Resumen de la oferta y descripción del trabajo de construcción

Hola a todos,

estamos planificando la construcción de una casa unifamiliar. Estamos en los planos hasta el punto de que ya hemos elaborado un plano de planta. Salvo algunos cambios (pero no en el tamaño de la casa) el plano está prácticamente finalizado. Ahora hemos recibido nuestra segunda oferta y me gustaría presentarla aquí en el foro. Ya la hemos comparado con otras ofertas, pero creo que aquí puedo obtener más información útil y consejos. ¿Qué les parece la oferta y el precio de todo el conjunto? También, ¿qué podría no estar incluido pero sería muy importante? Queremos contar con un experto, pero por supuesto quiero informarme un poco más sobre el tema.

Adjunto la oferta y la descripción. También adjunto el plano de planta.

Casa unifamiliar de 142 m²
2 plantas completas con techo a dos aguas de pendiente baja, inclinación del techo 20°
Trabajos de tierra: Capa superficial del suelo retirada en toda la parcela y almacenada lateralmente. Excavación de la fosa según clases de suelo 3-5 también almacenada lateralmente.
Losas de cimentación: Losas de hormigón armado de 20 cm de grosor, clase C20/25, según las exigencias estructurales, sobre capa de grava de vidrio celular. Bajo las paredes exteriores y las paredes de carga intermedias se ejecutan zapatas corridas sin aislamiento contra el terreno (presión del suelo 200 KN/m²).
Drenaje: Tubos rígidos de PVC, incluyendo un pozo de registro para aguas residuales combinadas, conectado fuera de la casa hasta el límite de la parcela a la red de alcantarillado existente.
Paredes exteriores: Ladrillo 36,5 (T9) con mortero especial altamente aislante térmicamente (LM21). Altura libre de planta en bruto 2,63 m.
Paredes interiores: 11,5-24 cm
Forjado entre plantas: Forjados de hormigón armado según requisitos estructurales. Superficie lisa y apta para empapelar.
Estructura del techo: Cerchas de madera de coníferas clase S10. La cubierta se tabica con tablas y se cubre con una membrana transpirable. Salientes de cubierta: 20 cm en los frontones y 50 cm en los aleros. En el alero se revisten con tablas machihembradas y en el frontón con tablas de remate.
Cubierta: Tejas Sigma de la empresa "Nelskamp".
Trabajos de zincado: Canalones y bajantes, incluyendo piezas pequeñas en titanio-zinc.
Desván: Última losa de forjado de hormigón armado cubierta con aislamiento transitable.
Ventanas: Ventanas de plástico con cerradura de espárrago antipalanca, triple acristalamiento (valor Ug <0,60 W/(m²K)) con perfil de 80 mm y 5 cámaras, alféizares exteriores de aluminio, interiores de Jura, mármol o plástico.
Persianas enrollables: Todas las ventanas excepto el desván tendrán persianas enrollables, caja térmicamente aislada con apertura de revisión exterior.
Enlucido interior: Enlucido de yeso-cemento de una capa, apto para pintar, con esquineros protectores. Áreas propensas a grietas reforzadas con malla.
Suelos y aislamiento de suelos: Mortero autonivelante de anhidrita con aislamiento térmico de 10 cm. Barrera contra la humedad con lámina bituminosa autoadhesiva. El garaje llevará una capa de 4 cm de mortero de cemento adherido. El aislamiento se reduce según el diámetro de las tuberías de la calefacción por suelo radiante.
Puertas interiores: Puertas interiores CPL.
Enlucido exterior: Enlucido mineral ligero como capa base. Segunda capa de enfoscado mineral coloreado. Enlucido en el zócalo a tono en alturas de 30 y 45 cm. Acabado exterior con pintura de igualación a base de silicato. Lado expuesto a la intemperie con capa de malla y masilla.
Calefacción y agua caliente: 1 bomba de calor aire-agua (sistema dividido) con acumulador diseñado según el tipo de casa.
Instalación sanitaria: Agua fría y caliente con tuberías multicapa desde el contador de agua. Tuberías para aguas residuales y ventilación de plástico resistente al ácido y al agua caliente con piezas de empalme empotradas. Se instalará un filtro para suciedad del agua y reductores de presión. Agua caliente aislada térmicamente. Cocina con suministro de agua fría y caliente y conexión para lavavajillas. Cuarto técnico con fregadero y desagüe, trampa de olores, suministro de agua fría y conexión para lavadora. Jardín con grifo exterior.
Equipamiento sanitario: Equipamiento estándar blanco.
Instalación eléctrica: Todas las líneas empotradas excepto en el cuarto técnico.
12 puntos de luz
14 interruptores
33 enchufes + cocina, lavavajillas y lavadora
Timbre de la puerta principal
Adiciones a la descripción del proyecto y prestación:

