大家好，
我对一栋将被强制拍卖的房子感兴趣。这是2021年7月7日戈斯拉尔地方法院拍卖，案号11 K 1/19。（如果允许发布链接的话，我也乐意提供链接）。
依我看，这个房产真的是个极品，肯定会吸引大量非常非常多的潜在买家，价格也会被推得非常高。你得准备好付出不低于“正常”的市场价格。如果你还幻想捡便宜，还是老老实实待在家里（不，其实还是去看看）。不过，如果你是在强制拍卖会上买的，至少能省下一笔不菲的中介费，还有一些公证费。
你可能已经犯了第一个错误，在这里宣传这个房产 ;-) 可能吵醒了沉睡的“狗”。看了一下报告和更多的照片，我给你个建议，这个拍卖价格估计能达到40万欧元以上。这房子绝对隔热不错，有三层玻璃（！），后院地块（我觉得很赞）、地暖、新型燃气锅炉、两个独立套间，甚至还有一个核子防空洞（我简直不敢相信*g*）、带坑的车库，等等！这个房子非常棒，显然之前有人住，说明房子对他很重要。如果房子在我这附近，而我还没找到合适的……你肯定会遇到竞争者……也许这就是你的机会……也许……
2019年的评估报告中，房产的市场价值高于强制拍卖公告上的估价。有人知道这是怎么回事吗？
因为你查错了案号！你房产公告里写的才是正确的价值！
因为现任业主是继承人共有，我猜房子期间是空置的——价格差异可能与此有关，以及潜在的损伤（比如冬季冻害）？
不，见上文。市场价值评估报告本应涵盖所有缺陷等，这就是它的目的。
除了评估报告，可能还有建筑档案或土地登记册，你实际上不能再做太多检查了。外部参观和位置。然后定一个合适的最高限价，假设还需要在房子上投入不少资金。
奇怪的是，这个房产居然在一个在线房地产平台上发布，虽然图片有些陈旧（那时一切还很整洁），但里面的照片也有！
你总不会想一上来就全力出击吧？
为什么不呢？总要第一次嘛……当然，明智的做法是先去看看几场拍卖，了解流程。
资金已经落实了吗？
这点一定要提前确认，且限于最大（现实）额度。我的经验是，银行对强制拍卖的房产贷款非常不乐意，因为中标可能性不大（尤其是还想按市场价买下）。
关于我们的目标出价，高于市场价值。类似的房子近期挂牌价一般在30万到45万欧元以上。但对我来说太贵了……我们且观望。
那你大概别想了，到时候一定要回来报个价！我认为40万欧元是现实且依旧划算的。
我估算彻底翻新的费用（算宽裕了）是20万欧元，并已计入我的财务预算。我已经看完（现在甚至是完整的……我认错）了评估报告。
?? 你打算翻新什么？大部分地板状态都很好。这房产基本不需多修，就能入住。浴室、水管、花园整修一下就差不多了。
强制拍卖就像盲人摸象的扑克游戏。单靠一个限价，对新手帮助有限。所以我极力建议你，
1. 不仅关注你的限价，而且只出一次价，且接近起拍价；
2. 一定要多次练习拍卖：参加几次没有兴趣的拍卖，冷静地练习评估对手。
因为你这次拍卖前时间不足，我建议你“放弃”这个房产，将来会有好机会。
而且：认真读我的Barthel技巧，学会主动出击。被动购买是失败者（或想当失败者者）的做法。
这个说法部分正确。新手总有第一次，所以他才来这里问建议。强制拍卖的标的差异极大，根本难以积累“经验”，情况总出乎意料。其它拍卖练习？无购买意向去出价？万一中标了，却是个破房子。只出一次并且接近起拍价？那干脆别来了，也别转账了。当然，如果有足够多的强拍房源和充足时间去看（我曾看过不少），那反而更容易被“坑”，而且风险偏好会上升。新手开始可能想“市场价七成，买它”。如果有个房产完美符合需求，不出手最后肯定后悔。
那我来说说我各种强制拍卖的经验：
在找房过程中，我看了多场强制拍卖，对什么是好房，什么值得费心有了感觉，也能看懂评估报告。得认真学习，没有付出无收获。
