नमस्ते सभी को,
मैं एक ऐसे घर में रुचि रखता हूँ जिसे ज़बरदस्ती नीलामी के लिए रखा गया है। यह गोसलार के Amtsgericht की नीलामी है जो 7.7.21 को होगी, और इसका प्रकरण संख्या 11 K 1/19 है। (अगर लिंक की अनुमति हो तो मैं उसे भी लिंक कर दूंगा)।
मेरी राय में यह संपत्ति बहुत बढ़िया है, जो निश्चित रूप से, बहुत-बहुत बड़े पैमाने पर इच्छुक लोगों को आकर्षित करेगी और कीमत को बहुत अधिक बढ़ा देगी। उम्मीद करें कि आपको आसानी से सामान्य "सड़क मूल्य" चुकाना पड़ेगा। अगर आप यहाँ किसी सौदे की उम्मीद रख रहे हैं, तो बेहतर है कि आप घर पर ही रहें (नहीं, बेहतर होगा कि आप इसे देखें)। वैसे भी: अगर आप इसे ज़बरदस्ती नीलामी में खरीदते हैं तो कम से कम आप एजेंट की कमीशन बचाएंगे और नोटरी खर्चों में भी थोड़ा फायदा होगा।
शायद आपने पहली गलती ही कर दी है और यहाँ इस संपत्ति का प्रचार किया ;-) और शायद सोए हुए कुत्ते को जगाया। संक्षिप्त नजर से, रिपोर्ट और अन्य तस्वीरों को देखकर सुझाव दूंगा कि यह नीलामी में 400 हज़ार यूरो से अधिक प्राप्त करेगा। यह घर अच्छी तरह से इन्सुलेटेड है, इसमें तीन गुना कांच (तीन परतों वाली खिड़कियाँ) हैं (!), पीछे जमीन है (जो मुझे बहुत पसंद है), फर्श हीटिंग, नई गैस हीटिंग सिस्टम, 2 अलग-अलग फ्लैट्स और यहां तक कि एक परमाणु बंकर भी है (विश्वास नहीं होता *हँसी*), गैराज जिसमें गड्ढा भी है, आदि! यह संपत्ति वाकई शानदार है, कोई ऐसा था जिसने यहाँ रहना महत्वपूर्ण समझा। अगर यह मेरी जगह होता और मैंने अभी तक कुछ नहीं पाया है .... तो आपको एक प्रतिस्पर्धी मिलेगा ... यह आपकी एक मौका हो सकती है ... शायद ...
2019 की रपट में इस संपत्ति का बाजार मूल्य नीलामी की घोषणा में दिए गए मूल्य से अधिक दर्शाया गया है। क्या कोई जानता है कि ऐसा क्यों हो सकता है?
क्योंकि आपने गलत प्रकरण संख्या देखी! आपकी संपत्ति की घोषणा में सही मूल्य दिया गया है!
चूंकि वर्तमान मालिक एक विरासत समूह हैं, मैं मानता हूं कि घर बीच में खाली पड़ा था - क्या कीमत में यह अंतर और संभावित नुकसान (जैसे सर्दियों में ठंड से नुकसान) से संबंधित हो सकता है?
नहीं, ऊपर देखें। बाजार मूल्य रपट में सभी दोष आदि शामिल होने चाहिए, इसके लिए ही रपट होती है।
रपट से अधिक, शायद निर्माण फाइल या भूमि रिकॉर्ड देख सकते हैं। बाहर से निरीक्षण और स्थिति देखें। फिर एक उपयुक्त सीमा तय करें और मान लें कि घर में अभी काफी काम करना पड़ेगा।
यह संपत्ति अजीब तरह से एक ऑनलाइन रियल एस्टेट पोर्टल पर भी मौजूद है, हालांकि पुरानी तस्वीरों के साथ (जब सब कुछ सुधरा हुआ था), लेकिन अंदर के भी!
क्या आप उम्मीद करते हैं कि बिना तैयारी के शुरू करेंगे?
क्यों नहीं? किसी ना किसी समय तो पहली बार होती है ....
जरूर, बेहतर होगा कि पहले कुछ नीलामियां देखें, यह समझने के लिए कि प्रक्रिया कैसे होती है।
क्या वित्तपोषण सुनिश्चित है?
