¿Planificación por contratista general o arquitecto independiente?

Hola a todos,

estamos al principio de nuestros planes para construir una casa – hemos comprado un terreno, hemos tenido una primera conversación general con un constructor general (GU) y tenemos muchas preguntas.
Es un texto largo el que escribo aquí, por lo que os agradecería mucho que me dierais retroalimentación. Para mayor claridad, he separado y numerado mis preguntas.
Queremos construir llave en mano con una empresa constructora de obra sólida. Un perito de la construcción conocido por nosotros nos recomendó, cuando preguntamos, cuatro empresas en nuestra región con las que ha tenido buena experiencia durante años. Con un arquitecto de una de estas empresas hablamos, antes de comprar nuestro terreno, sobre nuestras ideas generales. Como sabemos que muchos propietarios han tenido realmente buenas experiencias con esta empresa, será nuestro primer contacto cuando las cosas se vuelvan más concretas.
Sin embargo, nos preguntamos si deberíamos dejar que esta empresa haga la planificación completa incluyendo la oferta, para luego solicitar ofertas a competidores, o si primero deberíamos contratar a un arquitecto independiente y finalmente acudir con los planos que él haga a las empresas constructoras. En cualquier caso, queremos que un experto compare las ofertas, ya que dudamos que podamos comprender completamente las descripciones de servicios por nuestra cuenta.
Sé que preguntas similares ya se han debatido muchas veces en este foro, pero como esto fue algunas veces en otro contexto, os agradezco mucho que me contéis vuestras experiencias.

Opción 1: planificación por la empresa constructora
El arquitecto de una de las empresas con las que hablamos nos dio en general una impresión seria y competente. Sin embargo, tuvimos la sensación de que quería influir un poco en nuestras ideas. Por ejemplo, nos aconsejó no hacer un sótano, independiente del terreno — con argumentos poco sólidos. Esto nos resultó muy molesto y nos preguntamos si en futuras conversaciones tendería a influirnos para alejarnos de opciones de equipamiento que sean menos lucrativas para la empresa que otras. En caso de duda, quizá no lo notaríamos tanto como en el tema del sótano.
Por supuesto, no se obtiene de una empresa una planificación tan independiente como la de un arquitecto libre. Por otro lado, nos preguntamos si una casa planificada por una empresa constructora es en general considerablemente más barata que una planificada por un arquitecto libre. Muchos constructores rechazan vender casas prefabricadas, pero es lógico que tengan esquemas probados en mente que les resulten económicamente favorables. Por ello, mi primera pregunta:

1. ¿Creéis que como promotores se sale mejor económicamente si la planificación la hace la empresa constructora?
Para nosotros estaría muy bien usar un plano estándar que pueda ser adaptado en detalles. No necesitamos una casa individual diseñada por un arquitecto. Sin embargo, sí nos gustaría una asesoría honesta en la planificación que no esté exclusivamente motivada por intereses financieros por parte de la empresa constructora.
Otra segunda pregunta al respecto:

2. Supongamos que dejamos que esa empresa planifique la casa y luego acudimos con esos planos a competidores. Según vuestra experiencia, ¿los competidores pueden trabajar con esos planos y presentar una oferta o debemos asumir que con cada competidor habría que planificar todo de nuevo desde cero?
Más allá de que la segunda opción llevaría mucho tiempo, también nos preguntamos hasta qué punto las ofertas basadas en planos diferentes serían comparables.

Opción 2: planificación por un arquitecto independiente
Vemos ventajas en la independencia de los arquitectos libres, pero nos preguntamos, como dije antes, si una casa planificada por un arquitecto es significativamente más cara que una basada en un plano que la empresa constructora ya haya implementado muchas veces con algunas modificaciones.

3. Además, no podemos juzgar si las empresas constructoras pueden aprovechar los planos de un arquitecto o si a veces prefieren elaborar sus propios planos antes de hacer una oferta, lo que produciría un doble gasto de tiempo y dinero. En realidad queremos solicitar ofertas a las cuatro empresas mencionadas, por lo que nos interesa que ninguna se excluya porque no haya hecho la planificación propia.

4. He oído que a menudo se discute qué fases de servicios debería contratar uno a un arquitecto libre cuando se va a construir con un GU. Tobias Beuler & Co. recomiendan las fases 1-3, otros lo desaconsejan rotundamente. ¿Qué opináis? ¿Qué fases de servicios hacen falta realmente, cuáles son simplemente “nice to have”?

