Plano y posicionamiento Casa unifamiliar aprox. 150 m² 2 pisos completos Techo a dos aguas

Hola a todos,

Actualmente estamos planificando una casa unifamiliar en nuestro terreno y me gustaría conocer vuestra opinión sobre la ubicación de la casa así como sobre la distribución. Se construirá una casa con un máximo de 150 m² de superficie útil habitable. El requisito es que sea lo más rentable posible sin prescindir de ninguno de los estándares habituales hoy en día. Básicamente, necesitaríamos en la planta alta unos 10 m² menos que en la planta baja, pero las ampliaciones y las complejas estructuras de tejado son caras, por lo que por ahora hemos prescindido de ellas.

He intentado hacer el diseño preliminar yo mismo y por ahora he dibujado la posición de la casa y la planta baja. Por eso los bocetos son muy elementales y tienen errores de dibujo (dimensiones no prácticas, superposiciones, etc.), les pido comprensión. Las ventanas y puertas, al igual que la planificación de la cocina, aún no están suficientemente elaboradas. No he dibujado la planta alta porque nuestras demandas en este sentido son realizables con varios planos de planta alta de casas tipo.

Sobre la ubicación: aunque el terreno es grande, debería poder dividirse. La casa se construirá en la parte norte (lo más cerca posible de la calle norte). La parte sur del terreno permanecerá sin edificar y se accede desde la calle sur. Es especialmente importante el tema de la privacidad de la terraza respecto a los vecinos al este y al oeste.

Plan de ordenación/restricciones
Tamaño del terreno: aprox. 1400 m²
Pendiente: completamente llano
Coeficiente de ocupación del suelo: -
Coeficiente de edificación: 0,6 en construcción abierta de 2-3 plantas.
Ventana construible, línea y límite de edificación: 3 m de distancia por todos lados, excepto para anexos con cumbrera o altura de techo plano hasta 3,00 m; la distancia del garaje a la calle debe ser de al menos 5 m. No hay líneas de edificación – la edificación de los vecinos no es uniforme.
Edificación en límite: -
Número de plazas de aparcamiento: -
Nº de plantas: máx. 2-3
Tipo de tejado: -
Estilo: -
Orientación: -
Alturas máximas/limitaciones: -
Más requisitos

Requisitos de los propietarios
Estilo, tipo de tejado, tipo de edificio
Sótano, plantas: 2 plantas completas. Más ático como trastero. No sótano (geológicamente posible, pero no rentable).
Tejado a dos aguas. Forma y altura que no impida la futura conversión del ático para su uso como planta habitacional.
Número de personas, edades: 2 adultos (35 y 35 años); 2 niños (3 y 5 años).
Necesidad de espacio en planta baja: cocina, salón, comedor, trastero/cuarto para el hogar, oficina, WC con ducha, pequeña despensa (si es posible)
Necesidad de espacio en planta alta: dormitorio principal, 2 dormitorios infantiles, baño; según posibilidades: WC separado, trastero, escalera al ático;
Oficina: para uso familiar y teletrabajo 1 vez por semana
Huéspedes durmientes por año: /
Arquitectura abierta o cerrada: más bien abierta. El salón debería tener idealmente un nicho que desde la mesa del comedor no sea visible directamente (cuando se reciben invitados de la pareja).
Construcción conservadora o moderna: indiferente
Cocina abierta, isla de cocina: abierta;
Número de plazas para comer: 6
Chimenea: sí
Música/pared estéreo: no
Balcón, terraza en la azotea: no
Garaje, carport: garaje doble. Delante 2 plazas en la entrada del patio.
Huerto, invernadero: mucha vegetación en el límite norte, sur y oeste ya existente (este no). Árboles frutales bien ubicados que deberían ofrecer privacidad.

Diseño de la casa
¿De quién es el diseño?: diseño realizado por mí mismo. Se planea encargar pronto a un planificador independiente (2 ofertas por aprox. 5000 €)

¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué? Construcción sencilla. Programa espacial representado. El garaje da protección visual y acústica hacia la casa vecina. Orientación del sofá paralela a la ventana; habitaciones orientadas al oeste/sur. Cercanía del garaje a la entrada de la casa.
¿Qué no gusta? ¿Por qué? – pasillo largo. Escalera posiblemente demasiado adentrada en la cocina. Entrada al patio demasiado larga.
Estimación de costes según arquitecto/planificador: experiencia previa tras conversaciones con 5 diferentes planificadores/arquitectos: la estimación de costes no es un tema popular. (“Se verá cuando se soliciten ofertas a las constructoras”)
Límite personal de precio para la casa, incluida la equipación: aprox. 400.000 € con mucha mano de obra propia (acabados, tejado, garaje).
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor aire-agua, calefacción por suelo radiante

Si tuvierais que renunciar: ya es el mínimo.