यह निश्चित रूप से पहले ही अधिकतम (यथार्थवादी) सीमा तक तय हो जाना चाहिए। मेरा अनुभव है कि बैंक ज़बरदस्ती नीलामी वाली संपत्तियों के लिए पूछताछ में परेशान होते हैं क्योंकि संभावना कम होती है कि पूछने वाला उस जगह को वास्तव में प्राप्त कर पाए (खासकर जब कोई सोचता है कि बाजार मूल्य पर नीलाम कर सकेगा)।
हमारी लक्ष्य बोली बाजार मूल्य से अधिक है। समान मकान हाल में 300k€ से 450k€ से ऊपर सूचीबद्ध थे। मेरे लिए यह बहुत महंगा होगा... इसलिए देखते हैं।
तो आप इसे शायद भूल सकते हैं, कृपया बाद में बताना कि यह कितने में बिक गया! 400 हज़ार यूरो मुझे यथार्थवादी लगता है और फिर भी एक अच्छा सौदा।
मैं पूरी तरह से मरम्मत की लागत, अपनी राय में उदारतापूर्वक, लगभग 200k€ मानता हूं और इसे अपने वित्तीय दायरे में शामिल किया है। मैंने पूरी रपट पढ़ी है (अब पूरी ... मेरी गलती)।
?? आप क्या मरम्मत करने वाले हैं? फर्श अधिकांशतः बहुत अच्छे हैं। इस संपत्ति में ज्यादा बदलाव नहीं करना पड़ता और आप रह सकते हैं। बाथरूम, पानी की पाइपलाइन, बागवानी फिर से ठीक करना - बस इतना ही।
ज़बरदस्ती नीलामी अंधा बच्चा पोकर खेल की तरह है। केवल एक सीमा आपको एक शुरुआत करने वाले के रूप में सीमित रूप से मदद कर सकती है। इसलिए मेरा दृढ़ सुझाव है,
1. केवल अपनी सीमा पर ध्यान न दें, बल्कि केवल एक ही बोली लगाएं, वह भी शुरुआती कीमत के करीब;
2. कम से कम आधा दर्जन अभ्यास अवसर लें: नीलामी जहां आप बिना कोई रुचि के भावनाएँ अलग रखकर भाग लें और प्रतियोगियों को समझने का अभ्यास करें।
चूंकि इस नीलामी के पहले पर्याप्त अभ्यास के लिए समय शायद न हो, मैं आपको यह संपत्ति "हारने" की सलाह देता हूँ। बाद में यह मौका मिलेगा।
और: मेरे Barthel-टिप्स पढ़ें और "सक्रिय" खरीदना सीखें। निष्क्रिय खरीदना हारने वालों का काम है (या जो हारना चाहते हैं)।
हालांकि मैं इसे पूरी तरह से नहीं मानता। हर कोई कभी न कभी नौसिखिया होता है, इसलिए उसने यहीं टिप्स मांगे। ज़बरदस्ती नीलामियों में ऑफर्स इतने अलग-अलग होते हैं कि अनुभव जुटाना मुश्किल होता है, सब कुछ हमेशा विपरीत होता है। दूसरा नीलामी पर "अभ्यास" करना? बिना खरीद रुचि के बोली लगाना? अंत में उसके पास एक ऐसी संपत्ति होगी जिसे वह कभी नहीं चाहता था। केवल एक बोली शुरुआती मूल्य के करीब? फिर वह नीलामी में जाने या भुगतान करने की फिजूल कोशिश कर सकता है। बेशक, अगर नीलामी की पेशकश अधिक होती और बहुत समय होता, तो लोग ज्यादा रिस्क लेते हैं। शुरुआत में नौसिखिये सोचते हैं "मूल्य का 7/10 रख लेता हूं, ले लेता हूं।"
जब कोई संपत्ति ज़बरदस्ती नीलामी में सभी उम्मीदें पूरी कर देती है, तब भी यदि आप नीलामी जीतने में असफल हुए तो पछताना पड़ सकता है।
तो ये मेरे विभिन्न ज़बरदस्ती नीलामी के अनुभव हैं:
अपने खोज के दौरान मैंने कई नीलामी देखी हैं और मेरा एक अनुभव बन गया कि अच्छी संपत्तियाँ कैसी होती हैं, कहां मेहनत करनी चाहिए आदि। मैं रिपोर्ट भी ठीक से पढ़ सकता हूं, पर इसके लिए पहले मेहनत करनी पड़ती है। यहां भी बिना मेहनत कोई इनाम नहीं।
1. सुझाव: बड़ी निराशा:
99% अच्छी संपत्तियाँ नीलामी तक नहीं पहुंचती, पहले ही निकाल दी जाती हैं। जो गुजरती हैं, वे सबसे "गरम" होती हैं। इसलिए पहले प्रकरण संख्या देखें। अगर मामला पुराना है तो आमतौर पर भूल जाएं क्योंकि बीच में कुछ हो जाएगा (कोई आपत्ति करेगा, देनदार आखिरी पल में भुगतान करेगा, आदि)। यदि देनदार के पास थोड़ा समय है और वह स्थिति समझता है (और नहीं सोचता "मुझे केवल मौत से ही निकाल सकते हैं") तो वह खरीद प्रस्तावों को नकार नहीं सकता, इसलिए मालिकों से संपर्क करने की कोशिश करें। इसके विपरीत: नीलामी का कारण खोजें: "सामूहिक उन्मूलन" विरासत संबंधी हो सकता है (यह अच्छी बात है क्योंकि वारिस सहमत नहीं हो पाए या कोई रोकने वाला है, इसलिए नीलामी हो रही है)। तलाक नीलामी में उम्मीद कम है ... हमेशा तैयार रहें कि बहुत समय बर्बाद हो सकता है बिना परिणाम के ...
