Compra con opción de alquiler dentro de la familia (¿con participación en la propiedad?)

Hola a todos,
aquí mi ya tercer aporte sobre esta propiedad y una pregunta sobre las posibilidades de un alquiler con opción a compra por falta de capital propio.
Breve resumen de la situación actual: La casa pertenece a una comunidad hereditaria compuesta por mi madre y sus dos hermanos. Hemos vivido en la casa durante ya 7 años. Primero cuidamos de mi abuelo y desde su fallecimiento asumimos todos los costos, incluidos los impuestos sobre la propiedad, etc. - a cambio podemos vivir allí. Recientemente terminé mis estudios, por lo que antes no podíamos hacernos cargo de la casa. Pero incluso ahora no es posible (aún), ya que no disponemos de capital propio y yo estoy empleado temporalmente. Sin embargo, los pensamientos al respecto se vuelven cada vez más concretos y por eso surgió la pregunta sobre un modelo de alquiler con opción a compra. El hecho de que queramos actuar pronto se debe principalmente al retraso en las reparaciones y a los elevados costos operativos asociados; sin embargo, reducir estos costos con inversiones tiene sentido solo cuando realmente invertimos en "nuestra propiedad".

La idea: En adelante pagamos en el marco de un contrato de alquiler con opción a compra una "renta" mensual que se descontará por completo del precio de compra acordado, por ejemplo, durante 10 años a los tres propietarios jurídicos. Al final se paga una cuota final.
Según mi entendimiento actual, hay que tener en cuenta lo siguiente:
- si no se realiza una compra con opción, tras la firma notarial del contrato de alquiler con opción debemos pagar nosotros el impuesto de transmisiones patrimoniales por la parte de mi tío y mi tía; en caso de una compra con opción, el pago del impuesto se pospone al momento en que se ejerce la opción
- Como nosotros asumimos todos los costos, la comunidad hereditaria no tiene pérdidas por alquiler, por lo que probablemente no habría problema si la oficina de impuestos considera toda la operación como una actividad no lucrativa y ellos no pueden declarar gastos deducibles en los impuestos; pero nosotros tampoco podemos declarar el impuesto sobre la propiedad en los impuestos porque durante la "fase del alquiler con opción" no somos los propietarios jurídicos (y en realidad no deberíamos pagar el impuesto sobre la propiedad, al igual que ahora)
- Deberíamos inscribir una reserva de adjudicación en el registro de la propiedad para que, en caso de dificultades financieras por parte de la comunidad hereditaria, no nos quedemos sin derecho a la casa a pesar de los pagos realizados

¿No existe una posibilidad (simple) de que, mediante los pagos mensuales, también nos convertamos jurídicamente en copropietarios de la casa? ¿Para "comprarnos" en la comunidad hereditaria, por así decirlo? Esto reduciría considerablemente el riesgo. Por ejemplo, si dentro de 5 años ocurriera el caso de que ya no quisiéramos comprar la casa pero hubiéramos pagado ya el 40 % del precio de compra, también tendríamos derecho al 40 % del producto de la venta si se vende a terceros.

En un modelo clásico de alquiler con opción a compra esto seguramente es completamente desinteresante para el vendedor, pero aquí se trata de una venta dentro de la familia. Los propietarios no tienen gastos, pero actualmente todavía deben esperar bastante tiempo para recibir ingresos por su herencia. Con un modelo de alquiler con opción a compra o de "compra de participación" todos los involucrados se acercarían un poco al objetivo. Suponiendo que nos pusiéramos de acuerdo sobre tal reglamentación, esto debería, sin embargo, ser regulado de alguna forma jurídica, fiscal, etc. ¿Alguien conoce posibilidades?

- si no se realiza una compra con opción, con la firma notarial del contrato de arrendamiento con opción a compra, el impuesto de transmisión patrimonial por la parte de mi tío y tía debe ser pagado por nosotros; en caso de una compra con opción, el pago del impuesto de transmisión patrimonial se pospondría hasta el momento en que se ejerza la opción

Eso es correcto.

- Como asumimos todos los costos, la comunidad de herederos no tiene pérdidas por arrendamiento, por lo que no debería ser un problema si la oficina de impuestos considera todo como una actividad no lucrativa y no pueden declarar gastos deducibles en el impuesto; pero tampoco podemos declarar el impuesto predial en el impuesto porque durante la "fase de arrendamiento con opción a compra" no somos los propietarios legales (¡y en realidad no tendríamos que pagar el impuesto predial como ahora!)

No importa si sois arrendatarios o propietarios: en cualquier caso, pagáis los gastos operativos incluyendo el impuesto predial. Solo como propietarios también sois responsables del mantenimiento. Mencionas el impuesto predial, que en realidad se debe ver de manera neutral. Como arrendatarios solo una parte de los costos adicionales, como arrendadores tanto ingresos como gastos deducibles = sin efecto fiscal.
La comunidad de herederos puede igualmente tener pérdidas significativas por alquiler y arrendamiento si deben pagar mantenimiento y reparaciones (como arrendadores).

- Deberíamos inscribir una reserva de adquisición en el registro de la propiedad para que en caso de dificultades financieras de la comunidad de herederos no nos quedemos repentinamente sin derecho a la casa a pesar de haber realizado pagos

Eso siempre debería ser parte del arrendamiento con opción a compra. Nada sin la reserva de adquisición y el bloqueo correspondiente del registro de la propiedad.