[*]Ventanas exteriores en color RAL antracita y blanco en el interior, puerta de garaje y puerta en antracita
[*]1 escalera plegable térmicamente aislada y hermética para acceso al desván
[*]Calefacción por suelo radiante en planta baja y alta (excepto cuarto de servicios/técnico, despensa y garaje)
[*]Cocina abierta con acceso a la despensa (despensa con ventana para ventilación)
[*]Zona de estar-comedor con puerta de vidrio de 1,01 m hacia el vestíbulo con banda de luz
[*]Baño arriba con ducha a nivel del suelo y tabique de privacidad más segundo lavabo
[*]Aseo en planta baja con ducha a nivel del suelo, ventana con vidrio ornamental
[*]Grandes ventanas en planta alta
[*]Desván sin acondicionar
[*]Desván con aislamiento transitable
[*]Dormitorio con rincón de vestidor
[*]Pequeño cuarto de servicios adicional en planta alta
[*]Escalera recta de madera de un piso en la caja de la escalera, sistema colgante (material encolado tipo mosaico, barandillas de acero inoxidable)
[*]Cálculo de demanda térmica con certificado energético
[*]Losas de cimentación con aislamiento adicional debajo con grava de vidrio celular de 12-15 cm
[*]Equipotencial con barra de acero laminado galvanizado de 30x3,5 mm en forma de anillo en la losa de cimentación y elemento V4A desde la losa en forma de barra redonda
[*]Baños y aseos alicatados de suelo a techo incluyendo zócalo (precio de material 30 € incluido)
[*]Cocina, despensa, vestíbulo y cuarto de servicios/técnico alicatados incluyendo zócalo (precio material 30 € incluido)
[*]Puerta exterior de plástico con triple cierre

Total: 310.000 €
Otras adiciones:

[*]6.000 € - Muro de ladrillo de 42,5 cm sin relleno con aislamiento adicional en la losa de cimentación
[*]4.580 € - Cisterna de aprox. 6 m³ de monolito de hormigón con drenaje retardado, para riego del jardín posible
[*]18.000 € - Sistema central de ventilación con recuperación de calor > 90% (con entalpía)
[*]26.500 € - Garaje individual 4x7,24 m, con acceso al cuarto de servicios/técnico. Altura libre planta en bruto aprox. 2,635 m. 1 puerta seccional con mando a distancia, 1 puerta multiuso y una puerta secundaria desde el garaje, 1 ventana en planta baja, forjado de hormigón armado sobre el garaje con techo a dos aguas de pendiente baja
[*]1.280 € - Cálculo estructural de un ingeniero estructural según normativa para aviso de inicio de obra sin impresión
[*]1.900 € - Aseguramiento contra viento y succión de la cubierta
[*]5.230 € - Persianas orientables en las grandes puertas de la terraza
[*]4.750 € - Persiana eléctrica en todas las ventanas (excepto en el salón por las persianas orientables)

Total casa + adiciones 380.000 €

Además se añadirían:

