Construcción de casa 2022 ¿cómo abordarla mejor?

Las inversiones de capital tienen actualmente un superávit de aproximadamente 700€ al mes. Amortización entre 2,5-3%.

¿Todos juntos 700€ de superávit? ¿Con 1,8 millones de euros?

Hoy calcularía para la casa con un equipamiento algo superior y sin EL con 2200 EUR/m². La subida de precio la calcularía con un 5% anual y luego redondearía. El precio para el garaje doble me parece muy bajo. Si debe ser de mampostería, con techo plano posiblemente ajardinado y quizás un pequeño trastero detrás para bicicletas, etc., calcularía con 45k. 80k para costes adicionales de construcción y áreas exteriores debería ser suficiente, a menos que el terreno tenga pendiente. No puedo decir nada sobre los costos del terreno. Sin embargo, 150k me parece poco generoso para los alrededores de Colonia.

¿Todos juntos 700€ de excedente? ¿Con 1,8 millones de euros?

¿Sí, y dónde está el problema? Hay una diferencia entre amortizar un 1%, un 3% o un 4%... La cuestión es si quiero solo tener un flujo de caja alto sin reducir mucho la deuda, lo cual sería fatal, especialmente si se considera cómo los bancos siguen calculando la deuda restante, o si prefiero poco excedente pero reducir mucha deuda y así acumular capital.

Gracias por la valoración. Sí, el terreno es y sigue siendo la gran incógnita. No será en los alrededores de Colonia. Más bien al norte de Leverkusen. No se puede hacer de inmediato y tampoco queremos hacerlo. Sin un terreno adecuado, tampoco tiene sentido.

¿Habéis buscado ya terrenos y cuánto cuestan más o menos? No tiene sentido calcular aquí si al final el terreno cuesta el triple. En cuanto al cambio de clase impositiva: no soy experto, pero me sería nuevo que se tenga más dinero por cambiar. ¿La única diferencia no es que en lugar de recibir devolución tengáis que pagar más?

El terreno al norte de Leverkusen por 150.000€ será bastante pequeño para una casa grande. Debes calcular entre 300 y 400€ por m² (Leichlingen, Burscheid…). Así que es posible, si alguno queda disponible. Necesitas una buena estrategia de búsqueda.

La estimación del costo de construcción con un estándar alto de 2.200€ por m² ya es ajustada hoy en día. Considera mejor 2.600€ por m² y alégrate si puede ser menos.

Tu pregunta sobre planificar un mayor margen de seguridad la respondería claramente con "sí".

Probablemente ya tienes experiencia con financiación de construcción, de lo contrario el rendimiento inmobiliario sería mayor, y seguramente puedes evaluar bien las posibilidades.

No me preocuparía por la valoración de los ingresos por alquiler.