Financiación con ahorro para vivienda en combinación con préstamos

Hola a todos,

tengo la siguiente oferta de un banco; la casa se financia completamente (360.000 €), el capital propio de 130.000 € se destina a costos adicionales y renovación.

Edad: ambos 26, empleados públicos, ingreso neto mensual 4320 € (la mujer trabajará medio tiempo los próximos 2/3 años)

La oferta consta de dos partes:
I.)
Importe del préstamo: 108.000 €
Tasa de interés nominal: 1,5 %
Tasa de interés nominal fija hasta: 2036
Tasa anual efectiva: 1,53 %
Fecha estimada de finalización: 2059
Amortización inicial: 2 %
Amortización extraordinaria anual: 5% (5.400€)
Posible deuda restante después del vencimiento del tipo fijo: 74.000 €
Intereses de disponibilidad anuales: 3,0 desde 12/2022
Carga mensual: 315 €

II.) Ahorro para vivienda
Importe del préstamo: 252.000 €
Tasa de interés nominal: 1,3 %
Tasa de interés nominal fija hasta: 2040
Tasa anual efectiva: 1,78 %
Fecha estimada de finalización: 2040
Amortización inicial: 0 %
Amortización extraordinaria anual: -
Posible deuda restante después del vencimiento del tipo fijo: 252.000 €
Intereses de disponibilidad anuales: 3,0 desde 12/2022
Carga mensual: 753,1 €, de los cuales 480,1 € son aportación de ahorro

Cuota mensual de aproximadamente 1.100 €, que se espera aumente después de pocos años.

¿Cuál es vuestra opinión al respecto?

Demasiado caro.
Los costos del plan de ahorro para construcción ya se notan por las altas tasas efectivas. No hay un plazo destacado largo para la tasa de interés.

Pidan un préstamo puro según el esquema A.
Y comparen con otros proveedores.

Su bajo riesgo como funcionarios también debería reflejarse en tasas de interés bajas por parte de los bancos.

También tenemos una oferta con [Bausparer]. Suma total 285 k, capital propio 22000

1. Banco 165 k a 1,65 % y fijo por 20 años, amortización 2 %. 500 € mensuales
2. KFW 100 k a 1,18 % con [Bausparer] asociado 430 €, de los cuales 330 son aportación de ahorro.

Tenemos una estructura así. En nuestro caso, hay una carga bastante alta con un plazo de crédito muy corto (10 años). Por lo tanto, aseguramos las tasas de interés bajas y nos protegimos después de 10 años con el contrato de ahorro para vivienda. En un año estará completo y podremos destinar el dinero durante 4 años más al crédito para reducir la carga de intereses. Lo hemos calculado y hemos ahorrado bastante en intereses.

El [Bausparer] solo vale la pena si se busca mucha seguridad en el tipo de interés. Yo también tuve una oferta de este tipo y la comparé con la mejor oferta alternativa. La oferta alternativa tendría después de 10 años una deuda residual aproximadamente igual a la del [Bausparer] con [TA] después de 14 años. Las razones son evidentes. Primero, en el préstamo [TA] no se amortiza nada, eso ya cuesta bastante. Además, el tipo de interés para el [TA] estuvo claramente por encima de la otra oferta, mientras que para el [Bausparer] apenas era del 0,25%. Así que es un negocio con diferencia de intereses negativa durante 14 años. Y luego hay pequeños detalles como la comisión de apertura del 1,25% para el [Bausparer].
Como única ventaja, el [Bausparer] me habría limitado los costos de la financiación de seguimiento al 2,5%. El problema es que los intereses tendrían que subir bastante más – más bien al 4% que al 3,5% – para que el [Bausparer] lo compensara. Por ahora no veo que eso suceda y, aun si lo hiciera... solo puedo imaginarlo con la inflación correspondiente.