¿No existe alguna manera (simple) de que, mediante los pagos mensuales, también nos convirtamos legalmente en copropietarios de la casa? Como si nos "compráramos" en la comunidad de herederos. Eso aliviaría considerablemente el riesgo de todo el asunto. Por ejemplo, si en 5 años sucede que no queremos comprar la casa y ya hubiéramos pagado el 40% del precio de compra, entonces también participaríamos con un 40% en el rendimiento de la venta si se vende a terceros.

Solo por escrito privado. Si alguien no lo cumple, hay que demandar y esperar ganar. En caso de sucesión puede ser diferente; no tengo idea si, por ejemplo, un tercero es nombrado heredero único.

¿Alguien conoce posibilidades?

Id al asesor fiscal y al notario. Ellos son los interlocutores adecuados. Aquí solo hay opiniones de aficionados y no asesoramiento jurídico vinculante.

Pregunta tonta de un lego. ¿Por qué tan complicado? ¿No podrían simplemente registrar el precio de compra como un préstamo privado (con o sin interés) con los propietarios actuales y así adquirir la casa de inmediato? Este préstamo también se podría considerar de manera virtual, es decir, que ustedes paguen una cuota mensual hasta la amortización completa. Seguro que algo así se puede formalizar jurídicamente y notarialmente de manera correcta, si es posible.

si los propietarios os han dejado vivir sin pagar alquiler durante 7 años, eso ya fue una gran concesión. Los gastos adicionales los tendríais que haber pagado como inquilinos de todas formas. Cada variante tiene ventajas y desventajas, pero si depende del impuesto sobre bienes inmuebles, la financiación ya es muy ajustada.
Si pagáis un alquiler más alto, los propietarios tienen que tributar por ello; a cambio, pueden deducir los costes de la reforma.
Quien pague los costes de la reforma, si se necesita un crédito para ello, podría ser que la madre esté dispuesta a regalar/vender su parte y muchas otras preguntas. Eso debe discutirse con el asesor fiscal de todos los implicados y el notario según la disposición al riesgo de cada uno.

Una pregunta muy tonta de un profano. ¿Por qué tan complicado? ¿No podrían simplemente tomar el precio de compra como un préstamo privado (con o sin interés) de los propietarios actuales y así adquirir la casa de inmediato? Este préstamo también podría considerarse virtualmente, es decir, que ustedes paguen una cuota mensual hasta la amortización completa. Esto seguramente se puede documentar de manera legal y notarialmente correcta, si es posible.

Probablemente eso no funcione porque la casa también debe cambiar de propietario de alguna manera. En una donación, al menos se tendría que pagar impuesto de donaciones sobre 2/3 del valor.

... pero si depende del impuesto sobre la propiedad, entonces la financiación es muy ajustada...

No, no, eso fue más bien una pregunta para entender. En este momento, la comunidad de herederos podría, según mi entendimiento, aún deducir fiscalmente a pesar de que nosotros paguemos, pero si mediante una compra con pago aplazado sin ingresos adicionales por alquiler se considerara como actividad hobby, nadie podría deducirla más – hasta ahora ese me parecía el único inconveniente financiero bastante manejable de esta estructura.

Eso debe discutirse con el asesor fiscal de todos los involucrados y el notario según la disposición al riesgo de cada uno.

Al asesor fiscal y al notario. Ellos son los contactos correctos. Aquí solo hay opiniones de profanos y no asesoría jurídica vinculante.

Gracias por las indicaciones, con eso tengo claro el próximo paso :)

Después de que durante la investigación también me topé con variantes de rentas vitalicias o temporales, pensé que quizás habría otra estructura que podría encajar para el caso, de la que simplemente no había oído aún. Quizás algo así como una compra con pago aplazado proporcional, en la que por ejemplo el plazo de 10 años se dividiría en 5 secciones de 2 años y dentro de cada sección se adquiriría 1/5 de la casa y la propiedad pasaría gradualmente a nuestro nombre.
Nosotros, por ejemplo, empezaríamos muy pronto con las medidas de renovación y también las pagaríamos – si luego ocurriesen cambios imprevistos y la casa se vendiera a un tercero, al menos participaríamos de la ganancia de venta que debería ser un poco mayor gracias a las medidas de aumento de valor. Nuestras inversiones al menos solo se perderían en parte y los copropietarios también podrían beneficiarse del aumento de valor.
¿O estaríamos necesariamente obligados a participar en una ganancia de venta debido al contrato de arrendamiento con opción de compra?

Probablemente no funcionará porque la casa de alguna manera también tiene que cambiar de propietario. En una donación, al menos se aplicaría un impuesto de donación sobre 2/3 del valor.

Eso lo has entendido mal. Debéis comprarla a la comunidad de herederos, pero el dinero no fluye inmediatamente, sino en forma de un préstamo privado que os conceden los herederos. Luego les pagáis a los herederos la cuota que habéis pensado como alquiler. Cuánto amortización, cuánto interés y, en consecuencia, por cuánto tiempo, sería objeto de negociación.
Pero cómo será el tema de los impuestos no tengo ni idea.