¿Oferta de financiamiento buena/mala?

servus,

Espero no molestar con el tema que para ustedes es tedioso de evaluación de crédito
He recibido una oferta que considero buena para mí personalmente

Quizás alguien que ya esté más familiarizado con el tema pueda opinar

Gracias

1. Su necesidad de financiamiento
Precio del terreno y costos de construcción 307.350,00 EUR
Costos adicionales de construcción y para exteriores + 29.564,00 EUR
Costos del notario y registro de la propiedad + 1.900,00 EUR
Impuesto de adquisición de bienes inmuebles + 3.325,00 EUR
Costos totales 342.139,00 EUR

Menos capital propio - 75.265,00 EUR
Menos trabajo propio ("hipoteca de músculo") - 12.874,00 EUR
Necesidad de financiamiento 254.000,00 EUR

2. Sus componentes de financiamiento (Detalles: ver páginas siguientes)

Préstamo parcial.
Monto del préstamo 204.000,00 EUR
Plazo fijo del interés 10 años
Tasa de interés nominal 2,36%
Tasa anual efectiva 2,39%
Amortización 2,00%

KFW 153
Préstamo parcial 50.000,00 EUR
Plazo fijo del interés 10 años
Tasa de interés nominal 1,25%
Tasa anual efectiva 1,26%
Amortización 2,86%

Suma 254.000,00 EUR

3. Su financiamiento total
Tasa mixta (efectiva) de todos los componentes de financiamiento 2,17%
Cuota mensual total de todos los componentes de financiamiento después del desembolso total en el primer año 793,28 EUR
Cuota mensual total de todos los componentes de financiamiento después del desembolso total y vencimiento de los años iniciales libres de amortización 912,56 EUR

Duración calculada 30 años

3 cambios en la amortización en los primeros 10 años

Hace una relación préstamo-valor de aproximadamente el 66%.
Jochen

Sin embargo, muchos bancos no excluyen el préstamo KFW del cálculo del valor de tasación hipotecaria. Por lo tanto, descontando una posible deducción de seguridad, probablemente resultaría una relación préstamo-valor de aproximadamente un 75-80 %.

Muchas bancos no excluyen el préstamo KFW en el cálculo del valor de tasación para la financiación. Restando una posible deducción de seguridad, probablemente la financiación resultante sea de aproximadamente el 75-80 %.

Sin embargo, el préstamo KfW es (según mi conocimiento) subordinado y, por lo tanto, debería descontarse. Por eso, el TE definitivamente debería obtener algunas ofertas comparativas más.

Lo que debería hacerse o no, lamentablemente no lo decidimos nosotros, sino los bancos.
Solo puedo hablar desde mi experiencia. Cuando financiamos hace poco más de 1,5 años, solo había un banco que descontaba los préstamos KFW del cálculo del valor hipotecable, en todos los demás se aplicaba la suma total de la financiación.
Puedo firmar tu segunda frase tal como está.

Mañana y gracias por las numerosas respuestas que ya he recibido en las primeras horas de la mañana

¿Por qué opinas que es bueno? ¿Tienes otras ofertas comparativas? Siempre creo que es importante tener una comparación. Muchas cosas no se pueden evaluar con una sola oferta (solvencia, etc.).

En este punto, tal vez algo sobre mi/nuestra situación
Solo yo voy a financiar porque mi novia aún no gana dinero

Tengo un neto de 2200€. Por eso, en los próximos 1-2 años no podremos amortizar más porque la carga mensual no puede superar los 900€ de cuota del préstamo

Hemos conseguido un terreno de ensueño para nosotros por el 50% del valor catastral
Y pensamos que, como queríamos construir de todas formas, ¿por qué no ahora si es posible?, porque de todas formas pagamos alquiler y no poco (aproximadamente 1100€ al mes), sí, las zonas lacustres bávaras no son baratas.

Además, tenemos poco más de 20 años, lo que significa que en los próximos años pasará mucho financieramente; mi novia, cuando empiece a ganar dinero, la cosa cambiará y yo también tendré unos 500€ más al mes en los próximos 2 años.

Mi solvencia es muy buena (Schufa).

Para mí eso parece un valor de préstamo de 307.350 euros

No. Solo lo copié mal... Eso es terreno, casa, notaría e impuesto de transmisión

También deberías pensar que aquí después de 10 años tu tasa de interés fija termina. Es decir, después de 10 años tendrás aproximadamente 160.000 € de deuda sin protección de interés. Si solo tienes un plazo de 10 años, deberías poder lograr una tasa de amortización mucho mejor.

Eso es cierto. Como dije, cuando en unos 2 años aumentemos la amortización al 4-5% será diferente, pero fijar la tasa de interés por 20 años seguramente tiene sentido.

Lo que aún me interesa sobre las cifras:
¿Realmente son suficientes los casi 30.000 € para los costos adicionales de construcción + las áreas exteriores? ¿De dónde proviene este valor? ¿Has mirado en la lista del experto en construcción? Incluso si los costos adicionales de construcción son menores que los siempre anunciados 35-40 k, tal vez apenas quede algo para un poco de tierra vegetal y semillas de césped. Carport, garaje y pavimentación... probablemente puedas olvidarlo con esta cantidad total.
¿Qué trabajo propio se tiene previsto? 12.000 € de trabajo propio no es algo despreciable.

Los 30k para los costos adicionales de construcción serán suficientes. Notaría e impuesto de adquisición no están incluidos, por ejemplo. La elaboración está incluida en el precio de la casa.

El trabajo propio son revestimientos del suelo, trabajos de pintura y aproximadamente 6k fijos para las áreas exteriores.