Búsqueda de contratista general vs planificación con arquitecto y licitación - ¿procedimiento general?

En nuestro círculo de conocidos escuchamos una y otra vez que han buscado un contratista general que principalmente publicite casas de catálogo, con el que pudieron implementar sus propias ideas (en parte mediante modificaciones menores, en parte mediante desviaciones significativas del catálogo o incluso planificaciones "completamente" nuevas). Ahí se compararon entonces varios CG, donde el precio, la simpatía/confianza y también la descripción del rendimiento constructivo (en la medida en que esté disponible y sea comprensible para un profano) jugaron un papel, probablemente en ese orden.

Por otro lado, conocemos también a algunas personas que han planeado con arquitectos independientes, han realizado licitaciones y han tenido mucha libertad, pero también mucho trabajo (sobre todo trabajo de decisiones, lo cual por sí mismo no es algo malo). Solo que ellos construyeron en rangos de precios más altos de lo que nosotros aspiramos (lo que probablemente no está directamente relacionado con este enfoque).

Todo esto es más bien un rumor, solo tenemos detalles en casos individuales.

Ahora nos preguntamos qué papel debería jugar para nosotros el hojear catálogos. Si "nos facilitamos la vida" y modificamos algunas ofertas de CG hasta que básicamente encajen, y luego las comparamos. O si dejamos que un arquitecto planifique. Sobre detalles de nuestro caso con gusto en otro hilo. Aquí la pregunta es más bien general, porque la discusión en el círculo de conocidos también tiene un carácter más general.

Entonces: ¿Qué se puede pensar de solicitar y comparar CG con catálogos (por ejemplo, Team Massivhaus, Viebrockhaus [no exactamente de la misma liga, lo sé, solo a modo de ejemplo], o empresas de casas prefabricadas)? ¿Qué ventajas y desventajas resultan en comparación con la variante de comenzar con un arquitecto independiente (y probablemente luego dejar que haga la licitación)?
¿Y sería “un arquitecto que ya tenga subcontratistas cooperativos” una solución intermedia?
¿O qué otros caminos comunes existen (esbozados en general) para combinar la mayor cantidad posible de ventajas? (Y: no quiero iniciar una discusión sobre Baudirekt, pero ¿cómo se encajaría aquí?)

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Lo que me pasa por la cabeza:
- Elaboración rápida de ofertas / número aproximado
- Rango de precio
- Descripción del rendimiento constructivo
- Esfuerzo organizativo
- Libertad de diseño versus “ser encajonado”
- Trabajo propio
- Los oficios están bien coordinados entre sí y, en caso necesario, con el arquitecto

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y (y posiblemente , ahora no reviso), ya habían , pero partiendo de nuestra situación. Aquí quizá algo más general. Conozco las fases de , pero supongo que hay muchos que han abordado la construcción de manera completamente diferente (si eso es mejor o peor es discutible, me parece una realidad).

Entonces: ¿Qué opinas de solicitar y comparar empresas generales de construcción (GUs) con catálogos (por ejemplo, Team Massivhaus, Viebrockhaus [no exactamente de la misma categoría, lo sé, solo a modo de ejemplo], o empresas de casas prefabricadas)?

Como no puedes comparar los precios de catálogo — se ofrecen manzanas, peras, kiwis y plátanos — no le veo mucho sentido. Sobre todo, si el precio final solo se establece cuando has incluido todos tus deseos (acumulación). El equipamiento estándar de todos los proveedores es diferente.

¿Qué ventajas y desventajas tiene la opción de empezar con un arquitecto independiente (y probablemente luego dejar que haga la licitación)?

También puedes trabajar con arquitecto y empresa general de construcción (da igual si es construcción sólida o casa prefabricada/con estructura de madera). Léete los aportes de al respecto con gusto.

Breve:

Si eliges una casa del catálogo, probablemente sea más barata, ya que el trabajo de planificación ya está hecho y los planos del catálogo también están optimizados.

Si debe ser individual, con el arquitecto y la licitación no necesariamente será más caro que un plano individual con la empresa del catálogo.
Ventaja del arquitecto: mucho más libertad en las decisiones
Ventaja del contratista general (GU): conoces el precio de antemano y también tienes seguridad de precio con un GU serio.

Variante mixta: planificación libre con el arquitecto, luego que un GU local la ejecute con precio fijo.

Estoy esperando a - ¿te recomendará la planificación del arquitecto y la licitación con participación del GU?

GD

Ahora nos hemos preguntado qué papel debería jugar en nuestro caso el hojear catálogos. Si "facilitarnos la vida" y modificar un par de ofertas de constructoras generales hasta que básicamente encajen, y luego comparar

Entonces, en tu otro hilo vienes con una idea de precio y una idea de qué habitaciones quieres que haya en la casa.