2. सुझाव: रपट की पुष्टि करें:
रपट बनाने वाले भी गलत हो सकते हैं। इसलिए हर रिपोर्ट को बाजार मूल्य के हिसाब से ध्यान से जांचें। मैंने स्वयं एक मामले में काफी अलग अवमूल्यन देखा जहां मेरी आंखें फटी की फटी रह गईं। यह कभी-कभी "भाग्य" भी हो सकता है अगर अन्य बोली लग्स ये कम मूल्य देखें। मैंने रपट के अनुसार ऐसे मूल्य भी देखे हैं जिनके आधे की भी बोली नहीं लगाई, इसलिए जानकारी शक्ति है। जिनके पास जानकारी ज्यादा है वे बेहतर रहते हैं।
3. सुझाव: न टूटें, न अनुबंध करें:
यदि आप सोचते हैं "कुछ होगा नहीं" या "और बहुत सामान आयेगा" तो इसे छोड़ दें, लेकिन पुनः ध्यान रखें कि आप किसी वस्तु पर अत्यधिक भाव न लगाएं और विवेक खो दें, यह भी देखा गया है। पर यदि आप अपनी "स्वप्न संपत्ति" ज़बरदस्ती नीलामी में प्राप्त कर लेते हैं, तो क्यों न अंतिम सीम तक जाएं? इससे अधिक निराशाजनक कुछ नहीं है कि आपको 500 € से हार जाना और बाद में पछताना कि शायद और अधिक देना चाहिए था।
4. सुझाव: जोखिम लेने का साहस:
ओली कान का एक कथन है "हमें हिम्मत चाहिए"। जो ज़बरदस्ती नीलामी में जाना चाहे वह समझे कि यह जोखिम भरा है (आंतरिक निरीक्षण नहीं, पुरानी रिपोर्ट, बीच में कोई कचरा फेंक सकता है, पूर्व मालिक खुद विस्फोट कर सकता है आदि)। जो सावधान है वह दूर रहे।
5. ज़बरदस्ती नीलामी से घर खरीदना:
यदि आप ऐसा घर खरीदते हैं, तो जान लें कि आप पड़ोस में वह होंगे जिसने अपने प्रिय पड़ोसी की "दुखद" संपत्ति खरीदी है, सभी पड़ोसी जानते हैं और जानते हैं आपने कितनी कीमत चुकाई।
6. महिलाएं रसोई में:
या पुरुष, जैसा चाहे। पर मेरे अनुभव में जोड़े खुद को बाधित करते हैं क्योंकि बोली के बीच विरोधाभासी व्यवहार होता है। मैंने यह कई बार देखा है। बोली के बीच बहस होती है, पूर्व निर्धारित रणनीति से हट जाना, कागज पर गणना, जो अन्य बोली लगाने वालों के लिए खुलासा होता है। एक निर्णयकर्ता, एक निर्णय!
