Hola a todos,
estoy interesado en una casa que se va a subastar judicialmente. Se trata de la subasta del juzgado de Goslar el 7.7.21 con el número de expediente 11 K 1/19. (Si se permiten enlaces, con gusto lo enlazaré).
En mi opinión, la propiedad es una verdadera joya, que sin duda, con mucha, mucha seguridad atraerá a una gran multitud de interesados y hará que el precio suba terriblemente. Cuenta con pagar tranquilamente el precio "normal" del mercado. Si aquí aún sueñas con una ganga, mejor quédate en casa (no, mejor no, échale un vistazo). Aunque: si la compras en la subasta judicial, al menos te ahorrarás la comisión del agente inmobiliario y algo en los costes notariales.
Probablemente ya cometiste el primer error al anunciar la propiedad aquí ;-) y posiblemente despertaste perros dormidos. Tras un rápido vistazo al informe pericial y a las demás fotos, te daré como consejo que en la subasta se alcanzarán más de 400.000 €. La casa está bien aislada, tiene ventanas con triple acristalamiento (!), un terreno trasero (¡me parece TOP!), calefacción por suelo radiante, una caldera de gas relativamente nueva, dos apartamentos separados e incluso un BUNKER ATÓMICO (no me lo creo *g*), garaje con fosa, ¡etc.! La propiedad es realmente excelente, alguien vivió allí y la casa era importante para esa persona. Si estuviera en mi zona y aún no hubiera encontrado nada... habrías encontrado a algún postor... así que esa podría ser tu oportunidad... quizá...
En el informe pericial de 2019 sobre la propiedad figura un valor de mercado más alto que en el anuncio de la subasta judicial. ¿Alguien sabe a qué puede deberse?
¡Porque buscaste el número de expediente equivocado! En el anuncio de tu propiedad está el valor correcto.
Como los propietarios actuales son una comunidad hereditaria, supongo que la casa ha estado vacía entre tanto tiempo ¿podría estar relacionado con la diferencia de precio y con los posibles daños que hayan podido producirse (por ejemplo, daños por heladas en invierno)?
No, ver arriba. El informe de valor de mercado debería incluir todos los defectos, etc., para eso está.
Más que el informe pericial, posiblemente el expediente de construcción o los registros de propiedad no puedes comprobar mucho más. Inspección exterior y ubicación. Luego establecer un límite adecuado y asumir que habrá que invertir bastante en la casa.
Curiosamente, la propiedad aparece en un portal inmobiliario en línea con fotos antiguas (cuando todo estaba cuidado), ¡pero también del interior!
¿No querrás empezar sin ninguna preparación?
¿Por qué no? Siempre hay una primera vez...
Claro, sería más inteligente ver algunas subastas antes para entender cómo funcionan.
¿Está asegurada la financiación?
Eso debería aclararse antes con el límite máximo (realista). Mi experiencia muestra que los bancos se molestan bastante cuando se consulta por propiedades en subasta judicial, ya que la probabilidad de que el consultante consiga la casa es bastante baja (especialmente cuando todavía cree poder pujar por el valor de mercado).
Sobre nuestra oferta objetivo. Está por encima del valor de mercado. Casas comparables se anunciaron hace poco en el rango de 300k € a más de 450k €. Pero eso me parece caro... Así que vamos a ver.
Entonces probablemente puedes olvidarlo, en todo caso informa por cuánto se vendió. 400.000 € me parece realista y sigue siendo una ganga.
Estimo los costes de una renovación completa, en mi opinión holgadamente, en 200.000 € y lo he considerado en mi margen financiero. He leído el informe pericial (ahora incluso completo... mea culpa).
¿¿¿Qué quieres renovar allí??? Los suelos están en su mayor parte TOP. En esta propiedad no se hace mucho y se puede entrar a vivir. Baños, tuberías, arreglar el jardín, eso sería todo.
Una subasta judicial es como un juego de poker a ciegas. Un límite solo te servirá de poco como novato. Por eso te aconsejo enfáticamente,
1. no solo tener en cuenta tu límite, sino hacer SOLO UNA oferta, en este caso cercana al precio inicial;
2. absolutamente participar en media docena de ocasiones para practicar: subastas en las que puedas participar sin interés y sin emociones, y practicar evaluando a los demás jugadores.
