Financiación para compra de casa - no podemos decidir

Hola a todos,


yo también estoy ahora en la situación: Estamos planificando la compra de una casa unifamiliar. La casa ya está reservada, ahora tenemos que decidirnos por un crédito.


Breve información sobre nosotros:


Él 28 años, jefe de IT, 4170 bruto + coche de empresa de clase media + bonus + ajuste salarial anual (voluntario, pero no debería haber ningún problema). Además estudio informática a tiempo parcial. Ella, 27 años, 2900 bruto + 13º sueldo + bonus.


Ambos empleados a tiempo completo con contrato indefinido. Casados, sin hijos hasta ahora, planeamos tener hijos como mínimo dentro de dos años. Tenemos un segundo coche, pero se utiliza muy poco y está en buen estado. En general, manejamos muy bien el dinero. La cuota mensual prevista es de aprox. 1400, eso debería estar bien.


Proyecto:


Compra de casa unifamiliar 365.000 euros + 44.000 euros gastos adicionales = inversión total 409.000 euros.


63.000 euros capital propio, 56.000 se invertirán, el resto es reserva. Préstamo necesario (409.000 - 56.000 =) 353.000 euros. Casa nueva, equipamiento de alta gama, lista para habitar inmediatamente, cocina incluida. El banco ya ha visitado la casa y la ha certificado como muy buena.


Oferta 1 (fija), cuota 1350


- KfW 50.000, 10 años, mensual 203, deuda restante 33.000

- Anualidad, 84.000, 15 años fija, 2,20% efectivo (2,18 interés nominal), deuda restante 53.000, cuota mensual 300, amortización adicional 5%,

- Bauspar, 220.000, interés fijo durante toda la duración, 2,69% efectivo (2,18 interés nominal), sin deuda restante por amortización completa, cuota mensual 400 + 450, asignación garantizada, amortización adicional ilimitada (para la segunda fase, para la primera fase no sé con certeza)

-> Costes totales (intereses + comisiones) aprox. 140.000, deuda restante 53.000 después de 15 años, resto asegurado mediante Bauspar (los costes totales fueron calculados correctamente)


Oferta 2 (a través de intermediario, la oferta será concretada nuevamente en el banco), cuota 1345


- KfW 50.000, 10 años, mensual 203 €, deuda restante 33.000

- Anualidad, 303.000, 20 años fija, 2,24% efectivo, deuda restante 128.000, cuota mensual 1140, amortización adicional 5%


-> Costes totales (solo intereses) aprox. 99.000, deuda restante 128.000 después de 20 años (los costes totales consideraban solo los intereses)


KfW no se tuvo en cuenta, ya que es igual en ambos casos.


Para poder comparar las ofertas de alguna manera, asumo que no habrá amortización adicional. Si no hay amortización adicional, en la oferta 2 tengo un mayor riesgo de cambio de tipo de interés debido a la alta deuda restante. En la oferta 1 tengo costes totales más altos, pero a cambio mayor seguridad con un plazo un poco más largo y una deuda restante menor. La amortización adicional es posible en todos los casos, incluso ilimitada al final con el Bauspar.


¿Qué pensáis sobre nuestra situación?


Estoy deseando recibir vuestro/cualquier comentario.


Muchas gracias de antemano.


Un saludo


Karsten

Para la evaluación de la tasa: la indicación de un salario bruto ayuda aquí solo de forma limitada, ya que podrían estar incluidos componentes exentos de impuestos y también se puede trabajar más fácilmente con el neto. Por lo tanto: ¿Cuánto ganáis neto?

Sobre las ofertas: en la oferta 1, la parte del [Bausparvertrag] me parece claramente demasiado alta. Sí, no hay riesgo de cambio de interés para este componente, pero a cambio hay intereses y costos totales más altos. La oferta 2 parece buena en general.

Consejo: como aún estáis antes de la fase de los hijos, haced que os incluyan en vuestra [Baufinanzierung] un derecho a cambiar la tasa de amortización. Normalmente solo es posible en préstamos con amortización constante. Entonces podéis cambiar la tasa de amortización entre A y B (a menudo entre el 1% y el 5% de amortización, basado en la tasa inicial) x veces durante el período fijo de interés (he visto desde 2 veces hasta cambios anuales). Así tenéis flexibilidad para la baja por maternidad, el permiso parental o, en su caso, una etapa cara de guardería. El recargo por el derecho a cambiar la tasa de amortización suele ser muy bajo (por ejemplo, conozco de un gran banco un recargo del 0,05%).

Normalmente estaría a favor de la variante de ahorro para la vivienda; porque con ello se obtiene en la mayoría de los casos una seguridad de tipo de interés mucho mayor.