Test Blower Door (¿necesario?)
Nivelación gruesa del terreno (el terreno es plano, no debería ser mucho)
Equipamiento eléctrico adicional (10.000 €)
Equipamiento sanitario adicional (5.000 €)
Revestimiento de suelos excepto azulejos (10.000 € sólo material - trabajo propio)
Pintura y empapelado (7.000 € material - trabajo propio)
Áreas exteriores (pendiente)
Costos de conexiones a servicios públicos y canalizaciones múltiples y trabajos de excavación para agua, electricidad, fibra óptica
Costos de consumos (agua de obra y electricidad) 8.000 €
Topografía aprox. 1.500 €
Cocina aprox. 15.000 €

Costos totales para habitar (sin áreas exteriores y muebles): 56.000 € + 380.000 €= 436.000 €

Si elimino completamente algunos oficios se descontarían los siguientes precios:[/B]
Sanitarios y calefacción: 37.510 € + 5.000 € equipamiento sanitario adicional
Trabajos eléctricos: 10.080 € + 10.000 € equipamiento eléctrico adicional
Trabajos de azulejos: 9.960 €

Estaría agradecido por consejos, información o también críticas. ¿Qué costos creen que no son correctos? ¿Qué opinan de los servicios del contratista general y de los costos solicitados? ¿Dónde negociarían? ¿Qué han pagado ustedes por las cosas individuales?

Ya he notado que la ventilación central (18.000 €) es muy cara para mí. Estoy pensando, por ejemplo (si no se ofrece más barato), eliminar esto y contratarlo aparte.

Si he olvidado algo puedo completarlo con gusto.

Un saludo

Trabajos de tierra: Capa superficial del suelo retirada en toda la parcela y almacenada lateralmente. El desmonte de la excavación de la zanja de construcción de clase de suelo 3-5 también se almacena lateralmente.

¿Qué pasará después con el excedente de capa superficial y el material excavado?

Losas de cimentación: losa de hormigón armado de 20 cm de espesor hecha con C20/25 según los requerimientos estructurales sobre una capa de grava de vidrio espumado.

Entonces no está claro cuánto material excavado y grava serán necesarios.

Forjado entre plantas: Forjados de hormigón armado según requerimientos estructurales. Liso y apto para empapelar.

¿Enyesado o revocado?

Altura libre de la planta en bruto 2,63 m

¿Qué estructura de suelo? ¿Cuál será la altura final de la planta?

interior Jura, mármol o plástico

¿Tu elección o la del contratista general? Hay diferencias enormes de precio.

Equipamiento sanitario: equipamiento estándar en blanco

¿Exactamente qué significa eso?

Los aleros laterales tienen 20 cm en el hastial y 50 cm en el alero. Estos se revisten en el alero con tablones machihembrados y en el hastial con tablones para remates laterales.

¿Quién se encargará de la pintura?
Falta completamente el enlucido interior: tipo y calidad también son relevantes
...

Para mí esto no es un pliego de condiciones, sino un primer cálculo muy aproximado.

¿Quién hizo la planificación? Leo "Nosotros". ¿Quiénes son? ¿Cómo se originaron las ofertas? ¿Hubo licitación o solo a petición (= seguramente en el proceso de afinado vendrán más cosas)?

La parcela: la oferta es inicialmente relativamente económica. No desproporcionada, pero por debajo de la media. Pero aún faltan partidas.

¿Qué pasa después con el exceso de tierra vegetal y la excavación?

La excavación se rellena de nuevo y la tierra vegetal se distribuye en el terreno

Así que aún no está claro cuánto suelo excavado y cuántos balastos se necesitan.

Aún no se ha realizado el informe del suelo. Pero el vecino también construyó con la empresa, a eso se ha orientado. Por supuesto, podría ser diferente.

¿Enyesado o estucado?

Según he leído, se puede empapelar directamente.

¿Qué estructura del suelo? ¿Qué altura total del piso terminado?

Eso se decide cuando se instale la calefacción por suelo radiante, el solado y el suelo. ¿Hay que decidirlo antes?

