¿Es cierto que estoy completamente vinculado a una solicitud previa de construcción aprobada?
No. La solicitud previa de construcción se hace para ahorrar dinero. Se plantean preguntas concretas y los documentos de construcción solo se elaboran hasta el punto en que la autoridad pueda responder a esas preguntas. Si después del análisis del entorno no estás seguro de si puedes construir una casa de tres pisos con una altura de cumbrera de 12 m sobre el nivel de la calle justo en el límite de la calle, no tienes que presentar ya los planos finales incluyendo el cálculo de áreas de separación y el concepto de protección contra incendios. Basta con un plano de situación que muestre la ubicación, altura y número de pisos de las construcciones vecinas y un cuerpo de edificio correspondiente en el terreno de construcción. Solo se examinará lo solicitado y, idealmente, se resolverá favorablemente. Y solo se cobra la tarifa por el alcance de la revisión. Cuando se presente la solicitud completa de construcción, esos puntos no se volverán a examinar y la tarifa se reducirá en consecuencia. Pero si tu planificación se desvía del primer diseño porque solo deseas construir dos pisos, debe realizarse una nueva revisión y se cobrará la tarifa completa. También demasiado pequeño puede ser una infracción a la obligación de integración según el §34 del Código de Construcción.
La mayoría de las solicitudes previas de construcción solo se refieren al derecho urbanístico (Código de Construcción y Ordenanza de Uso del Suelo), ya que el planificador no tiene que invertir mucha energía y tiempo en el concepto espacial y los cálculos extensos para luego descubrir que tres pisos no son aprobables. En tu caso, esto no es suficiente, ya que los edificios vecinos contravienen la normativa actual. Hay desviaciones del derecho de regulación de construcción en tu perjuicio. Por fuera (foro) no se puede juzgar la situación, ya que ahora mucho depende del criterio del responsable del trámite en la autoridad de aprobación. Por eso es aún más lamentable que allí nadie esté dispuesto de antemano a discutir el proyecto contigo y con el planificador.
Por ello el dilema ya mencionado: para obtener respuestas significativas tu proyecto debe ser bastante concreto, mientras más concreta sea tu solicitud previa, menor el potencial de ahorro y menores las posibilidades de variación posteriores.