7. नीलामी पर:
स्थिति के अनुसार कई लोग आते हैं। वहां "बुरी प्रतिष्ठा" वाला होता है जो बोली लगाने वालों को नकारात्मक बात बताता है। इससे प्रभावित न हों। मेरी राय में रणनीति है पीछे धीरे-धीरे रहना, ध्यान न देना, पोकर फेस।
मेरी संपत्ति ज़बरदस्ती नीलामी से आई है। नीलामी में यह खरीदना उचित था। बचपन से मैं जोखिम लेने वाला हूं। छात्र के दिनों में मैंने अपना तीसरा वाहन वित्त मंत्रालय की नीलामी में खरीदा था, कई गिरवी नीलामियां देखी और बोली लगाई।
प्रक्रिया इस प्रकार होती है: न्याय अधिकारी आधिकारिक बातें पढ़ते हैं। ध्यान दें कि कोई अधिकार बचे हैं या नहीं जिन्हें बोली पर प्रभाव डालना हो। फिर आधे घंटे की बोली शुरू होती है, पहले बोली ली जाती है पर नहीं गिनी जाती। पहली बोली पर पंजीकरण होता है, चेक या ट्रांसफर की पुष्टि होती है, अधिकारी सार्वजनिक रूप से घोषणा करता है कि यह बोली है, सुरक्षा राशि मांगी जाती है और चेक जमा होता है (चेक को बैंक से जारी होना चाहिए, यह नकद के समान है, नीलामी बाद इसे नष्ट न करें, शुल्क भी देना पड़ता है, मैंने एक बार चेक क्षेत्र में लेट कर दिया था, इसलिए ट्रांसफर बेहतर होता है, पैसा बाद में वापस मिलता है)।
जो अंधविश्वासी हैं: कभी भी पहली बोली न लगाएं! अब तक किसी प्रथम बोली लगाने वाले ने नीलामी नहीं जीती। साथ ही आप "मैं इस वस्तु को बहुत चाहता हूं" दिखाते हैं। इसलिए दूसरे या तीसरे से शुरू करें। एक न्यूनतम बोली लगाएं, जितनी कम बेहतर (शायद) बाज़ी के लिए। फिर चुप रहे और आधे घंटे के अंत का इंतजार करें।
यदि केवल एक बोली बचती है तो वही अंतिम होती है। जब अंतिम बोली समाप्त हो या अधिकतम बोली बाहर तक गिनी जाए "पहला, दूसरा, तीसरा", तभी आप दूसरी बोली लगाएं (जब तक बजट में हो)। सामान्य तौर पर 500 यूरो की बढ़ोतरी, कभी-कभी स्थिति के अनुसार बड़े अंतर भी (जैसे 5000 €)। यदि जीत गए, तो बधाई या संवेदना, वस्तु की स्थिति के अनुसार।
यह रणनीति जो पीछे से धीरे-धीरे बोली लगाती है ज्यादा कारगर है बजाय शुरू से खुलकर। इतनी कम समय में लोग पहचान जाते हैं।
"मेरी" नीलामियां:
मैंने कई नीलामी देखी, कुछ केवल देखने के लिए, कुछ आंशिक रुचि, कुछ पूरी रुचि के साथ। कई वस्तुएं अच्छी कीमत पर निकल गईं। एक सपनों जैसा मकान था 70 के दशक का बंगलो (238k€ बाजार मूल्य) उत्तम क्षेत्र में, काफी मरम्मत की जरूरत वाली। समस्या थी दो मालिक, एक बेचना चाहता था, दूसरा घुसपैठ कर चुका था और भुगतान नहीं कर रहा था। मैंने बहुत समय दिया, दोनों से संपर्क किया, फोन किए, कोई फायदा नहीं। अग्रिम बिक्री संभव नहीं था। फिर नीलामी से 4 दिन पहले इसे हटा दिया गया, यह दुखद था। उसके बाद पड़ोसी का बंगलो 550k€ में बिक गया, जिसने मेरी कोशिश को बाधित किया।
कुछ समय बाद एक बहुत ही जोरदार मौका आया। समान जगह, दोगुना जमीन, दो परिवार वाला घर। मैंने सोचा यह बड़ा है और शायद सफल नहीं होगा। लेकिन देनदार भाग चुका था और ऋण बहुत ज्यादा था, कोई ऋणदाता सहमत नहीं था। यह संपत्ति नीलामी में चली और वहां भीड़ आश्चर्यचकित करने वाली थी। लगभग 100 लोग कोविड के बावजूद इकट्ठे थे। मैंने अपने सीमा से थोड़ा ऊपर बोली लगाई और बाजार मूल्य से लगभग 26% ऊपर जीत पाया। जब संपत्ति ली गई (पीछे भूमि होने के कारण निरीक्षण नहीं हो सका) तो दिल दहल गया। रिपोर्ट के अनुसार छत की जलरोधक समस्या जल्दी ठीक हुई, फफूंदी वास्तव में मामूली थी, कुल मिलाकर मैं खुश था, सब सही किया।
तो कृपया बताइए कि परिणाम क्या हुआ ....