Casi solo por la razón de que no tendrás suficiente tiempo para practicar antes de esta subasta, te aconsejo "perder" esta propiedad. Valdrá la pena en la próxima oportunidad.
Y: léete mis consejos Barthel aquí y "aprende" a comprar activamente. Comprar pasivamente es para perdedores (o quien quiera serlo).
Bueno, a esto solo se puede seguir en parte. Novato se es alguna vez, por eso preguntó aquí. Las ofertas en subastas son tan diversas que apenas se puede "ganar experiencia", porque sucede casi siempre lo inesperado. ¿Practicar en otras subastas? ¿Pujar sin intención de comprar? Al final tendrá una propiedad deteriorada que nunca quiso. ¿Solo una oferta cercana al precio inicial? Entonces, mejor que ni vaya y no envíe la transferencia. Claro, si hay suficientes ofertas en el pool de subastas y mucho tiempo para ir a todas (he ido a algunas), uno termina más arriesgado, y por experiencia, aumenta la "disposición al riesgo". Al principio, los "novatos" piensan "valor de mercado por 7/10, me lo quedo".
Si la propiedad en la subasta cumple todas las expectativas y necesidades, al final uno puede estar arrepentido de no haber ofrecido.
Así que aquí mis experiencias de varias subastas judiciales:
En mi búsqueda he visto varios procesos de subasta y creo haber desarrollado un sentimiento de qué propiedades son buenas, cuáles valen el esfuerzo, etc. También puedo leer bien los informes periciales. Para eso hay que leer mucho antes. Sin esfuerzo no hay premio.
1. Consejo: la gran frustración:
El 99 % de las propiedades realmente buenas ni siquiera llegan a la fecha de subasta y se venden antes. Las pocas que llegan son la "**** caliente". Por eso primero mira el número de expediente; procedimientos con años antiguos suelen ser para olvidar, porque siempre pasa algo (que alguien recurre, que el deudor paga en el último momento, etc.). Además: si el deudor tiene algo de margen y evalúa realísticamente su situación (y no "solo me sacarán muerto de aquí"), no rechazará ofertas de compra, así que sugerencia: igual que todos los interesados, intenta conseguir la propiedad por la vía indirecta contactando con los propietarios. Por otro lado: averigua la razón de la subasta: "Disolución de comunidad" puede indicar comunidad hereditaria (normalmente bueno, porque los herederos no se ponen de acuerdo o hay un heredero impedido y por eso se subasta). En subastas por divorcio es más difícil... siempre cuenta con perder mucho tiempo sin resultados...
2. Consejo: verificar el informe pericial:
Los peritos también se equivocan. Por ello analiza cada informe con detenimiento respecto al valor de mercado. He visto personalmente valoraciones del mismo perito tan diferentes que no me lo podía creer. A veces es suerte, porque si los postores se guían por un valor (quizá) demasiado bajo, eso ayuda. Pero también he visto precios según el perito por los que no habría apostado ni la mitad, así que: saber es poder. Cuanta más información tengas antes que otros, mejor.
3. Consejo: no obsesionarse ni fijarse rígidamente:
Bueno, si entras pensando "de todas formas no lo consigo" o "vienen muchas otras propiedades" mejor olvídalo. Por otro lado, cuidado con querer una propiedad más allá de la razón y desatender la sensatez. Ya he visto casos así. Pero si encontraste tu "propiedad soñada" en una subasta, ¿por qué no ir hasta el límite posible? Si todo es correcto. No hay nada más molesto que perder por solo 500 € y arrepentirse de no haber pujado más.
4. Consejo: valentía para el riesgo:
¿Quién dijo Olli Kahn? "Se necesitan huevos". Quien va a una subasta debe saber que arriesga mucho (sin visita interior, informe antiguo, entre tanto el basurero pudo haber pasado, que el dueño explote la casa, etc.). Si eres tipo precavido: mejor no.
5. La casa en subasta judicial:
Si compras una casa así, ten en cuenta que puede que seas el vecino que compró la casa del vecino querido y por su "desgracia", todos los vecinos lo saben y conocen cuánto pagaste.