Pero en la variante 1 aún tenéis un riesgo total de casi 88k. En la variante 2, 166k€

¿Solo 80k más de seguridad en el tipo de interés para asegurar 40k€ más de costes?

Eso demuestra que la primera oferta ya es bastante elevada.

Así que mejor banco 2; también preguntad sobre la opción de cambio de amortización indicada por .

Al menos para el componente KfW intentaría seguir ahorrando paralelamente con un contrato de ahorro para la vivienda. Ya sea mensual o lo que tengáis previsto como amortización extraordinaria.

Después de 10 años se puede decidir hacia dónde se quiere ir. Es decir, si se ejecuta el contrato de ahorro para la vivienda, se financia la KfW "normalmente" o se hace todo completamente nuevo, porque los tipos de interés siguen bajos (con préstamos de más de 10 años se tiene derecho de cancelación especial tras 10 años).

Solo después de tener garantizado el KfW consideraría la amortización extraordinaria en los años 20.

Gracias por sus respuestas. Sobre las preguntas: Él, StK4, 2500 neto, 2230 deducido.. coche de empresa (todo incluido, gasolina etc., nuestro vehículo principal). Ella, StK4, 1870.

Si redujera el ahorro para la vivienda y aumentara el préstamo, ¿no aumentaría el riesgo (aún mayor RS) mientras que el costo total solo disminuiría mínimamente (la comisión de apertura del ahorro para la vivienda es fija en 3500)? En realidad es una cuestión de qué se prefiere, seguridad o riesgo. Por eso también mi pregunta original, ¿se pueden comparar realmente las ofertas?

La opción de cambio de tasa de amortización la pediré en la oferta final y luego decidiré. Aunque creo que también está bien así.

¿Cómo están los intereses? ¿Están bien para nuestra constelación?

Oferta 1: 33T + 53T = 86T RS, costos = 140T
Oferta 2: 33T + 128T = 161T RS, costos = 99T
-> Diferencia de RS: 161T - 86T = 75T.
-> Diferencia de costos: 140T - 99T = 41T

¿Significa 75T más de seguridad en intereses por 41T euros? ¿He calculado correctamente? Suena un poco frío en verdad. Sin embargo:
- En la oferta 1 tengo que pensar después de 15 años cómo quitarme 53T (sin amortización extraordinaria, etc.).
- En la oferta 2 tengo que pensar después de 20 años cómo quitarme 128T.
-> Eso es una gran diferencia.

El intermediario nos había comunicado que no debemos preocuparnos por la RS del KfW. La cuota probablemente no será mayor que la de hoy. Por eso deberíamos amortizar primero el préstamo.

El intermediario nos había comunicado que no teníamos que preocuparnos por la RS del KfW. La cuota que probablemente no será más alta que hoy

Parece que tiene una bola de cristal. La oferta que sigue será con las condiciones actuales de refinanciación. Si por ejemplo el interés es del 3,5%, una cuota igual solo es posible si se alarga el plazo.

Con la oferta 1 tengo que pensar después de 15 años cómo deshacerme de 53.000 (sin amortización extraordinaria, etc.).

No, con la oferta tienes que deshacerte primero de 33k después de 10 años, y luego de 53k después de otros 5.

Si lo piensas ahora, con la oferta tienes 33k los primeros 10 años, luego 53k por 5 años.

Ahora oferta tiempo 10 tiempo para 33k, y luego 10 años 128k.

Visto fríamente, casi el mismo estrés (k€/año), pero sin regalar ya 40.000 en costes.

Un poco alejándonos de las tasas de interés, hacia algo que desde mi punto de vista es más importante:

Así que juntos tienen un neto de casi 4.400€ o 4.100€ (ya descontado el coche de empresa).

Sinceramente, me parece que la cuota deseada es bastante ambiciosa. Con una cuota de 1.350€ serían el 31% o el 33€ (neto con coche de empresa) de su neto. Desde mi perspectiva como banquero, eso es demasiado. Aconsejamos a nuestros clientes - dejando de lado ingresos netos excepcionalmente altos - no gastar más del 30% del neto en cuotas frías de construcción, y eso ya es el valor máximo. Además, como dices, tienen la planificación familiar en puerta. Incluso si la persona que se ocupe más del niño se pasa a la clase de declaración de impuestos 5 y la otra a la 3, la cuota definitivamente sería demasiado alta.

No quiero en absoluto cuestionar que desde la perspectiva actual crean poder permitirse la cuota - de lo contrario no habrían ahorrado capital propio - pero por favor no subestimen los futuros costos de los niños. Además, con una casa los costos adicionales tampoco son insignificantes. Calculen aquí tranquilamente con 3€ por metro cuadrado para estar seguros.