Falta de derecho de paso después de la compra de la casa

Hola a todos,

hemos comprado una pequeña casa adosada y estamos a punto de la entrega de llaves.

Nuestro banco fue muy riguroso al revisar todos los documentos y detectó posteriormente una servidumbre de paso faltante. Tenemos acceso por la parte trasera a través del jardín, eso está todo correcto. Sin embargo, no contamos con una servidumbre de paso sobre la propiedad del vecino para llegar a la puerta principal.

Esto no lo sabía nadie hasta ahora. El vecino creía que teníamos la servidumbre de paso, el vendedor también y el notario nos aseguró antes de firmar el contrato de compra que esta existía.

Ahora parece que la servidumbre de paso no fue inscrita en el registro de la propiedad por la oficina correspondiente. Esto se debe probablemente a un error del notario cuando la casa fue vendida hace 4 años por el promotor al actual vendedor. Nuestro notario se sorprendió bastante y se está encargando rápidamente de la inscripción posterior.

Mi pregunta ahora es, ¿cuánto cuestan los gastos por una servidumbre de paso posterior (118 m² de superficie habitable, 185 m² de terreno) y quién asume estos costos? En el contrato de compra sólo dice: El vendedor declara que los costos de urbanización están completamente pagados.

¿Los costos de servidumbres de paso se consideran costos de urbanización?

Además, esto está retrasando el pago del precio de compra y, por tanto, la entrega de llaves. En el contrato de compra se mencionan intereses de demora en caso de pago tardío. Pero la cláusula que indica que primero debe haber un aviso del notario, ¿no anula el retraso, verdad?

Disculpen las dudas, pero para nosotros el tema de la propiedad es algo nuevo...

¡Muchas gracias!

Tenemos acceso por la parte trasera a través del jardín, todo está en orden. Sin embargo, no tenemos un derecho de paso sobre la propiedad del vecino para llegar a la puerta de la casa.

¿Puedes por favor dibujar la situación del terreno, con la fila y los dos vecinos que tienen? ¿Qué pasa con los que vienen "después" de ustedes? ¿Les afecta también?

¿No tienen áreas de paso comunes?
¿Debe el primero de la fila conceder derechos de paso para todos?
¿O son ustedes el último de la fila y por lo tanto tienen el último terreno?
Pero para los terrenos de adelante, ¿ustedes tienen derechos de paso?

El derecho de paso en sí mismo debería, si acaso, ser sólo una inscripción en el registro de la propiedad. No se compra. La inscripción debe pagarse. Opinión de profano.

Lamentablemente no puedo hacer un dibujo en este momento, pero la situación es la siguiente:

Tres casas en hilera, tenemos la casa del medio. Todos los derechos de paso para todas las partes están vigentes y también registrados en el registro de la propiedad, con excepción de nuestro derecho sobre el [Grundstück A] para llegar a nuestra puerta principal.

Los propietarios de [Grundstück A] están informados, los documentos para la inscripción del derecho de paso han sido firmados por ambas partes.

Solo me pregunto quién deberá pagar ahora los costos de la inscripción...

Me pondría en contacto con la notaría que certificó en aquel entonces, fue su error si aún no está registrado.

He intentado hacer un boceto...

Desde atrás, a través del jardín y una calle privada de acceso, también podría llegar a la casa.
Delante, marcado en rojo, los derechos faltantes para pasar por la parcela A hasta nuestra puerta B.

¿Cómo se localiza la notaría de aquella época? ¿Se puede consultar en algún lugar?

Contrato de compraventa del promotor de entonces consultar o preguntarle a este. O, por supuesto, al vendedor.

Los costos para la inscripción posterior son alrededor de 50 euros más el 1,1% de la diferencia del precio base con y sin derecho de paso (en principio la diferencia actual entre terreno de jardín y terreno edificable en vuestro caso).