¿Tu elección o la del contratista general? Entre los precios hay un mundo de diferencia

Según el contrato puedo elegirlo. Tomo nota de ese punto. Por fuera hay alféizares de aluminio

¿Significa exactamente?

Ejecución simple, puedo vivir con ello, pero todo a la vista y no de alta gama. No he visto el equipamiento aún, pero supongo que será de muestra.
- Lavabo de porcelana cristalina de aprox. 60 CM, grifería monomando cromada
- Lavabo en el aseo de la planta baja - Lavabo de porcelana cristalina de aprox. 50 cm, grifería monomando cromada
- WC suspendido con descarga profunda de porcelana cristalina con cisterna empotrada y conjunto pulsador y asiento WC en color blanco
- Bañera con forma corporal de 170/75 cm de chapa de acero esmaltada o acrílico con llenado de bañera a la vista y grifería de ducha cromada incluida manguera y ducha de mano
- Ducha a nivel de suelo alicatada en planta baja y alta (aquí ya un extra)

¿Quién se encarga de la pintura?

Pintar costaría otros 2.400 €. Buen punto, gracias

Falta el yeso interior por completo: tipo y calidad también son relevantes

Sí está incluido, lo he añadido de nuevo.
Yeso interior: Enyesado de yeso-cemento añejo, aplicado en una sola capa, listo para pintar, esquinas con perfiles protectores. Zonas propensas a grietas reforzadas con malla.

¿Quién hizo la planificación? Leo "nosotros". ¿Quién es? ¿Cómo se hacen las ofertas? ¿Hubo licitación o solo a pedido (= seguro que durante el proceso de refinamiento habrá más)?

La planificación se hizo junto con el contratista general. Es una pequeña empresa constructora de la región donde queremos construir. Ellos construyeron varias casas en el área de nuevos desarrollos de los vecinos y la experiencia fue positiva hasta ahora. Por eso también entramos en una planificación más detallada (además de otros). Ahora tenemos un plano que cumple con nuestras demandas hasta cierto punto y hemos pasado a los oficios individuales. La descripción de los trabajos no es tan detallada como la de los grandes fabricantes de casas prefabricadas. Por eso también quisiera que la revisaran, porque todo me parece muy general. Pero como dices, ya son buenos puntos de referencia y solo quería discutirlos aquí.

El terreno. la oferta es relativamente barata al principio. No es descarada, pero está por debajo del promedio. Pero aún faltan partidas.

El precio total sí, pero algunas cosas como, por ejemplo: la ventilación central la encuentro algo cara. Realmente esperaba máximo 12.000 €. Sin embargo, no sé evaluar otras cosas ni qué créditos aportan los oficios individuales. ¿Falta algo completamente según tu opinión?

La fontanería y la electricidad las hacen empresas asociadas de la zona. Por eso en la oferta solo está el estándar del contratista general. Todo lo demás, según se dice, se habla directamente con el electricista/fontanero y se factura en consecuencia. Entonces se compensa.
con grifería monomando para ducha vista incluida manguera de ducha, ducha de mano y barra de ducha

La tierra excavada se vuelve a rellenar y el mantillo se distribuye por el terreno

Ok. ¿Dónde se rellena de nuevo si los 35m³ de la excavación están cubiertos con grava y la losa del suelo? Lamentablemente, no es tan fácil rellenar y distribuir de nuevo.

Por lo que entiendo, esto se puede empapelar directamente.

Por favor, no interpretes nada. Sin masillar ni enlucir no hay manera.

Eso se verá cuando esté puesta la calefacción por suelo radiante, el mortero y el suelo. ¿Se debe definir esto antes?

Sería fantástico saberlo todo antes. Antes de que las puertas (los dinteles determinan la altura) tengan solo 185 cm de alto…
O que la estructura final sea más alta que el borde inferior de la puerta de la terraza.
Sí, todo se planifica antes.

