Financiación - Propuestas para situación complicada

Hola a todos,

después de haber echado un vistazo aquí un par de veces solo por interés, ahora se trata de un problema serio:

Hemos encontrado un terreno en Berlín que nos gustaría comprar, demoler la construcción antigua y construir de nuevo. Ya hemos aclarado las cuestiones legales de construcción, y también tenemos una estimación aproximada de los costos de la nueva construcción. Como recibimos generosos subsidios de ambos lados de los padres, el volumen total es muy manejable. Sin embargo, el vendedor del terreno quiere ver el dinero lo más rápido posible, de lo contrario quedaríamos fuera de carrera; además, ya ha bajado el precio dos veces.

Pero actualmente hay dos problemas que se interponen:

1. Parte de los subsidios solo los recibiremos después de vender un apartamento en Múnich, lo que probablemente tomará unas semanas/meses más. Así que inicialmente solo podemos planificar con los fondos de nuestra cuenta y de uno de los padres.

2. Actualmente estoy desempleado, pero tengo un contrato de trabajo firmado para el 01.03. Con eso, los ingresos de nuestro hogar serían aproximadamente 5800€, pero actualmente solo son unos 3000€ y vivimos en un piso alquilado (con gastos incluidos aproximadamente 1450€).

Por lo tanto, no podemos solicitar un crédito por todo el volumen, sino que tenemos que reunir el dinero para la compra del terreno (+un poco para la demolición) lo antes posible. Se desearía un crédito de 340.000, con 200.000 de capital propio. Según un asesor financiero, con un solo ingreso esto es "apretado", con un excedente de 200€ en el cálculo del presupuesto familiar (o imposible si se considera el alquiler actual); él quiere hablar primero verbalmente con los bancos antes de presentar algo. A partir de mi sugerencia, también recomendó consultar en mi banco local del pueblo donde aún tengo cuenta y donde mis padres son bien conocidos.

Tengo dos preguntas para "el foro":

1. ¿Qué tan realista es nuestro plan de solicitar el crédito para la compra del terreno? ¿No importa en absoluto el hecho de que tengo un contrato de trabajo para marzo (claro, con período de prueba...)? ¿Hay algún banco especialmente recomendable?

2. ¿Qué deberíamos considerar en una ejecución dividida (crédito 1 por 340.000€, crédito 2 por unos 280.000€ incorporando el capital propio de la venta del apartamento)? Estos deberían estar en el mismo banco, ¿verdad? (por el tema de la hipoteca), y en general se desaconseja dividirlo, si no me equivoco. Sin embargo, de otra forma nuestro proyecto parece imposible por la presión de tiempo. También he pensado si para la segunda solicitud de crédito podría ser la KFW (2x120.000€ del programa Casa Eficiente 40 – aún estamos planeando un piso de alquiler – y los restantes 40.000€ quizás saldrían de otra forma o se debería solicitar otro crédito). ¿Es concebible que un banco privado y la KFW colaboren en un modelo así?

La verdad es que estoy un poco perdido. En realidad, creo que nuestro proyecto es muy financiable, pero esta situación especial amenaza con arruinarlo todo. Y sería una pena por el terreno. Actualmente el agente inmobiliario nos apoya, pero si no conseguimos pronto la financiación, probablemente se lo llevará otro.

Gracias de antemano por toda la ayuda y responderé a cualquier pregunta lo antes posible.

Y una pregunta de comprensión después: 3. Mi cuñado dijo que también se podría tomar un crédito sin opciones de amortización especial y por lo tanto con una tasa de interés algo más baja, porque gracias al derecho de cancelación especial uno podría simplemente apartar el dinero y después de 10 años "inyectar" todo lo posible y seguir amortizando de forma especial, sin que por ejemplo se anulara el acuerdo de interés pactado para 20 años. Por todo lo que encuentro en internet al respecto, me parece una interpretación demasiado positiva para el deudor (es decir, simplemente amortizar de forma especial sin que el resto del contrato se adapte). Yo lo había entendido hasta ahora como que después de 10 años se podría salir completamente del contrato, pero para la deuda restante habría que buscar una nueva financiación (lo que probablemente no tenga sentido dada la entonces mayor tasa de interés). ¿Cuál interpretación es la correcta?

Una financiación puente con un plazo muy corto (hasta la venta del apartamento) y con los propietarios del apartamento como fiadores debería ser posible. O que directamente los (suegros) padres asuman la financiación puente (si están dispuestos a ello). Si además se elige un banco que gestione la venta a través del agente inmobiliario, también tendrán un posible ingreso adicional como motivación.

Vender un apartamento normal en Múnich también es rápido en el mercado actual, en cuanto aparece en Internet no podréis libraros de los interesados.

Lo que me sorprende un poco es un vendedor de terreno que reduce voluntariamente el precio y al mismo tiempo genera presión de tiempo. Si los compradores hacen cola, no hay razón para bajar el precio dos veces.

Tu interpretación es correcta. Mi aporte debe tener 5 palabras...

¿Se ha realizado alguna vez en el vecindario del objeto [Kaltakquise] para averiguar quién podría ser el propietario y, en su caso, negociar con él sin presión?

: Eso se refería a mi pregunta posterior, ¿verdad? Ya me imaginaba que era demasiado bonito para ser cierto. Gracias por la respuesta.

: También a ti, muchas gracias por la rápida respuesta. Ahora hay una información adicional sobre el piso que accidentalmente no mencioné: actualmente la madre de casi 100 años de mi suegro tiene un usufructo sobre él. No es que necesite el dinero, la cuidan en casa, pero hace muchos años se estableció así y primero hay que liberarlo. Para eso, mi suegro ya ha concertado una cita con el notario, pero será hasta mediados de febrero, probablemente demasiado tarde, especialmente porque así sólo se pone en marcha un proceso largo, si entiendo bien las regulaciones correspondientes. Este usufructo probablemente sea un obstáculo para el arreglo mencionado, ¿o estoy equivocado?

Lo que me sorprende un poco es un vendedor de terreno que voluntariamente reduce el precio y al mismo tiempo genera presión por el tiempo. Si hay compradores haciendo cola, no hay razón para bajar el precio dos veces.

Bueno, bajó dos veces, cada vez un 10%. Entramos después de la primera reducción y nos alegramos al escuchar que habría una segunda. Según el vecino, en el terreno hay "mucho movimiento" últimamente y el agente también dijo que espera un cierre pronto. Si no con nosotros, con alguien más (también hubo consultas de empresas). Si lo creo o no, en cierto modo no importa mucho, porque quizás hubiéramos hecho el negocio también por el precio más alto y aparte de la mala situación de financiación no hay nada en contra de un cierre pronto.