¿Propiedad existente o construcción financiable?

Hola,
Soy nuevo aquí registrado, ya que descubrí el foro recientemente y he encontrado el conocimiento concentrado aquí muy valioso. Por eso, aquí está el cuestionario sobre nuestra situación:

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Matrimonio
[*]¿Qué edad tenéis? Yo 33, mi esposo 39
[*]¿Hay niños? 1 (un año y medio)
[*]¿Están planeados más niños? No, planificación finalizada
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Él es funcionario, cambiará en diciembre al servicio superior tras un máster en paralelo al trabajo, yo soy empleada pública, con contrato indefinido en el servicio medio
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc.? Lo dicho arriba
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Él a tiempo completo, yo actualmente 63% a tiempo parcial. Probablemente aumento posterior al 70%. Como muy pronto volveré a tiempo completo en 10 años.

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Neto 5300€ ingreso familiar
[*]¿Cuánto hay de subsidio por hijos? 204€
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? -
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 35000
[*]¿Cuánto de capital propio queréis invertir en el proyecto casa? 30000

Situación de gastos:
Los gastos que ya estén incluidos en otros ítems se pueden omitir, claro. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse según se quiera. ¡Por favor, tened en cuenta indicar todos los costes mensuales, aunque solo se paguen anualmente!

Costes de vivienda:

[*]Alquiler actual sin calefacción 590 €
[*]Alquiler actual con calefacción 800 €
[*]Electricidad 50 €
[*]Gas 100 €
[*]Agua, alcantarillado, basuras, limpieza de calles
[*]Teléfono, internet, móvil 150€

Costes de movilidad:

[*]Abono mensual bus y tren (¡también para los niños!) 50€
[*]Crédito de vehículo (o ahorro para coche nuevo) -
[*]Seguro 58€
[*]Impuestos 260€
[*]Combustible 100€
[*]Reparaciones
[*]Otros
[*]¿Hay un segundo coche, moto, scooter? Por favor, indicar todos los puntos de nuevo! -

Costes de seguros:

[*]Seguro médico privado (también seguro complementario, subsidio por enfermedad, etc.) 277€ (mi marido y nuestro hijo)
[*]Seguro de responsabilidad civil (también animales) 400€ (incluye hogar y responsabilidad civil del tráfico)
[*]Seguro de vida capital o riesgo
[*]Seguro de jubilación (también Riester, Rürup, etc.)
[*]Seguro de incapacidad laboral
[*]Seguro de accidente
[*]Seguro de hogar
[*]Seguro de protección jurídica
[*]Otros seguros (como por ejemplo seguro de viaje, seguro de gastos de sepelio)

Costes de vida diaria:

[*]Alimentos
[*]Costes de restaurante
[*]Cuidado/droguería
[*]Mascotas (comida, veterinario, medicinas, costes del establo)
[*]Medicamentos
[*]Ropa
[*]Muebles
[*]Guardería/colegio (y comedor)
[*]Clases particulares
[*]Material escolar y libros
[*]Cuotas de asociaciones/gimnasio
[*]Niñera
[*]Juguetes
[*]Limpieza
[*]TV/video/audio/CDs/DVD
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.)
[*]Donaciones
[*]Otros
[*]Total aprox. 1500

Ahorros:

[*]Vacaciones
[*]Casa 1000€
[*]Previsión para la vejez
[*]Aficiones/regalos
[*]Otros

Otros gastos:

[*]Pensiones alimenticias? -
[*]Créditos? -
[*]Otros? -
[*]¿Se olvidó algo? Por favor indicarlo aquí al final!

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingreso total 5500€
[*]Gastos totales 4500€
[*]Saldo 1000€
[*]De esto, suma de alquiler sin calefacción y ahorros prescindibles (p. ej. cuota de ahorro para casa) 1590€

Nos interesamos por esta propiedad:
Información general sobre la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 427 m²
[*]¿Qué dimensiones tiene?
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 205
[*]¿Obra nueva, antigua (año construcción), tipo de vivienda? