Planificación de la casa. ¿Inspector externo para la aprobación?

  • Erstellt am 08.05.2013 15:59:31

Pipilotta

08.05.2013 15:59:31
  • #1
Querido foro,

después de nuestros esfuerzos por encontrar una oferta que cumpla con nuestros requisitos y nuestro presupuesto (300000€ llave en mano con losa de cimentación, aproximadamente 170 m² de superficie habitable, KfW55, estructura de madera "biológicamente sensata", calefacción por suelo radiante, bomba de calor aire-agua, ventilación controlada de vivienda), un conocido nuestro que es técnico en construcción nos recomendó lo siguiente. Debemos pensar cómo queremos que sea nuestra casa y cómo queremos equiparla. Luego él nos dibuja un plano y un pliego de condiciones para una casa llave en mano y nosotros lo enviamos a proveedores en un radio que tenga sentido para nosotros. Él dice que así seguramente obtendremos la oferta con la mejor relación calidad-precio. También nos ayuda a comparar o revisar las ofertas. Para eso contrataríamos a un perito externo que se encargue de las recepciones. ¿Qué opinan de este procedimiento?

Un cordial saludo,
Pipi
 

mybaublog

12.05.2013 15:14:46
  • #2
Hola,

considero este procedimiento sumamente sensato.

En principio, hicimos casi lo que tu conocido sugiere, pero en construcción de obra gruesa.

Después de tener nosotros mismos el plano completo conforme a las normativas de construcción, estuvimos buscando una empresa general.

Poco a poco nos dimos cuenta de que con un contratista general no funciona como nosotros lo imaginábamos.

Tuvimos muchas conversaciones y en un principio siempre parecía todo posible, pero al hacer preguntas aparecían las limitaciones y “ganchos”.

Por eso decidimos contratar los oficios por separado y tomar una dirección de obra propia.

Muchos nos advirtieron contra este proceder, ya que no teníamos ni idea (absolutamente NINGUNA) de construcción y solo sabíamos que primero se construía el sótano, luego la planta baja y después la planta alta. ;-)

Con nuestro plano acudimos a una oficina de planificación (no un arquitecto) y encargamos los servicios 1-4 (planificación hasta la obtención del permiso de construcción).

Después buscamos un constructor de obra gruesa que organizó la planificación fina, la estática, etc.
Con base en los documentos solicitamos bajo su supervisión ofertas para calefacción, fontanería, electricidad, ventanas, techo, etc. y asignamos los contratos nosotros mismos.

El resultado lo puedes ver en nuestro blog de construcción en mybaublog.de.

Hace aproximadamente 1.5 años leí en este foro un post donde un experto en construcción escribió... No será más barato en cuanto a suma total pero sí mucho de mejor calidad... y así fue.

Las ventajas son:

- Tú eliges las empresas por separado y conoces personalmente a los operarios (una gran ventaja)
- No tienes que decidir inmediatamente qué revestimientos de suelo, azulejos, puertas, etc., sino que puedes tomarte tu tiempo y resolver estos puntos durante la ejecución de la obra
- Sabes exactamente qué vas a recibir y no "bla bla bla" o "un producto similar de una marca conocida..." como suele decirse en las descripciones
- Puedes ahorrarte los problemas con las trampas en las descripciones de la dirección de obra (nosotros no tuvimos ninguna)
- Mantienes flexibilidad, no hay líos ni costos elevados si durante la construcción surgen cosas que se olvidaron o pasaron por alto en la planificación (mayoritariamente enchufes aquí, interruptores allá, etc.)
- Nosotros pagamos solo después de la realización del servicio (por ejemplo pago al constructor de obra gruesa: sótano terminado - sótano pagado, planta baja terminada - planta baja pagada, techo terminado y cubierto - carpintería facturó una vez - pagado y listo, ventanas instaladas - ebanista factura - pagado y listo). Nunca adelantamos pagos elevados y no tuvimos riesgo financiero, además pudimos aprovechar el descuento por pronto pago.

La construcción duró de mayo a diciembre y lo haríamos siempre así.

Como dije, construimos en obra gruesa, no sé si esto es posible en construcción prefabricada.

Saludos cordiales

mybaublog
 

Leon

19.05.2013 12:32:07
  • #3
Se lee bien y es interesante, y estamos exactamente en la misma situación. De alguna manera hay problemas con los promotores inmobiliarios, las descripciones de servicios de construcción, etc. (o nos estresamos demasiado;-)). Solo que vuestro procedimiento seguramente requiere mucha planificación y mucho, mucho tiempo, ¿verdad? ¿Cuánto tiempo de preparación tuvisteis?
 

emer

19.05.2013 14:10:11
  • #4
Si el presupuesto incluye costos adicionales de construcción, no me sorprende que no llegue ninguna oferta que se ajuste al presupuesto. Con los requisitos estás muy lejos de 170 m² de superficie habitable.
 

