31. Probablemente el terreno “más privado” entre los ofrecidos. La proximidad a la guardería molesta poco si el acceso no es desde la zona residencial. Quienes son sensibles incluso durante el día, probablemente harían bien en evitar esa cercanía.

Toma un terreno donde la terraza pueda estar al oeste, sin sombra de los vecinos y que tengas como máximo 2 vecinos. En la calle se pone un seto o una cerca y no se espera ruido de la calle en absoluto. Allí circulan un 90% de vecinos, no hay tráfico de paso.

El número 21 nunca lo tomaría, estás completamente rodeado por vecinos. No solo importa uno mismo, los vecinos también deben colaborar...

Tengo un terreno en esquina y nunca elegiría otro.

¿Qué se vuelve rosa? ¿Un edificio público? ¿Guardería? La pregunta es cómo es la situación de aparcamiento del edificio multifamiliar. Personalmente, probablemente elegiría un terreno en el sur, con una franja verde ampliada el terreno gana en tamaño visualmente. (Atención, no he revisado el plan de desarrollo)