Financiación para nueva construcción casa unifamiliar 150 - 160 m²

Hola foro de construcción de casas,


hemos comprado un terreno y estamos calculando en qué medida podemos llevar a cabo un proyecto de construcción. ¡Nos encantaría recibir valoraciones y consejos!

General sobre vosotros:

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¿Quiénes sois? dos adultos
[*]¿Qué edad tenéis? 28 (h) y 26 (m)
[*]¿Tenéis hijos? no
[*]¿Tenéis planeados hijos? sí, 2 en los próximos 3-4 años
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? ambos empleados. (industria + servicio público)
[*]¿Cuántas horas trabajáis? actualmente ambos a tiempo completo. Cuando estén los niños, está previsto que mi pareja reduzca a medio tiempo


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? actualmente el neto conjunto es de casi 5.000 €. Cuando mi pareja reduzca a medio tiempo y estén los niños, probablemente estará entre 4.700 € y 5.000 €. (El matrimonio aún está pendiente)
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 110.000 €
[*]¿Cuánto capital propio queréis destinar al proyecto de la casa? 90-100 k€ (mantendría un colchón mínimo de 10 k€)


Situación de gastos:
Costes de vivienda:


[*]“Alquiler” actual: 500 € (una casa es mía y de mis hermanos, por eso el alquiler es bajo)


Costes de movilidad:


[*]Vehículo 1: 220 € / mes
[*]Vehículo 2: 160 € / mes


Costes de seguros:


[*]todos los seguros actuales sumados (vehículo, seguro de incapacidad laboral, responsabilidad civil...) aproximadamente 250 € / mes


Costes de manutención:


[*]estimados con 2 niños: aproximadamente 1.700 € / mes para comida, ropa, salir a comer


Sumas de ingresos y gastos:


[*]Ingresos totales: aproximadamente 5.000 €
[*]Gastos totales: actualmente aproximadamente 2.600 €
[*]Saldo +2.400 € / mes


Sumas de ingresos y gastos después del permiso parental y la reducción a medio tiempo de mi pareja:


[*]Ingresos totales: aproximadamente 4.700 - 5.000 € (dependiendo de la evolución salarial)
[*]Gastos totales con dos niños: aproximadamente 3.200 €
[*]Saldo: +1.500 - 1.800 €
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[*]De esto hay que pagar el crédito y todos los demás costes de la casa

General sobre la propiedad:

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¿Cuánto mide el terreno? 400 m²
[*]¿Cuáles son sus dimensiones? aproximadamente 17x23 metros
[*]¿Cuál es el valor de referencia del suelo? aproximadamente 140 euros / m²
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Nueva construcción
[*]¿Garajes? aún no decidido, si es posible un garaje prefabricado de concreto de 6x9 m
[*]¿Cuánto mide la casa? (superficie habitable / útil): las dimensiones exteriores estarán entre mínimo 10,0m x10,0 m y máximo 10,5m x10,5m. dos plantas completas, sin sótano.
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización? no lo sé exactamente. A largo plazo veo un crecimiento de población en esta pequeña ciudad y también la conexión ferroviaria se reactivará en aproximadamente 3-4 años. Estimo el valor de mercado en el coste total de aproximadamente 500 k€.


Costos de construcción o compra:


[*]Costos del terreno incl. costes de urbanización y gastos adicionales de adquisición: 65.000 euros
[*]Costos de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural): ¡Estimación! 2.500 € / m² de superficie habitable (aproximadamente 140 m² de superficie habitable planeada) --> aproximadamente 350k€ (¡ aún no sabemos la suma exacta!)
[*]Costos adicionales de construcción (p. ej., conexiones de la casa, topógrafo, electricidad de obra, etc.): estimación 30.000 euros
[*]Instalaciones exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, vallas, etc... estimación 50.000 euros incl. garaje, terraza, vallas, etc.
[*]Costos totales aproximadamente 500.000€


Otros costes:


[*]Muebles, lámparas, decoración: principalmente planificaremos una mesa de comedor nueva con sillas, por lo demás necesitamos pocos muebles. Lo haremos con el salario corriente y no financiado.


Resumen de costes:


[*]Costos totales: aproximadamente 500.000 euros
[*]Capital propio deducible: 100.000 €
[*]Monto del financiamiento: aproximadamente 400.000 euros


Datos necesarios del préstamo:


[*]Si hago cálculos rápidos, un préstamo de 400.000 € es realmente el límite superior para nosotros. Ya me preocupo por eso y no quiero excederlo bajo ninguna circunstancia
[*]Ya hemos recibido una primera oferta:
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[*]Banco 1: 280 k€ / 20 años con tipo fijo / 1,16% interés efectivo / 2% amortización prevista + opción de amortización extraordinaria del 5%
[*]KFW 153: 120 k€ / 10 años con tipo fijo / 1,13% interés efectivo / 3% amortización prevista

Preguntas:

[*]¿Son realistas los costes asumidos de 2.500 € / m² de superficie habitable? (Bayern norte, zona de Núremberg, no zona metropolitana)
[*]¿Cómo valoráis la financiabilidad del préstamo con la situación de ingresos?
[*]¿Qué opináis de la oferta de financiación del banco?

Gracias de antemano por vuestras opiniones

No lo entiendo:
¿Cuáles ingresos tienen ustedes (bruto/neto)? Actualmente, el neto entre los dos es de casi 5.000 €. Si mi pareja reduce a medio tiempo y hay niños, probablemente estará entre 4.700 € y 5.000 €. (Heirat kommt noch).

Se deduce así:
- en ese periodo probablemente nos casaremos, lo que me hará pasar a una mejor categoría fiscal y, por lo tanto, me quedarán alrededor de 500€ más netos
- además, se suma la asignación por hijos para 2 niños por un monto de 400€.

Como resultado, el neto total se mantiene en una cantidad similar, incluso si mi pareja reduce a medio tiempo

Eh, pues primero recibirás - incluso si ustedes deportivamente tienen al segundo hijo durante el puerperio - solo 200 euros de subsidio por hijo durante un año. Y en los tiempos actuales se debería compensar la pérdida de ingresos de la mujer y la reducción de las expectativas de pensión mediante previsión financiera privada. Y no, una casa no es una previsión financiera en este sentido.

¿Van a tener gemelos? o_O Al menos cinco palabras...

Espero tener 2 niños sanos. Si serán gemelos o dos individuales aún está por verse :D La planificación familiar aún está pendiente, pero seguro será algo serio en los próximos años

Eh, entonces primero recibirás solo 200 euros de subsidio por hijo durante un año, incluso si ustedes están activos deportivamente teniendo al segundo hijo durante la cuarentena. Y hoy en día se debería compensar la pérdida de ingresos de la mujer y la reducción de la pensión mediante una previsión financiera privada. Y no, una casa no es una previsión financiera en ese sentido.

Eso es cierto, si no son gemelos directamente, al principio son 200€ de subsidio por hijo.
La pregunta principal para nosotros realmente es si todo esto es viable si mi pareja trabaja medio tiempo. Con un préstamo de máximo 380-400k€ personalmente lo estimo como "podría funcionar aún", pero con dudas. Con cualquier cantidad superior no lo veo viable y solo queda que ella también trabaje a tiempo completo, al menos algunos años. (ambos quisiéramos evitarlo)
La observación sobre la previsión privada es buena, aún lo consideraremos.