Y para terminar:
5. Nos preguntamos cuál de las dos opciones 1 y 2 ahorra más tiempo en conjunto. Está claro que construir una casa es intensivo en tiempo, pero estamos en una situación vital bastante ajustada. Si genuinamente se puede ahorrar tiempo, eso ya es un criterio importante para nosotros.

¡Muchísimas gracias de antemano por vuestras respuestas!

El arquitecto de una empresa,

Al final es un vendedor de la empresa constructora. Eso nunca se debe olvidar. Él trabaja para el contratista general y recibe su salario de allí.

¿Es vuestra opinión que como promotor uno sale mejor económicamente si deja planear al empresa constructora?

No, ¿por qué la casa debería salir más barata?

Supongamos que dejamos planear la casa a dicha empresa

, entonces será un plan estándar o lo pagarás.

que los competidores podrían hacer algo con los planos y presentar una oferta

Podrían, pero ¿cómo será la oferta? ¿Más que una página con realmente TODAS las cantidades, medidas y calidades? Para poder comparar realmente, necesitas una licitación que haga un arquitecto.

Las ofertas basadas en diferentes planos serían comparables.

Para nada.

Vemos ventajas debido a la independencia de los arquitectos libres, pero nos preguntamos, como se dijo arriba, si una casa diseñada por un arquitecto es significativamente más cara que una que se basa en un plano con algunas modificaciones que una constructora ya ha realizado muchas veces.

Ah, modificaciones. Entonces ya no será el estándar. Cuanto más te alejes de la casa estándar, más cara será. Entonces hay que dibujar nuevos planos, el agua/alcantarillado y la electricidad quizás ya no encajen. También necesitas un nuevo cálculo estructural.
Arquitecto = casa planeada según vuestros deseos
Constructor de casas, en el mejor de los casos, si tomas la casa estándar tal cual (como cuando compras un traje; si necesita pantalones más largos, cintura más pequeña, etc., también puedes mandar a hacer uno a medida).

Además, no podemos evaluar si las empresas constructoras ciertamente pueden hacer algo con los planos de un arquitecto

Para eso están los planos. Y las licitaciones. La empresa recibe 120 páginas con vuestros deseos. Puede cumplirlas y presentar una oferta o no. Si no, no tiene cliente. Lo bueno es que estas 120 páginas, que muestran claramente toda vuestra casa, las reciben 4 empresas constructoras. Y entonces sí se puede comparar realmente.

He oído que a menudo se discute qué fases de servicios se deberían solicitar a un arquitecto libre cuando se quiere construir con un contratista general. Tobias Beuler & Co. recomiendan las fases 1-3, otros lo desaconsejan rotundamente. ¿Qué opináis? ¿Qué fases de servicios son realmente necesarias, cuáles son “nice to have”?

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Nos preguntamos cuál de las dos opciones 1 y 2 es más ahorradora de tiempo al final

Olvídate de la pregunta después de unos meses cuando la inversión es 500k o más. Si cometes un error al principio, no te costará tres meses, sino los próximos 25 años o más estarás molesto porque la planificación fue mala.

Se puede ahorrar tiempo con buena conciencia

No, no realmente.

Para nosotros estaría completamente bien tomar un plano estándar, que posiblemente se ajuste en detalles. Realmente no necesitamos una casa de arquitecto personalizada. Sin embargo, nos gustaría recibir un asesoramiento honesto durante la planificación, que no esté exclusivamente influenciado por intereses financieros por parte de la empresa constructora.

Si se reutilizan planos ya hechos, eso representa un mejor margen para el proveedor del servicio; no veo necesariamente una ventaja real para ti. En cuanto a la calidad del asesoramiento, tengo una opinión un poco diferente a la de : depende más de la persona que del tipo de relación laboral.

Suponiendo que dejaríamos que la mencionada empresa planificara la casa y luego acudiríamos con esos planos a competidores

Aunque es una idea obvia, no es del todo correcto, a menos que compres los planos. Yo rechazaría presupuestar un plano ajeno cuyos derechos no estén claramente en manos del cliente. Si encuentras una empresa que haga una oferta basándose en un plano así, sabes que tienes un socio constructivo dispuesto a actuar de manera poco limpia. Tampoco es bueno en caso de problemas — y en la construcción siempre los hay.
Mi consejo: Olvídate de la idea.

Además, no podemos evaluar si las empresas constructoras pueden realmente trabajar con los planos de un arquitecto

Sí pueden. La planificación del arquitecto está diseñada para obtener diferentes ofertas. En principio, eso es lo que queréis.