1. 建议：大多数优秀房产甚至没到拍卖当天就卖掉了。能最终拍卖的，才是真正热门的“货”。所以先看案号，案子年份太老的基本不要想，通常中途会有状况（有人提交异议，债务人临时还款等）。另外，如果债务人状态清醒，通常会婉拒购买报价，因此建议跟其他买家一样，尝试联系业主从旁路购买。反向思考：调查拍卖原因，比如“解除共有权”可能是继承人共有（通常是好事，因为继承人没达成一致或被阻止继承的那个人”，而离婚拍卖则挺难……常准备浪费大量时间却无结果。
2. 建议 验证评估报告：
评估师也会犯错。一定深入分析市场价值。我见过同一评估师完全不同的估价，令我吃惊。这有时意味着好运，其他竞拍者被低估价值误导。但我也见过报告价太高的，那个价格我至少只出一半，信息多才是力量。你掌握的信息越多，越有优势。
3. 建议 不要固执，也不要放弃：
如果心态是“反正没戏”“还有其它房源”，那干脆别竞拍。但别过头了，超过合理范围硬争，也有见过。可若拍到梦想房，何不拼到极限？没有比被500欧元超出的更恼火的了，后悔没多出点。
4. 建议 有勇气承担风险：
Olli Kahn说过：“我们需要勇气”。拍卖意味着风险（不能看内部，报告旧，可能有人偷砸，前屋主可能把房子炸了等等）。如果你是小心型，请绕道。
5. 强拍买来的房子：
买了这类房子，你得知道你可能是那个邻居不幸买下别人家的“倒霉货”，邻居们都知道你花了多少钱。
6. 男女拍卖事宜：
我经验是，情侣竞拍时反而会拖后腿，因为常常争执，偏离既定策略。看到过拍卖中途吵架，改价，纸上计算反而暴露意向。一个决策者，一次决定！
7. 拍卖现场：
不同房产会遇到各种人。有“泼冷水”的，好跟别人说这房子不好。不要受影响。我建议保持低调，扑克脸。
我的房子就是强拍得来的。从小我就是风险型。大学时第三辆车就是财政局拍卖买的，也去过多次典当拍卖，参加过激烈竞价。
过程是：法院工作人员念规矩。注意听有没有未消权利，会影响竞价金额。然后是“半小时竞价”，期间开价但不立即记录。第一位出价会登记身份，确认支票或转账。工作人员公开宣布“某某报价X欧元，需交保证金（给债权人）”，通常确认后收支票（说到支票，做过一次后再不敢用：必须银行出具，等于现金（拍卖后不能销毁，否则钱没了），手续费也贵。我差点迟交支票，推荐用转账，钱迟早退回。
迷信者注意：绝不要第一个出价！首次出价者从未赢得过拍卖。否则暴露“我特别想要”。最好第2或第3出价，稍微低一点，这样有利后续竞价。然后保持沉默，等半小时竞价结束，最好只有一个报价，即最高价。结束时有人喊“第一、第二、第三……”，这时你才出第二次价（前提价格仍合适）。竞价逐步增500欧元，视情况也可跃升5000欧元。成功就祝贺，不成功就遗憾。我的经验是藏匿竞价比一路开价更有效，能更好摸清对手。
“我的”拍卖经历：
我参与过几次，有的纯围观，有的一半兴趣，有的非常想买。有些真以较好价成交。我曾有心仪房产：70年代独栋平房（市场价23.8万欧），位置极佳，需要大量翻修。难点是两个业主，一个卖一个住着不交钱。我耗费大量时间联系两方，多次和其中一主打电话无果。预先买卖无望。后来4天前撤拍，心碎。邻居Bungalow挂牌55万欧卖出彻底影响协商……
不久后出现一块真正热门“铁”标的。同地点，地块翻倍，二家庭房。我其实觉得太大，可能炒高，即便能拍卖。一般此类先被挑选，不会拍卖。债务人跑路，债务过高没人同意卖。最后放拍，我被人潮惊讶，疫情期间约100人竞拍（几周后工作人员肯定停止，现场无法保持距离）。我出价略超预算，最终得标比市场价高26%。接管时（后院看不到内部）我心惊肉跳。报告中的屋顶漏水很快修好，霉菌只是表皮，整体非常满意，没出差错！
你到时告诉我结果……
