Búsqueda de contratista general vs planificación con arquitecto y licitación - ¿procedimiento general?

  • Erstellt am 30.07.2025 08:56:31

11ant

30.07.2025 20:02:03
  • #1

La elaboración de la oferta en la toma de decisiones no es más que un número aproximado, pero no puede ni debe ser más. El rango de precios es muy sencillo: "Presupuesto total de la casa menos presupuesto imprescindible = presupuesto de cosas deseables". Las paredes interiores no portantes son prácticamente libres de "moverse". Hay que tener en cuenta los trabajos propios, es decir, elegir el nivel de acabado correcto. Con proveedores no locales suele ocurrir que se tengan que intercambiar subcontratistas que no han entrenado con el equipo. Por eso se deja la catedral de Colonia y el Michel en Hamburgo.
 

Papierturm

30.07.2025 20:20:56
  • #2
Vale, Papierturm cuenta más.

Después de que me lavaran un poco la cabeza el año pasado, compramos un terreno. Lo que no sabíamos entonces era qué requisitos imponía el plan de urbanismo. Aunque estaba redactado de forma extraña (para nosotros, que no somos expertos en construcción), tras consultar con la oficina de urbanismo resultó ser bastante sencillo. La ubicación de la casa en el terreno, la altura máxima del alero, la forma y la inclinación del techo, la fachada de ladrillo aparejado estaban estipuladas, y que no podía haber muros de sótano ni tabiques bajos (ni en el ático ni en la planta superior). Como dijo el caballero (muy amable) de la oficina de urbanismo: Las pendientes del techo deben llegar hasta el suelo.

Así que empezamos haciendo varias cosas a la vez para coger una sensación. No sé si fue inteligente o un error.
1. Nos pusimos muy intensamente a pensar qué habitaciones realmente necesitábamos y cuáles no.
2. Vimos muchísimas casas. De amigos, familia; también parques de casas modelo. Esto principalmente para tener feeling con las dimensiones de las estancias, los caminos y la luz. Siempre con la pregunta: ¿Cómo funciona esto en el día a día? ¿Nos apañaríamos? ¿Qué nos molesta? ¿Qué hace falta en la vida cotidiana?
3. Yo me metí a fondo en temas técnicos y términos.
4. También pensamos (aunque la posición estaba fija) en cómo integrar bien el terreno y la casa. Por ejemplo: por un lado tenemos una vista increíble de un valle. Así que lo tuvimos en cuenta en la planificación aproximada de las estancias (¿dónde deberían estar las salas principales? ¿Dónde colocamos la escalera? ¿Dónde poníamos las habitaciones de servicios como el cuarto de lavandería? También junto a esto: ¡las ventanas!).
5. Hablé con todos en mi entorno que ya han construido alguna vez. ¿Qué problemas importantes de planificación tenían?

Bueno. A partir de ahí empezó el desmadre. Y también algunos desvíos por nuestra parte:
6. Entonces miramos muchos (muchísimos) catálogos y encontramos planos que nos gustaban bastante y nos parecían un buen punto de partida. Con un puñado de requerimientos técnicos (bomba de calor aire-agua, sótano aprovechable; no me parecen cosas extraordinarias) fuimos a varios constructores generales (GU) e intentamos conseguir de ellos una oferta basada en esos planos de catálogo que se adaptara a nosotros (por requerimiento del plan de urbanismo siempre con la conversión a 2 plantas completas, otro tipo de techo, a veces también bajando la altura estándar de techos para no hacer demasiado alta la fachada del alero).
7. Fracasó por completo. Solo un GU dio una oferta que cumplía con el plan de urbanismo. A menudo se incluían muros bajos. Algunas veces las peticiones fueron ignoradas a escondidas (por ejemplo: sótano no aprovechable), otras abiertamente ignoradas (bomba de calor aire-aire en la oferta). Ya fuera por las medidas de la casa (¡plan de urbanismo!) o por las peticiones, siempre decían: "se puede cambiar después". Lo conocía por el punto 5 arriba, y eso llevaba a costes mucho mayores en el entorno.
7a. Algunas citas con determinados GUs fueron francamente frustrantes. Por ejemplo: partíamos de un plano estándar y de repente calculaban otro totalmente distinto con ubicación de ventanas y habitaciones que no encajaba en absoluto con el terreno. Lo que llevaba, por ejemplo, a que no hubiera ni una ventana hacia el valle en el plano de oferta para la planta superior.
8. Por recomendación, acudimos a un arquitecto independiente de la zona, que se encargó por un precio fijo de la fase de prestación 1-4 (y nosotros no le dimos un plan o un dibujo previamente — su método era mirar el terreno, hablar y desarrollar juntos), y también de comunicar con los GUs (incluido presentar la lista larga de equipamiento deseado). Como conté en otro hilo, funcionó: recibimos ofertas bastante comparables (siempre había pequeñas desviaciones en las descripciones de servicios constructivos en elementos no especificados por nosotros). Además, casi todas las ofertas cumplían ahora con el plan de urbanismo, pues se basaban en el dibujo hecho por nuestro arquitecto.