Pipilotta

19.05.2013 21:33:54
  • #5
Hola Emer,

el presupuesto es más bien sin costes adicionales de construcción, las tasas de conexión, urbanización, notaría, impuesto de transmisión patrimonial, etc. están en nuestro presupuesto para el terreno. Lo que seguro que falta todavía son las áreas exteriores. El carport debería estar ya incluido en la casa. Sin embargo, ahora nos hemos decidido por un proveedor local (al que ya teníamos como favorito desde hace tiempo), después de haber recibido una oferta de un constructor de casas de madera conocido por ser económico en la zona. La ventaja de precio al final no fue tan grande, si se tiene en cuenta que de todos modos necesitamos ayuda con la planificación del diseño y la dirección de obra. Hemos acabado con 315.000 € incluyendo la losa de cimentación, el carport y la sala técnica en un anexo. Y lo más importante: ¡tenemos una buena sensación! Y además hemos recibido un refuerzo independiente (de dos carpinteros que no se conocen entre sí).

Saludos cordiales,
Pipi
 

mybaublog

20.05.2013 20:28:33
  • #6
@Leon

No tengo la sensación de que nuestra planificación haya sido más intensa y que haya tomado más tiempo de lo que habría sido con un promotor inmobiliario.

Lo que más tiempo consumió fue en realidad el camino desde la compra del terreno hasta la conclusión de que para nosotros (aparentemente) no existe ningún promotor inmobiliario.

Ningún vendedor, por muy bien capacitado que esté (que por supuesto se llama a sí mismo asesor), logró "engatusarnos" (a pesar de nuestra total ignorancia en cuestiones de construcción), a lo que estos grupos de personas respondieron con arrogancia y/o agresividad. – ya no había más "ambiente amistoso".

Queríamos transparencia y honestidad, pero no promesas/mentiras que nos vendieran cuentos increíbles... mentiras, y precisamente esa transparencia y honestidad no la encontramos (por suerte, visto desde hoy).

No recuerdo haber sido engañado por tantas personas (agentes inmobiliarios, vendedores de casas, promotores, etc.) en tan poco tiempo como durante la fase de planificación de nuestra construcción.

Hubo momentos en que simplemente ya no sabíamos qué creer y qué no.

Lo importante es no "capitular" ante esas personas y no firmar nada.

Nuestra línea del tiempo fue la siguiente:

Junio 2011 terreno encontrado y comprado en "Immobilenscout"

(Primeras falsedades/mentiras en el proyecto de construcción respecto al agua subterránea y regulaciones de construcción – por parte del agente inmobiliario)

Tomamos la decisión de construir en obra sólida y comenzaron a surgir los primeros propios diseños de planos.

Julio 2011 – Noviembre 2011
Búsqueda de promotor inmobiliario (en exhibiciones de casas, zonas de nuevas construcciones, internet, etc.) – sin éxito

Diciembre 2011
Todo de nuevo a cero, incluyendo los diseños (planos), decisión:

N I N G Ú N P R O M O T O R

Enero 2012:
Plano completamente nuevo creado

Febrero 2012
Buscamos un planificador para presentar la solicitud

Marzo 2012
Solicitud de construcción presentada – la aprobación llegó tras (!!!!) 19 días (a pesar de la aprobación, aún no había ningún contratista a la vista)

Buscamos y encontramos constructor de estructura bruta.
Este hizo el plan 1:50 antes de la firma del contrato (de su propia iniciativa).

Con esta planificación detallada se solicitaron ofertas para la planificación bruta de fontanería, electricidad, ventanas, techo.

Abril 2012
Se solicitó oferta de la empresa de movimientos de tierra

Mayo 2012
Comienza la construcción.

Mayo 2012 – Finales de Julio 2012
Se construye la estructura bruta incluyendo la estructura del techo y trabajos de techador/carpintero, así como la instalación de ventanas (la casa es independiente del clima)

Agosto 2012
Nada ocurrió – temporada de vacaciones

Septiembre 2012 – Mediados de Octubre 2012
Comienza la construcción interior (hasta incluyendo el enlucido del suelo)

Mediados de Octubre 2012 – Mediados de Noviembre 2012
Nada ocurrió – La casa debe "secarsе"

Mediados de Noviembre 2012 – Mediados de Diciembre 2012
Continúa la construcción interior (pladur, trabajos de pintura, pavimentos, electricidad, instalaciones sanitarias, puertas interiores, etc.)

21 de diciembre "mudanza"

20.05.2013
Todo estaría bien, si……..

finalmente tuviéramos un jardín.

Actualmente (desde hace 3 meses) no es posible conseguir un jardinero, salvo por ofertas totalmente sobrevaloradas (diferencias de hasta un factor de 16 (no es error tipográfico))
A partir del próximo jueves se acondicionará nuestra zona exterior.....¡¡¡FINALMENTE!!!
 

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