Financiamiento para la compra de casa a partir de la fecha de entrega, ¿qué pasa si el vendedor no entrega?

¿No le pertenece la casa un día después de la fecha de entrega, aunque se acuerde una compensación por uso?

Sí y no. Los beneficios y cargas normalmente se transfieren con el pago del precio de compra (pero esto se regula explícitamente en casi todos los contratos de compraventa), la propiedad formal solo con la inscripción en el registro de la propiedad. Si la oficina del registro de la propiedad es rápida, por ejemplo si tú pagas el precio de compra el 30/03 y también es la fecha de entrega (con la transferencia de beneficios/cargas), y la oficina registra la propiedad ya el 31/03, entonces tú como comprador eres propietario desde el 31/03. La compensación por uso no es relevante para esto.

Cuando vendí mi último piso, pagué una compensación por uso durante casi 18 meses porque no podía entrar en mi nuevo apartamento. Prácticamente fui "inquilino", aunque sin contrato de alquiler. Por lo tanto, tampoco había plazos de cancelación, etc., como se aplican en el derecho de arrendamiento. También se acordó una fecha máxima de entrega.

¿Cuándo debe ser la fecha límite de entrega? Eso debe estar acordado en el contrato para que la regulación tenga sentido.

No hay regulaciones legales, pero según el contrato hay una fecha de entrega.

"Debido a su obligación de desocupar y de pagar la indemnización por uso, el vendedor se somete a la ejecución forzosa inmediata conforme a este documento."
==> Este es un texto estándar para tales casos. Si el vendedor se resiste, se solicita una copia ejecutable del contrato de compraventa, se acude al juez de paz y después de 14 días el juez de paz puede proceder al desalojo del vendedor con la orden correspondiente.

Sí, el 31 de octubre es la fecha de entrega.
Pero existe la regulación de la indemnización por uso. Por tanto, el vendedor podría usar la propiedad hasta el año 2050 y más tiempo (pagando la indemnización por uso), aunque ya haya recibido el precio de compra.

Este es el pasaje completo sobre la ejecución forzosa:
"El comprador se somete, debido a la obligación contraída en este documento para el pago del precio de compra conforme al aviso notarial de vencimiento y a posibles intereses por demora, desde el día en que se otorgue la copia ejecutable, a la ejecución forzosa inmediata conforme a este documento. Lo mismo aplica para el vendedor respecto a su obligación de desocupar y entregar la posesión. A solicitud puede otorgarse copia ejecutable sin pruebas adicionales, pero al vendedor sólo después del vencimiento del precio de compra y al comprador sólo después de la prueba del pago del precio de compra."

Tampoco los plazos de preaviso, etc., como los que se aplican en el derecho de arrendamiento. También se acordó una fecha límite para la entrega.

La fecha límite para la entrega es entonces automáticamente la única fecha de entrega en el contrato, si NO existe ninguna regulación sobre la compensación por uso posteriormente. Entonces sería sensato desde el punto de vista del comprador eliminar el uso continuado: "Sin embargo, si el vendedor continúa utilizando la propiedad más allá del 31.10.2024, está obligado a pagar al comprador una compensación mensual por uso de 700,00 € netos." Si no se elimina este párrafo, el vendedor podrá seguir utilizando la propiedad durante 50 años o más.

Aunque algunos aquí piensen que eso es poco común, conozco la penalización bastante bien de algunos contratos (aquí especialmente de locales comerciales). Pero la penalización normalmente se fija de manera que le duela al propietario anterior exceder el plazo. Con 3000€ en lugar de 700€ por cada mes comenzado, la cosa sería muy diferente. Si no se ha acordado nada, seguramente se puede ordenar el desalojo, pero eso también puede demorarse meses.
Imagínate los costos que se generan si has dado de baja tu propio apartamento y tienes que desalojar (es decir, alquilar un almacén) y mudarte a un hotel o apartamento de vacaciones. Eso debería ser cubierto en realidad por la penalización.

Lo mismo se aplica al vendedor debido a su obligación de desalojo y entrega de la posesión. A solicitud, se puede otorgar una copia ejecutiva sin más pruebas,

Y con eso echas al vendedor. Para mí el tema está cerrado, ya que , como en otros hilos, simplemente no quiere entenderlo, aunque se repita lo mismo 30 veces. Tal ignorancia es increíble.

"El comprador se somete, debido a la obligación asumida en este documento de pagar el precio de compra conforme al aviso notarial de vencimiento y a cualquier interés por demora a partir del día de la emisión de la copia ejecutoria de la [sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde]. Lo mismo se aplica al vendedor debido a su obligación de desocupar y entregar la posesión. A solicitud se puede emitir copia ejecutoria sin pruebas adicionales, pero al vendedor sólo después del vencimiento del precio de compra y al comprador sólo tras la prueba del pago del precio de compra."

¿Qué es lo que no puedes entender aquí? Puedes eliminar el "sofort" o solicitar la ejecución forzosa.