Compra de casa - Financiación y valoración - Área de Berlín

Hola,

estamos buscando una propiedad en Berlín y actualmente hemos encontrado un inmueble y hemos iniciado una solicitud en el banco. Tenemos las siguientes condiciones marco:

[*
Ingreso neto total: 4400/mes (actualmente solo 1 persona que trabaja + asignación por hijos)
[LIST]
[*]Actualmente podemos ahorrar aproximadamente 1.8 - 2k/mes.
[*]Nuestro alquiler + plaza de parking es de aprox. 700EUR/mes


[*]Probablemente trabajaremos otros 30 años
[*]2 niños en edad de jardín de infancia
[*]Precio del inmueble: 500K <- de conocidos
[*]Capital propio: aprox. 170K
[*]Monto del crédito: 360/370K

Actualmente tenemos 2 preocupaciones y nos gustaría conocer vuestra opinión al respecto, ya que somos completamente inexpertos en este tema:

[*]El banco está de acuerdo con la suma del crédito. Hemos calculado una cuota de 1700/mes y así el crédito estaría pagado en aprox. 20 años. -> ¿Cuál es vuestra opinión sobre el monto de la cuota? ¿Demasiado arriesgado?
[*]El inmueble está dentro de Berlín y tiene aprox. 60 años. La casa está en buen estado, por lo que los costos de renovación son manejables. Sin embargo, el banco valora el inmueble considerablemente por debajo del precio actual, aprox. 350K <-- lo que es un precio poco realista para Berlín. Mi pregunta es, ¿cómo puedo estimar el precio de compra? Según el valor del suelo sería aprox. 200-250K para unos 500m². En el mismo distrito las casas adosadas más nuevas se negocian entre 450-500K.

¡Muchas gracias!

Hola.

¿Es un piso en propiedad horizontal o una casa unifamiliar?

1. Encuentro que la cuota es muy arriesgada. Es una carga mensual del 38% del ingreso neto. Estamos en el proceso de aprobación de financiación para una casa y no queremos gastar más de 1.500€ de cuota con un neto de 5.400€, porque de lo contrario es difícil formar ahorros y "vivir". Al menos en nuestro caso. No conozco vuestra situación de gastos.
Por otro lado, tened en cuenta que al menos 1€/m² al mes se destina a gastos secundarios y reservas para reparaciones. En 150 m² eso son otros 450€ adicionales.

2. Considerad que posiblemente TENGÁIS que hacer algunas renovaciones (Gebäudeenergiegesetz). Dejad que un perito lo revise. Él también puede estimar los costos. Por lo demás, poco puedo decir al respecto.

Unos cuantos más detalles sobre el objeto serían útiles para evaluar el precio.

Sin embargo, el banco valora el objeto claramente por debajo del precio actual. aprox. 350K

¿Por qué? Eso deberías investigarlo.

Mi pregunta es, ¿cómo puedo estimar el precio de compra?

A través de un perito que revise la casa por dentro y por fuera.

Según el valor de referencia del suelo, el terreno valdría aprox. 200-250K para unos 500 m².

Quedan 100 mil para la casa. Justo para una casa de 100 m² y 60 años, justo, para una más grande no. Tu "casa" podría ser para nosotros ahora un castillo o una caseta de madera... :rolleyes:

¡Primero, muchas gracias!

Información breve sobre el inmueble:

[*]DDH
[*]100m² de superficie habitable
[*]4 habitaciones
[*]Sótano acondicionado
[*]Garaje
[*]Grandes cosas como aislamiento del techo, cubierta del techo, ventanas, puertas se han hecho en los últimos 10-20 años
[*]Baño, cocina renovados en los últimos 5-6 años
[*]Año de construcción en los 60 -> paredes bastante delgadas (25-30 cm) y sin aislamiento
[*]Calefacción de petróleo -> pienso que le quedan unos 10 años aproximadamente
[*]La electricidad probablemente es antigua o tiene unos 30 años
[*]Radiadores parcialmente renovados

Y un poco más de información sobre nosotros:

Actualmente vivimos en un piso de 3 habitaciones y tendremos que mudarnos a un piso más grande dentro de 2-3 años. Entonces probablemente pagaremos mínimo 1200/mes o incluso más por el nuevo piso, incluyendo gastos adicionales. Por esa razón queremos dar el paso hacia una propiedad propia.

Desde mi punto de vista personal vivimos modestamente, es decir, sin pretensiones elevadas y nos arreglamos con aproximadamente 1500 EUR/mes excluyendo el alquiler. Eso significa que, en el mejor de los casos, tendríamos que gastar por mes 1500 + 1700 + 500 (gastos adicionales) = 3700. Por lo tanto, solo quedarían unos 700 <--- Preferiría que fuera de cuatro cifras...

Respecto al precio -> no sé si tendríamos tiempo para peritajes y cosas relacionadas o cuánto tiempo tarda en obtenerse un resultado. El mercado en Berlín es realmente "terrible", en cuanto a la demanda y la rapidez con que se gestionan las cosas. Los inmuebles baratos no están activos ni medio día en los portales y ya están vendidos. Si consigues una cita para una visita, seguro que hay unas 10 personas y los agentes dicen: Sí, le enviaré la documentación, pregunte a su banco. El primero que llegue con una confirmación consigue la cita con notario.

He mirado rápidamente: por ejemplo, en el norte de Berlín, en buena ubicación, los valores del suelo están en torno a 600 €/m² -> En casas con unos 500 m² de terreno, casas prefabricadas de los años 70, los precios fácilmente están entre 600/700K, rara vez también en 550K. Pero eso significa que las casas cuestan 250-300K -> ¿Cómo valoran los bancos? ¿O tienen los valores del suelo algo que ver con los precios de mercado (en Berlín)? Incluso teniendo en cuenta que los precios de los pisos de unos 100 m² fácilmente superan los 400K.

La pregunta es, si el segundo adulto también quiere / puede ganar algo adicional en el futuro cercano. Si es así, veo la situación con tranquilidad. Si no, podría ponerse apretado en el futuro. Los niños crecen, las demandas aumentan. Tal vez uno mismo no quiera vivir toda la vida de manera "modesta", unas vacaciones más grandes, un coche mejor, hobbies, tal vez también haya que superar una enfermedad larga o un período de desempleo. Pero esa pregunta realmente solo ustedes mismos pueden responderla.

No importa cómo valore el banco el inmueble. El hecho para ustedes es que se ofrece al precio indicado. Si les gusta y lo quieren, tienen que pagarlo. No será más barato en Berlín. Si se ve qué precios se piden y se pagan en ocasiones, probablemente puedan estar contentos de conseguir algo.