¿Por qué el diseño es como es ahora? La posición del garaje muestra que la entrada debería ser lateral --> la entrada lateral condiciona la división de la planta baja por un pasillo largo. Las zonas de estar orientadas lo máximo posible hacia el sur y el oeste.








Estoy ansioso por conocer vuestras opiniones y sugerencias de mejora.
Un saludo

¿He pasado por alto la indicación del presupuesto?

¿Garaje tan lejos de la calle?

¿Se debe construir la parte inferior en algún momento?

¿Existe un plan de desarrollo?

Evaluar la planta solo es posible con todos los pisos.

Límite personal de precio para la casa, incluyendo el equipamiento: aproximadamente 400.000€ con mucho trabajo propio (acondicionamiento, techo, garaje).

¿He pasado por alto la indicación del presupuesto?

Sí, la has pasado por alto. Para 150 m² con mucho trabajo propio, pero factible.

Aún no he dibujado la planta superior, porque nuestras exigencias en este sentido se pueden realizar con diferentes planos de planta superiores de casas tipo.

Pero no con la ubicación de la escalera. Divide el lado este y sur de la casa de una manera desequilibrada, por lo que en la planta superior solo se puede planificar de manera insuficiente.
Para mi gusto, la cocina también es demasiado estrecha para una casa unifamiliar: tenía 2,50 en mi casa adosada porque no había otra opción.

La escalera posiblemente se adentra demasiado en la cocina.

No solo eso: la despensa tiene aproximadamente una altura de 2 metros en la puerta, en la pared exterior más o menos alrededor de 130 cm de altura. Allí básicamente solo se puede arrastrar uno y esperar no golpearse la cabeza.

En última instancia, las dimensiones son bastante ambiciosas. Ducha, inodoro y un lavabo de tamaño suficiente uno al lado del otro requieren un poco más de ancho. Los armarios del guardarropa no tienen profundidad suficiente para colgar perchas.
La chimenea saldrá molestando por alguna parte en la parte superior. La chimenea en sí no tiene espacio (distancia de seguridad a la pared y muebles).

El terreno es grande, pero debería poder dividirse.

Entonces planearía de tal manera que, en caso de división, no se tenga que mirar desde el área del comedor hacia la entrada. El lado oeste es realmente más importante para un lugar para sentarse en el jardín que el sur.
Personalmente, primero giraría la orientación de la casa, así tampoco habría un pasillo largo en el apartamento.

Tamaño del terreno: aprox. 1400 m²

Dado que según tu extracto del plano de situación sería posible construir en segunda fila, yo en tu lugar consideraría flexibilizar el presupuesto vendiendo el exceso de terreno. Crea una franja de GFL como acceso a la propiedad trasera, asígnale 500 m² (excluyendo el corredor de GFL, que a mi modo de ver es mejor que un rabillo de guitarra) y disfruta de un terreno para casa unifamiliar todavía por encima de la media en tamaño. ¿Qué podemos imaginar bajo el garaje individual con pérgola en el jardín? (muestra una foto aérea).

No he dibujado aún la planta superior, ya que nuestras exigencias en ese sentido pueden realizarse con los distintos planos de planta superior de casas tipo. [...] Se planea encargar pronto a un planificador independiente (2 ofertas por unos 5000€)

Es un gasto innecesario si ya tienes una selección de plantas superiores adecuadas (aunque me surge la pregunta, ¿por qué no derivar entonces la planta baja de alguna de esas plantas superiores? ¿Tu diseño propio de planta baja encajaría en alguna de esas plantas superiores?). Yo en tu lugar invertiría esos 5k en la adaptación de la casa tipo (y en un acompañamiento profesional adicional por parte del arquitecto). Pero no con alguien inútil y esta actitud:

Estimación de precios según arquitecto/planificador: según experiencia previa tras hablar con 5 arquitectos/planificadores diferentes: la estimación de costes no es un tema popular. ("se verá cuando se pidan ofertas a las empresas constructoras")

Esto desafortunadamente indica a arquitectos que " advierte" (a los que también corresponde la tarifa si se realiza un proyecto completo propio).

sin sótano (geológicamente posible, pero no rentable).

¿Lo dice el terreno o quién?
La regla "11ant Keller" la encuentras googleando con las comillas "Con o sin sótano: una regla como herramienta para la decisión", y también mencionada y explicada aquí varias veces.

Coloca una franja GFL como acceso para la propiedad trasera, asígnale 500 m² (excluyendo el corredor GFL, en mi opinión mejor que un tallo de pipa)

También caí en eso: la propiedad trasera puede ser accesible por el lado sur.
Sin embargo, debe verificarse si realmente es factible.
No obstante, mantengo mi consejo sobre la rotación de la casa.