En primera instancia, en mi opinión primero hay que ver qué es posible en el terreno y con el presupuesto.

Si el terreno o el plan de desarrollo te limitan, tienes que ver cómo acomodar las necesidades. Para eso uno hace unos bocetos. Si la ocupación máxima permitida es solo de 80 m² construibles (o en total 165 m²), entonces uno debería poder entender de forma realista cómo se pueden distribuir las habitaciones deseadas o qué no es factible.
Nadie te puede decir de forma general si puedes vivir como otras familias con 113 m² o si definitivamente necesitas más de 150. Eso es muy individual, igual que las personas y la forma de vivir.

Si aquí – y probablemente también para ti – no haces un esfuerzo, no estarás satisfecho con estas preguntas ni con las respuestas, porque no hay respuestas generales.

Ejemplo coche: si buscas un coche de 5 plazas, no sirve de nada mirar un descapotable o un coche pequeño. De igual manera puede pasar que no te acomodes en un práctico coche de 6 plazas.

Presupuesto: si para el coche nuevo solo tienes 25.000 €, no sirve de nada mirar en la categoría grande de más de 50.000 €. Pero quién sabe, quizá tengas 35.000 € disponibles.

Para ti, hojear catálogos sirve para ver qué es lo que “se” construye “de serie”, qué tamaños de habitaciones usan algunos constructores en sus planos. También deberías ver recorridos de habitaciones o casas modelo para hacerte una idea del espacio.

Si no te atreves a hacer bocetos aproximados o un cálculo, entonces recurre a un foro. Pero sé más directo. No se puede decir en general si x m² bastan o si se puede financiar y.

El hecho es: si una casa estándar es suficiente y posible, una casa con constructora general es una buena y económica alternativa.
Si el terreno es “problemático”, por la razón que sea, un arquitecto con su habilidad y experiencia técnica puede sacar más partido que una casa prefabricada del catálogo.

En nuestro círculo de conocidos oímos una y otra vez que buscaron una constructora general que principalmente promocionaba casas de catálogo, con la que pudieron implementar sus propias ideas (a veces con pocas modificaciones, a veces con desviaciones claras del catálogo o incluso con planeamientos “completamente” nuevos).

Soy sincero, yo procedí así, me funcionó, pero no tiene que funcionar para otros.
Tenía una idea aproximada del programa de espacios y un límite en la ocupación del terreno simple con aparentemente orientación óptima.
No hubiera sido posible un bungalow por la ocupación, así que busqué una casa tipo adecuada.
Aún creo que es legítimo si quieres construir todo con una sola empresa. Para eso está Internet y el envío de catálogos. No tuve ni tengo problema en limitarme a tamaños de casas predefinidos. Porque siempre se consigue una casa bonita si no te obsesionas con detalles pequeños y el terreno lo permite.
Una casa estándar puede estar amueblada para parecer más bonita y funcional que una casa diseñada detalladamente en la que los habitantes no aprovechan el potencial.
No soñé con ninguna casa Emil-von-Elling, ni con una cara casa HUF, ni le doy valor a términos como lujo o villa… y así encontré una constructora regional fiable cuyos dueños y dirección son arquitectos y subcontratan a empresas regionales.
Por dentro nuestra casa es individual, por fuera es la casa tipo. Pero esto funciona solo en parte con constructoras y constructores a nivel supra-regional.

Entonces compararon constructoras generales, donde el precio, simpatía/confianza y la descripción del servicio de construcción (en la medida en que existiera y fuera comprensible para un profano) jugaron un papel.

Si en vuestro círculo ya hay experiencias, ¿por qué no las usáis entonces?

Además, la pregunta es: ¿qué compararon? ¿Manzanas y naranjas? Sí, no se pueden comparar, pero al final son frutas con aproximadamente el mismo valor vitamínico.
Si solo puedes permitirte ofertas empaquetadas por kilo de Lidl o Penny, está bien mirar en Edeka, pero al final será calidad Lidl o Penny. Pero incluso esos tienen productos bio, solo hay que mirar mejor. Trasladado a la casa: elimina una casa KfW40+, en una casa de clase de eficiencia inferior se puede vivir perfectamente, asequible y sin limitaciones cómodas.
Si con 3 manzanas puedes vivir bien, que pesan solo 500 gramos y por tanto son más baratas en Edeka que las ofertas por kilo en Penny, toma esas.
Al final la mayoría de casas tipo tienen su razón de ser – ¿hay que comparar una casa 1:1 con otra? ¿Prefiero una manzana o una pera?, pregunta el gusano. El gusano toma la fruta que tiene al alcance. Ambas saben bien.
Quien intenta justificar y equiparar el precio individual abajo a la derecha con la descripción de los servicios de construcción no podrá hacerlo.