¿Qué fases del servicio son realmente necesarias, cuáles son “nice to have”?

Necesitas todas las fases del servicio. La cuestión es a quién pagas por cada una y qué quieres hacer tú mismo. No hay una recomendación general. Cuanto menos te atrevas a hacer tú mismo y más confíes en las empresas constructoras involucradas, más implicaría yo a un arquitecto que sea algo así como tu “abogado” en la obra.

Está claro que la construcción de la casa llevará tiempo, sin embargo, ahora estamos en una situación vital muy ajustada. Ahorrar tiempo de manera responsable es un criterio importante para nosotros.

La posibilidad de invertir tan poco tiempo como sea posible sin poner en peligro el proyecto se basa en tres parámetros:
1. La capacidad para establecer prioridades y actuar en consecuencia (mayores enemigos: a) confundir importante con urgente, b) falta de disciplina)
2. La capacidad para decidir (mayores enemigos: A) poca confianza en uno mismo y en otros, b) miedo a equivocarse, c) falta de disposición para asumir la responsabilidad de las propias acciones, d) ver punto 1 “prioridades”)
3. La capacidad para delegar (mayores enemigos: a) desconfianza, b) tacañería, c) comunicación poco clara, d) ver punto 1 “prioridades”)
Eso no tiene nada que ver con si se contrata o no a un arquitecto.

La respuesta depende en mi opinión un poco de la suerte.
Mis padres estuvieron satisfechos con la construcción de la casa solo con el tercer arquitecto. Como los primeros fueron pagados de todas formas, esto fue definitivamente más caro que con el contratista general. Si hubieran ido directamente al tercero, la casa probablemente habría sido más barata que con el contratista general, ya que aquí no se utiliza bien el espacio y prácticamente habría sido necesario construir "más casa" para el mismo uso.
Por eso, en mi opinión, todo depende de la calidad del arquitecto, y encontrar uno bueno es difícil. Me recomendaron dos, pero ni siquiera se pusieron en contacto conmigo. Sin embargo, amigos míos construyeron con otro. Al final, se comportó como el planificador del contratista general y solo realizó cambios que nuestros amigos prácticamente habían esbozado. Al final, incluso olvidó aumentar la altura de la casa dos escalones debido al jardín, que de otra manera habría quedado demasiado empinado.
La idea un poco romantizada aquí de un arquitecto al que le cuentas tu vida y que luego hace una casa práctica en la que eres feliz, y que si no estás satisfecho tira el diseño a la basura y presenta tres más, es en mi opinión más bien rara.
Si encuentras un arquitecto así, la opción de construir con un arquitecto es sin duda la mejor. Pero lamentablemente uno no lo sabe de antemano, porque normalmente no tienes muchas opciones para comparar.
Por la calidad de las respuestas aquí, supondría que hay una proporción sobrerrepresentada de buenos arquitectos. En la experiencia de mis amigos y familia, la probabilidad de encontrar un mal arquitecto es mayor que la de encontrar uno bueno.

La decisión, en mi opinión, todavía depende de otros factores. Por ejemplo, estos:

[*]¿Qué tan difícil es el terreno? ¿Terreno plano con desarrollo simple o ladera con una pendiente del 10% sobre roca? ¿Quizás también cimentación con pilotes en un pantano o solo 300 m² de superficie total? Cuanto más complicada sea la situación, más buscaré un buen arquitecto. Como ya mencionó , no siempre es fácil.
[*]¿Cómo es la lista de deseos y qué presupuesto está disponible para ello? Siento que a partir de 200 m² o más prefiero un arquitecto. También con 5 niños o >1 millón de presupuesto no llamo al contratista general (GU).
[*]¿Qué tan individual debe ser el equipamiento / método de construcción? El contratista general tiende a vender su método probado con sus socios conocidos. Pero si quieren azulejos de Egipto y grifos de Grecia, probablemente gruñirá. Cosas como ventanas sobredimensionadas o SmartHome también pueden causar una ceja levantada. El arquitecto también tiene sus contactos, pero probablemente se encogerá de hombros despreocupadamente mientras lo paguen.

Si algo es más caro o más barato depende principalmente de ustedes. En general, hemos tenido la experiencia de que algunos arquitectos calculan peor los costos y al final resulta más caro. El contratista general vende a precio fijo y por eso es más preciso. Pero también puede ser al revés, depende mucho de la persona. Por eso las recomendaciones valen oro. Hablen con otros constructores y déjense contar qué caracteriza a los GUs o a los arquitectos.

