Compra de casa planificada para principios de 2015 - Sin capital propio

Buen día,
primero un "hola" al foro y espero haber llegado al área correcta.
Sobre mí - creo que esto es bastante importante en el contexto de la pregunta, tengo 28 años "jóven" y llevo casi 5 años con mi pareja. Ambos trabajamos a tiempo completo y tenemos un ingreso fijo.

Actualmente vivimos en Frankfurt y queremos realizarnos una casa propia a principios del próximo año. Como siempre soy algo escéptico, quería aquí también recoger consejos e información, pero también críticas con gusto. Además de la casa propia, se planea tener un hijo para finales de 2015 (lo cual es, por supuesto, una carga financiera). Sin embargo, también está claro que ella querrá volver a trabajar a tiempo parcial aproximadamente un año después.

Ubicación: Niderrau/Bad Vilbel (cerca de Frankfurt)
Inmueble: Preferiblemente casa de entramado de madera, con un pequeño patio y jardín (este último obligatorio)
Precio: Opción 1 - 130.000-180.000, Opción 2 - 220.000-300.000
- Opción 1) Compramos una casa unifamiliar > 5 habitaciones con jardín y patio, y por ello más barata.
- Opción 2) Compramos una casa multifamiliar (2 unidades) > aquí debería haber una >5 y otra 3.

En la opción dos, la tía de mi pareja se mudaría con nosotros y así tendríamos una inquilina confiable y estupenda. Lo veo como un valor añadido, porque así tendríamos a alguien para cuidar a nuestros gatos y también al perro/hijos que planeamos. Nos podríamos apoyar mutuamente y ella, por supuesto, también tendría una situación ganadora considerable. Además, ella también contribuiría con los gastos adicionales, que se compensarían parcialmente con el alquiler.

Sobre la financiación - como dice el título, no tenemos capital propio (por supuesto se guardará algo aparte - 5-10k) y lo veo con reservas. Actualmente vivimos en un apartamento de 2 habitaciones y, a largo plazo, simplemente necesitamos más espacio urgentemente. El tiempo para ahorrar las reservas (aquí asumiría 6 años) significaría a su vez 6 años de retraso en la amortización del crédito de la casa propia. En total, tenemos un ingreso de aprox. 3500 € incluyendo deducciones, y actualmente hay otro crédito activo para un coche. Sin embargo, planeo cancelarlo ya este verano temprano (y por tanto 2 años antes).

El punto importante, ya tuvimos una consulta de dos horas con un banco local más grande (allí trabaja una buena conocida en un cargo directivo). Gracias a los contactos, con seguridad obtendríamos un crédito por la suma, lo cual generalmente no funciona así. Esta es una excepción, pero ella también nos dejó claro que dimos una impresión muy positiva.
Como ejemplo, se nos explicó una división en crédito de uso y crédito de alquiler (mayor seguridad de interés en el crédito de uso - 20 años), también deberíamos abrir en paralelo un contrato de ahorro para la construcción para asegurar un crédito más tarde o para financiar reparaciones.

No estoy seguro de si esto tiene sentido, sé que son relativamente pocos detalles por ahora, pero también porque ciertamente estoy abrumado con la situación, ya que no es mi área.

¡Mucha suerte y gracias!

Hola MacGyver,

Ustedes dos tienen un ingreso conjunto de aproximadamente EUR 3.500,00 y no tienen capital propio.

¿Qué han hecho hasta ahora con el dinero? Eso se los preguntará cualquier banquero serio.

Si pueden ahorrar entre 5.000 y 10.000 EUR hasta principios de 2015, entonces estamos hablando de un ahorro mensual de EUR 625 a 1.250.

Además, tienen planeado un hijo para finales de 2015 y, por lo tanto, una reducción notable del ingreso.

De manera aproximada, actualmente se calcula una carga de al menos EUR 500,00 por cada EUR 100.000,00 del monto del préstamo.

Perdona, por favor no te enojes conmigo, pero solo veo una posibilidad muy pequeña de que esto funcione bien.

La financiación que les ofrece la conocida que está en un puesto directivo del banco, yo (también siendo banquero) no podría reconciliarla con mi conciencia; el riesgo de que el cliente algún día se encuentre frente a los restos de su existencia, si el banco tiene que subastar la casa, es demasiado grande para mí.

Claro que puede salir bien (con grandes limitaciones para ustedes), pero un gasto imprevisto grande o la pérdida (temporal) de un ingreso podría también acabar con ustedes financieramente.

Les recomendaría al menos ahorrar lo suficiente para cubrir los costos accesorios de la adquisición (notario, impuesto de adquisición de propiedad...) y luego arrancar en serio.

Incluso con la financiación al 100% que se avecina, les espera una reducción notable en el nivel de vida...

Saludos,

Dirk

Hola MacGyver,

encontrar algo cerca de FFM a estos precios - hm, considero que es un gran desafío.
Estamos hablando de una zona que, junto a Múnich y Hamburgo, es una de las más caras de Alemania.