Sí está incluido, lo añadí de nuevo.
Enlucido interior: Enlucido de yeso-cemento en una capa, aprestado y apto para pintar, bordes protegidos con perfiles de esquina. Zonas propensas a grietas reforzadas con malla.

Haz que te escriban una calidad en el contrato. Entre Q2 y Q4 hay un mundo (en cuanto a trabajo, calidad y costes). Búscalo en Google.
La pared también es apta para pintar sin enlucido…

Como tienes clara la numeración, debes tener claro que la nota de crédito siempre es pequeña y los deseos especiales mucho más caros (ver ventilación).

Por lo demás, todo está incluido. Como título, pero no en detalle. Por eso mis observaciones.
No debes asumir absolutamente nada. Todo lo que se menciona lo obtienes. Lo que no está incluido falta. Nada de “pero yo pensé”. Entonces tendrás que pagar. Puede ser el WC portátil o la eliminación de 35 m³ de tierra excavada, porque no podrás deshacerte de ello en ninguna parte del terreno y tendrás que eliminarlo por varios miles de euros.

Ok. ¿Dónde se vuelve a rellenar cuando los 35 m³ de la excavación estén cubiertos con grava y placa de tierra? Lamentablemente no funciona simplemente rellenar y distribuir de nuevo.

El resto se distribuirá en la propiedad. Pero ese punto lo tomo en cuenta. Gracias

Por favor, no interpretes nada. Sin masillar ni enlucir no se puede hacer nada.

No interpreto. Está en la descripción del trabajo de construcción: "La vista inferior del techo de hormigón visto debe ser lisa y apta para empapelar. Para cubrir pequeñas grietas de tensión en las juntas de las placas se deben empapelar todos los techos."

El mundo no está tan mal, sabiendo todo de antemano. Antes de que las puertas (los dinteles determinan la altura) solo tengan 185 cm de alto…
O que la estructura final sea más alta que el borde inferior de la puerta de la terraza.
Sí, todo está planeado de antemano.

Ok, ese punto no lo tengo todavía. Tengo que aclararlo.

Haz que te pongan una calidad en el contrato. Hay un mundo entre Q2 y Q4 (en cuanto a esfuerzo, calidad y costos). Búscalo en Google.
La pared también se puede aplicar sin enfoscado…

La casa será empapelada. No se hará enfoscado con Q3 o Q4. Supongo que es Q1 o algo que sea apto para empapelar. Pero lo aclararé. Gracias

De lo demás está todo incluido. Como título, pero no en detalle. Por eso mis comentarios.
No debes asumir nada. Todo lo que se menciona, lo recibirás. Lo que no está incluido, falta. Nada de "pero creía que…". Por eso tienes que pagar. Puede ser el baño portátil Dixi o la eliminación de 35 m³ de excavación, porque no los puedes sacar en ningún lugar de la propiedad y tendrás que desecharlos por varios miles de €.

Entonces que todo lo detallen nuevamente en detalle. A ver cómo reacciona el contratista principal. Pero claro, algunas cosas deben aclararse nuevamente.

Gracias por tus respuestas

No interpreto. Está escrito en la descripción del trabajo de construcción: "La vista inferior del techo de hormigón visto es lisa y apta para empapelar.

Se puede empapelar todo. La cuestión es cómo queda. Es decir, concretamente. O bien igualada + lista para empapelar o enlucida + lista para empapelar. Así se ven las uniones en los techos prefabricados. Eso no se puede evitar.

Supongo

Solo quiero decir que NUNCA DIGAS algo así otra vez. Guiño. No quiero molestarte. Pero con descripciones de construcción mal redactadas ya han empezado muchas insolvencias personales o desastres de construcción. Por eso es mejor preguntar 5 veces y luego incluirlo concretamente en el contrato que asumir una vez y al final que venga el suplemento. No en todos los contratos generales de construcción significa una mala redacción que vas a perder. Algunos son simplemente pequeños y sin complicaciones y hacen un buen trabajo. Otros no. Pregunta con gusto.