6. Mujeres en la cocina:
O los hombres, como queráis. Pero en serio, según mi experiencia las parejas se estorban en subastas porque siempre, a pesar de acuerdos previos, hay comportamientos contradictorios. Lo he visto varias veces: se discute a mitad de la puja, se abandona la estrategia acordada, se calcula en papelitos (una revelación para los postores). Un decisor o decisora, una decisión.
7. En la subasta:
Según la propiedad, hay muchos tipos de personas. Está el "criticón", que busca a los postores para desprestigiar la propiedad. No dejes que te influya. Una buena estrategia es mantenerse callado, pasar desapercibido, poker face.
Mi propiedad proviene de una subasta judicial. Comprar una casa así encaja conmigo. Desde niño soy del tipo arriesgado. Por ejemplo, mi tercer coche de estudiante lo compré en una subasta de Hacienda. También he visitado varias subastas de empeños y he disputado batallas de pujas.
El proceso es así: el secretario judicial lee el papeleo. Ojo con si quedan derechos vigentes que afecten la puja. Luego comienza la "media hora de pujas", durante la cual se presentan las primeras ofertas, pero no se cuentan todavía. La primera puja registran datos, se valida el cheque o transferencia, el secretario anuncia en voz alta: "Sr./Sra. XY ofrece X €, se exige fianza (al acreedor ejecutante)". Normalmente se confirma y se recoge el cheque (por cierto, una vez hice eso y nunca más: el cheque debe ser del banco del comprador y vale como efectivo, no lo rompáis tras la subasta o se pierde el dinero, además cuesta comisión; casi llegué tarde con el cheque, mejor transferencia, el dinero se recupera).
Para supersticiosos: ¡NUNCA hacer la primera oferta! Ningún primer ofertante ha ganado una subasta. Además te delatas como "muy interesado". Empieza como segundo o tercero y ofrece muy poco, cuanto más bajo mejor (quizá) para la batalla posterior. Y silencio, no más ofertas y esperar el fin de la media hora. Quieto. Lo ideal: que quede una sola oferta, la ganadora. Cuando termine o el mejor postor sea llamado "primer aviso, segundo, tercero", ENTONCES haces la segunda oferta (solo si sigues en el rango de precio). Al principio en pasos de 500 €, según la propiedad y el comportamiento del último postor a veces saltos mayores, p.ej. 5000 €. Si ganas, enhorabuena o pésame, según esté la casa. Esta estrategia de pujar desde la retaguardia me parece mejor que empezar pujando fuerte y revelar la intención (en tan poco tiempo conoces bien a la gente).
"Mis" subastas:
He acompañado varias propiedades en subastas, algunas solo para mirar, otras con medio interés, otras con interés real. Algunas se vendieron a buen precio. También tuve un sueño antes de mi acierto actual: bungalow de los 70 (valor de mercado 238.000 €) en zona top con necesidad considerable de renovación. El problema eran dos propietarios: uno quería vender y el otro vivía allí sin pagar. Perdí mucho tiempo contactando y llamando sin éxito. Comprar antes no fue posible. La propiedad se retiró cuatro días antes de la subasta, me sentó fatal tras un año de esfuerzo, esperando... Intenté seguir comprando, pero cuando el vecino puso su bungalow en venta por 550.000 € y fue vendido... se arruinaron todas las negociaciones...
Tiempo después apareció un "caliente" en la pool de subastas. Mismo barrio, terreno doble y casa para dos familias. Pensé que sería demasiado y que no se subastaría. Estas propiedades se suelen pescar antes, así que al principio pensé "bonito, pero no". La ventaja: el deudor huyó y la deuda era demasiado alta para que un acreedor aceptara la venta. La propiedad pasó la subasta y me sorprendió la cantidad de gente, unas 100 personas, a pesar del Corona (en fechas posteriores el secretario habría cancelado, porque no se respetaban distancias). Al final puje un poco sobre mi límite y gané con casi un 26 % sobre el valor de mercado. En la toma de posesión (al ser zona trasera no se vio nada) me dio un gran susto. Los defectos de tejado del informe se arreglaron rápido, el moho eran más bien manchas, en general muy contento, ¡todo bien hecho!
Así que dime cómo te fue...