Por cierto, un plano estándar no existe en ninguno de los dos casos. Eso sería más para empresas de casas prefabricadas. Pero incluso ahí ahora hay mucha libertad de planificación. Casas realmente estándar solo conozco pocas, como por ejemplo los "irredimibles" de Heinz von Heiden. Sin embargo, del arquitecto esperaría más creatividad que del planificador empleado del GU.

estamos al principio de nuestros planes para construir una casa – hemos comprado un terreno, hemos tenido una primera conversación general con un contratista general y tenemos muchas preguntas.

Eso ya fue un error, y si lo repiten con más proveedores, (solo) las preguntas serán muchas más. Abre otro hilo empezando con el cuestionario completado y una representación del terreno, de la que también se puedan extraer las alturas. Con eso o mediante "Mit oder ohne Keller: eine Regel als Entscheidungswerkzeug" se puede determinar el veredicto del terreno respecto a la regla del sótano 11ant. En un sótano se puede enterrar mucho dinero – lamentablemente también en uno omitido.

Es un texto largo el que escribo aquí, por eso les estaré muy agradecido si me dan retroalimentación.

Resumiré tu pensamiento de la siguiente manera:
B. Vinculas al arquitecto independiente y al del proveedor con "O" (en lugar de "Y");
I. Estás dispuesto a aceptar un "plano estándar";
N. Quieres hablar con 4 constructores de piedra y 0 de madera;
G. Quieres pedir ofertas de comparación a partir del diseño de la oferta de uno de los participantes;
O. Temes que las empresas intenten engañarte con equipamientos de baja calidad.

Ahora eliminemos la "basura" antes del "bingo":
B) lee en "Bauen jetzt" mi "Guía para construir una casa, también para ti: el modelo por fases de la HOAI" y síguelo en los siguientes pasos:
B1. Encarga a un arquitecto independiente el "Módulo A", al final del cual tendrás en tus manos un anteproyecto neutral respecto al proveedor y al tipo de construcción.
B2. Durante el tiempo de reposo de la masa realiza la toma de decisiones, es decir, idealmente confronta a tres constructores de piedra y tres de madera con este anteproyecto. Yo hago esto profesionalmente y mis preguntas principales se centran en una oferta 1. exactamente de la casa mostrada en el anteproyecto y 2. de una casa lo más parecida posible a esta, que el proveedor ya haya realizado varias veces (puede ser una casa de catálogo, una casa para clientes o una casa promocional – la casa tipo al modo que era habitual hace cuarenta años está hoy en día prácticamente extinguida).
B3. A partir de la respuesta a esta consulta de orientación deduce si encargas a tu arquitecto independiente el "Módulo B" completo o solo la fase de servicio 3, y si ahora debe madurar el anteproyecto individual según el resultado de la toma de decisiones para piedra o madera o si en su lugar debe adaptar para vosotros una casa de catálogo / para clientes / promocional.
I) un "plano estándar" solo podrá encajar si sois una "familia normal" 2E2K [dos adultos, dos niños] y os basta una única habitación para invitados y oficina, y tenéis un terreno llano. Para un tercer hijo o una segunda oficina en casa o cosas por el estilo, la casa debería ampliarse (mejor alargándola que ensanchándola, no redistribuyéndola). En un terreno con pendiente la casa puede reducirse en la superficie si las necesidades de espacio (especialmente habitables) pueden resolverse en el sótano.
N) por mí, puedes implicar también al cuarto constructor de piedra, pero no a cero de madera. Lo ideal en la mayoría de casos son tres proveedores de ambas facciones. Demasiados solo son una terapia ocupacional sin gran beneficio, pero tampoco se debe excluir de entrada un tipo de construcción. Cinco a siete mezclando ambas formas son la "resolución de imagen" más adecuada. Esto se ha demostrado eficaz para mí durante décadas.
G) Observa como se describe en B. la estricta "separación de poderes" entre judicial y ejecutivo, un participante no debe ser al mismo tiempo la referencia de un comparativo. Tu anteproyecto del arquitecto independiente crea aquí una base limpia.
O) En la misma sección donde están mis otras contribuciones fundamentales encontrarás también en "Leichtbauwände in Massivhäusern?" y "Planänderung: Aus der Beton- soll eine Holzdecke werden" explicaciones de por qué esta elección de materiales no implica en absoluto una menor calidad oculta.