Lo que me viene a la cabeza:
- Elaboración rápida de oferta/número de casa
- Rango de precios
- Descripción del servicio de construcción
- Carga organizativa
- Libertad de diseño vs “encajonar en una cuadrícula”
- Trabajos propios
- Oficios coordinados entre sí y posiblemente con el arquitecto

Personalmente ahora mismo veo todo eso como inaceptable.

Elaboración rápida de oferta/número de casa

¿Para qué? La mayoría de las constructoras generales trabajan con m² fijos acorde a la casa tipo; la oferta real es solo después de un plan individual. Y eso después de firmar el contrato. El arquitecto suele fallar en ese punto.

Rango de precios

Lo marcas tú con tu marco de financiación.

Descripción del servicio de construcción

… suele no variar tanto. Es más individual cuanto más te alejes económicamente hacia abajo o arriba: constructores baratos ahorran en materiales para baldosas, trabajos de pintura fuera de las paredes (escaleras, revestimiento de madera), contenedores, etc. En el segmento alto suelen estar incluidos extras que para el proveedor caro son estándar.

Carga organizativa

Como sea que lo entiendas. Pero una casa Regnauer probablemente tenga costes de transporte a Hamburgo más altos.

Libertad de diseño vs “encajonar en una cuadrícula”

Un encajonamiento no es malo per se. La libertad de diseño también cuesta dinero. Si tienes dinero, puedes buscar libertad de diseño.

Trabajos propios

Hay que poder hacerlos, en tiempo y habilidad. Con una constructora general que hace llave en mano no suele valer la pena excluir un oficio por dinero. Pintura y suelos casi nunca están incluidos en la oferta llave en mano.

Oficios coordinados entre sí y posiblemente con el arquitecto

Eso se debería asumir como base.

Mucho escrito, algunas ideas perdidas. Aún así: es una opinión, mi opinión, una entre muchas opiniones individuales que obtendrás si no te defines.

Si se es una familia normal (2E2K) y el terreno no presenta demandas especiales (pendiente, roca, pantano), entonces para casi todos los grupos salariales se encuentran propuestas estándar de construcción y un arquitecto libre no planeará nada esencialmente distinto que sea visible a simple vista. Si se superponen los planos base de las casas propias de las familias normales Müller, Meier y Schulze, a menudo apenas se reconoce la mano del arquitecto y la ubicación de las paredes varía en un rango de porcentaje de un solo dígito. Quien se haga dibujar una supuesta pieza única tiene dinero de sobra y necesita buenos ángeles de la guarda para que los obreros construyan este estreno sin defectos. Por eso, mis consultantes tampoco insisten en hacer continuar el anteproyecto con mayor resolución, sino que investigan durante la > toma de decisiones en la > fase de reposo de la masa qué proveedor les puede ofrecer qué modelo de casa probado con qué desviación mínima de esta "escala ideal".

Así como una golondrina no hace verano, un conjunto de dibujos por ordenador no hace una casa de catálogo de verdad. Lo que importa es la cantidad adecuada de repetición lo más clonada posible de la propuesta de construcción realizada y, relacionado con ello, la densidad temporal de dichas repeticiones. Si alguien construye "vuestra" casa como ejemplar núm. 20, esta se beneficia de madurez en serie. Si los ejemplares núm. 19 y núm. 18 son de 2023 y 2019, respectivamente, sus precios finales también son testigos creíbles para el cálculo. Mandar construir una casa Krause de Huberhaus es tan absurdo como considerar un conjunto de planos sin ninguna realización como una casa de catálogo.

La construcción de casas es un deporte de equipo. Si los artesanos de los diversos oficios se conocen también del club de fútbol, de tiro o del cuerpo de bomberos, esto beneficia la calidad del producto total. Un arquitecto que conoce a sus colaboradores es, como un armador casi capitán, un director de obra general (GU) tan adecuado como un maestro albañil y constructor de hormigón (en una casa de piedra) o un maestro carpintero (en una casa de madera). Lea también y — en ambos he explicado el GU. También un intermediario de artesanos puede ser un GU adecuado; yo mismo no lo hago porque no es posible organizarlo para las familias constructoras dispersas a nivel nacional. Ya sea albañil/carpintero, arquitecto o intermediario: un GU debe estar necesariamente activo comercialmente en la región concreta del terreno de construcción. Un intermediario que opere a nivel nacional (federal) no será probablemente un buen capitán de equipo, sino que solo podrá actuar como bolsa de encargos y posiblemente solo conozca a sus colaboradores en línea. Sin embargo, un "convocador y apostador de precio fijo" no sería una ventaja para sus clientes.