¿180.000 por una casa unifamiliar, 300.000 por un edificio de viviendas? Depende de qué tipo de estructura estén satisfechos y de qué nivel de renovación pendiente estén dispuestos a aceptar (eso también querrán arreglar en algún momento). Ingresé tus criterios en un conocido portal inmobiliario y las ofertas empezaban a partir de 250.000 sin límite superior.
Pero bueno, tampoco conozco esta zona tan específicamente.

En cuanto a la financiación, puedo coincidir con .
Con la suma de crédito que desean (para casa unifamiliar) podría funcionar actualmente, aunque en 2015 con el nacimiento del niño se perderá una parte del ingreso (falta la distribución de ingresos entre ustedes dos). Por favor ten en cuenta: si tu compañera de vida quiere volver a trabajar, el niño debe ser cuidado. Eso también cuesta bastante dinero.

Personalmente, les recomendaría esperar hasta 2017.
Por un lado pueden ahorrar algo. Por otro lado verán cuánta será la carga total (incluyendo niños y demás) - créeme, aumentará bastante. Entonces podrán evaluar mejor su deseo de casa.

Es mejor ser un poco más precavidos antes de que todo termine en un desastre.

Por cierto, incluso un buen conocido en un banco (aunque ocupe un cargo directivo) debe rendir cuentas. Superiores, auditorías, etc. igualmente supervisan. Además, como se escribió en otro hilo, existe una segunda instancia de revisión que debe emitir el dictamen de forma independiente del asesor/conocido. A menos que él/ella sea miembro del consejo, ...

Primero, gracias por vuestros comentarios,
el nivel de precios en Frankfurt está realmente especulado, lo que por supuesto también afecta a las áreas circundantes. Hacia Nidderau (a 15-20 km) hay varias propiedades a esos precios, además la conexión es bastante agradable y para nosotros no está más lejos que desde nuestro extremo de Frankfurt al trabajo.
En esos ingresos no está incluido por un lado mi bono, por otro lado la distribución es aproximadamente 60/40, por lo que durante la licencia de maternidad el recorte estará presente, pero no será tan extremo. Además, para nosotros está claro casarnos antes de comprar una casa para que los puntos contractuales (herencia, etc.) se puedan resolver completamente. Así que aquí también hay algunas ventajas fiscales leves. También podemos aclarar de antemano si ella podrá trabajar directamente a tiempo parcial desde casa después del año (sería bastante posible).
En la opción dos, los ingresos no coinciden porque aquí también se incluyen los ingresos por alquiler y cuentan como ingreso.
Sobre el tema de la revisión: como dije, el crédito no es un problema, no es una conocida cualquiera en el banco y todo se tramita de todas formas con el jefe local y, por supuesto, correctamente. Nuestra actitud fue también uno de los criterios para la decisión del crédito. Por lo demás, errar es humano, no creo que la asesora haya dado apoyo erróneo sin saberlo. He dejado claro que no quiero renegociar este crédito.

Bueno, eso fue lo positivo, yo mismo soy muy pesimista, por eso puedo entender vuestras críticas. Para comparar, aquí pago solo por un apartamento aceptable de 4 habitaciones 850 € más gastos adicionales, con eso ya no estoy muy lejos de un crédito y además no ahorro tanto y sobre todo todavía no amortizo una vivienda propia...

Una casa tiene un valor añadido considerable, la cuestión para mí es a) cuánto se puede pagar y b) cuánto se debería pagar por una propiedad con esos ingresos. Soy bastante hábil manualmente y me puedo imaginar varias obras de restauración (techo, estructura del edificio, por supuesto, deben estar bien), pero como lego no se puede ni debe juzgar algo así, en mi opinión. Los peritos lo entienden de una u otra manera, pero valorar una obra sin conocimiento es una receta para un cálculo erróneo y es para un formato televisivo...

Tampoco veo una casa razonable por el precio en Niderrau / Bad Vilbel.

Los terrenos ya son caros allí. Tienes que ir a una pequeña localidad cercana y aun allí se pone difícil.

Nos hemos fijado en la zona de Bad Nauheim / Butzbach. Y aun en pequeños pueblos como Ober-Mörlen o Rockenberg no es barato. A menos que busquen algo para reformar. Pero allí también encuentras chozas en las que tendrás que invertir al menos el precio de compra en la renovación. ¿Te has informado ya sobre el mercado de viviendas en esa zona?

Nuestro edificio de alquiler se venderá a mediados del próximo año, cuando nos mudemos. Bien construido con 2 apartamentos. Por la distribución del espacio es casi inutilizable. Necesita un techo nuevo, una fachada nueva (lo mismo para el edificio anexo), un sistema de calefacción nuevo. Probablemente nuevo suelo y techo. Lo de la electricidad y agua ni hablar. El sótano está húmedo. Nuestro casero nos preguntó una vez si queríamos comprarlo. Tu límite no habría sido suficiente con la renovación. Y aun así está construido, el núcleo de la casa tiene más de 100 años con una ampliación de los años 70.

Así que aquí he encontrado varias ofertas en el distrito de Nidderau, en qué medida son datos incorrectos hay que verlo. Queríamos ver algunas propiedades. Solo he mirado objetos que no necesitan renovación o que no están en arrendamiento de superficie. De lo contrario, soy plenamente consciente de que el proceso de búsqueda de una casa puede durar meses o años. Por eso ahora también hemos empezado a solicitar visitas.