No sé si nuestro camino será bueno o malo. Esperemos a que la casa esté terminada. Como el arquitecto ya nos ha ahorrado mucho más de lo que ha costado (ver otro hilo), y también nos ha salvado de varias trampas, estamos por ahora bastante positivos.
 

11ant

30.07.2025 20:52:33
  • #3
Intento formularlo de manera amable y comprensible para legos, pero es objetivamente incorrecto. Incluso donde el plan de desarrollo excluye un “Kniestock llamado Drempel por algunas personas y en algunas regiones”, no puede prohibir un Drempel.

En muchas zonas, históricamente y culturalmente, prácticamente sólo existen Kniestöcke o sólo Drempel, y gracias a los movimientos migratorios dentro de Alemania, personas acostumbradas al Kniestock se mudan a zonas de Drempel y viceversa. Por eso, comprensiblemente, ha surgido en el habla popular la creencia errónea de que son solo diferentes nombres para lo mismo. Sin embargo, en realidad son dos formas opuestas para el mismo fin (evitar rincones sucios en buhardillas habitadas). Los empleados de la oficina de urbanismo deberían poder distinguir estos dos instrumentos, de lo contrario, una información errónea “formulada de forma amigable y en lenguaje normal” crea una impresión legalmente equivocada.

Así que podéis perfectamente crear espacios bajo el techo sin Kniestock mediante un Drempel.
.
Me alegra que hayáis encontrado ayuda incluso con un arquitecto. Sin embargo, un asesor de construcción como yo habría sido suficiente para destilar un estándar comparativo que pone a los proveedores en su sitio. Incluso cuando no tenía firma, se podía encontrar el camino gracias a mi avatar (mirando bien) y con la ayuda de buscar mis aportes externos incluyendo las comillas en sus títulos.
 

wiltshire

31.07.2025 10:58:52
  • #4
Ambos enfoques tienen sus ventajas y justificación. Qué es "mejor" solo puede evaluarse según un objetivo.

Simplifico un poco. Si puedes confirmar las siguientes tres afirmaciones, una casa de catálogo será para ti la opción más económica para alcanzar tu objetivo.
Afirmación 1: Mis requisitos para la casa son en realidad bastante "normales". Ya he visto muchas casas y pensé que podría vivir bien en ellas. Las personas no me reflejan que mis deseos sean extraordinarios.
Afirmación 2: Para mí, una casa debe ser sobre todo duradera y práctica. No quiero gastar dinero en detalles no funcionales. Hasta ahora no he tenido un interés especial en la arquitectura. Los detalles que me gustan los consigo después con el mobiliario, los colores y la decoración.
Afirmación 3: Tengo un terreno que, debido al formato, las condiciones de construcción, la ubicación y las características geológicas, no presenta desafíos especiales para la construcción de una casa estandarizada.
 

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