Es importante 1. no acudir a un GU sin asesoramiento y en lugar de un concurso de ofertas, sino tener al lado a su asesor de construcción (/ arquitecto) y 2. abordar la búsqueda de la empresa constructora en dos etapas. La consulta enviada para la toma de decisiones sirve para calibrar la planificación ajustada al presupuesto así como para determinar si en el caso concreto es significativamente más barato / adecuado el camino pétreo o el de madera. Se trata expresamente de no una semifinal de un casting para GU.

Estoy esperando a @11ant — ¿te recomendará la planificación arquitectónica y la convocatoria de ofertas incluyendo al GU?

Recomiendo, como en mi "Plan de construcción de una casa, también para usted: el modelo de fases de la HOAI" (preste atención también a las ediciones "Reloaded"), completar obligatoriamente el módulo A con un arquitecto libre (esto se necesita como la formación de primeros auxilios para la licencia de conducir), no encargar nunca al arquitecto en un "solo tramo" si se le va a tomar para ambos tiempos de juego, realizar obligatoriamente después del módulo A la fase de reposo de la masa (mejor con toma de decisiones integrada), y a partir del resultado de la toma de decisiones derivar si se sigue el "camino real" módulos B y C o, por ejemplo, con el arquitecto libre se completa solo la fase de servicio 3 y luego se cambia a la planificación del contratista. Sobre esto escribí ayer en respuesta a un comentario sobre la entrada "Resumen y perspectiva" (parte 5 de la serie básica del plan):

Estimado Klaus, por supuesto que puede cambiar en cualquier momento al arquitecto incluido del contratista general. Los dos mejores momentos para hacerlo son "tras la fase de servicio 3" o "tras la finalización del módulo C". En el primer caso debe encargar al arquitecto libre solo la fase de servicio 3 después de la fase de reposo de la masa, así tendrá su diseño con la incorporación de los conocimientos de la toma de decisiones.

Conozco las fases de @11ant, pero sospecho que hay muchos que han abordado la construcción de manera muy distinta (si es mejor o peor, eso queda aparte, me parece un hecho).

En realidad hay muchos interesados en construir que han procedido de forma muy distinta; los peores caminos son:
1. empezar a acercarse al tema mediante hilos de preguntas descoordinadas, empezando con cuestiones de materiales y espesores de paredes;
2. seguir el mito del doblador de limones, según el cual las casas prefabricadas se terminan más rápido y son más precisas en el cálculo y las casas macizas más robustas y duraderas;
3. considerar al contratista general no como una posición jurídica, sino como una supuesta profesión independiente (siendo la denominación errónea de promotor la que va entre comas);
4. pasar por alto formulaciones indicativas como "a cargo del constructor" y "servicios arquitectónicos necesarios";
5. considerar los delineantes como arquitectos y los planos de armaduras como planes de detalle;
6. no complementar el "jefe de obra" del contratista con un perito acompañante mandatado por uno mismo;
7. pasar por alto que, aunque se permite construir según los planos aprobados para la licencia, no se puede construir literalmente solo con eso;
8. aplicar el plan de construcción solo si se quiere seguir el proceso de planificación con el arquitecto (y solo leer la serie básica sin las ediciones "Reloaded");
9. infectar a un arquitecto libre con representaciones meramente gráficas.

Aunque esta lista podría ser interminable, muchos listillos logran de un solo golpe "los nueve vivos" (también con bola adicional, si se quiere).

un poco mentalmente perdido.

Ahora lo tengo de nuevo:
habla bien de un arquitecto cuando el terreno o el plan de urbanismo no permiten algo para lo que se necesita el conocimiento especializado de un arquitecto. A menudo conoce la oficina de urbanismo, a los empleados allí, el barrio residencial (el suelo) o la ciudad con sus características. Se pueden planificar voladizos de manera calculada y no solo por estética, colocar orieles o determinar arbitrariamente la inclinación de los techos, de modo que se obtenga un mayor aprovechamiento total de la superficie base dada. Cierto que algún detalle cuesta más, pero antes de desesperarse con la superficie base, definitivamente usaría cada anclaje y opción si la necesidad es mayor.
El error que se puede cometer es pensar simplemente cómo construir de forma sencilla, pero no es necesario construir de forma sencilla; puede valer la pena invertir un poco más en un lucernario o en una esquina si así se genera más espacio habitable.

Y: No quiero iniciar una discusión sobre , pero ¿cómo se clasificaría esto aquí?

Curiosamente, aquí ya he leído varias veces algo sobre esta empresa, si no recuerdo mal, siempre DH en Hamburgo.
Diré mi opinión no fundamentada:
la página web carece de personalidad. El concepto no me resulta convincente. Mucho bla bla bla.
La página web utiliza muchas fotos de archivo en lugar de propias.
La sede de la empresa está en Vechta.
Cuestionaría qué intenciones buenas tiene la empresa para conmigo.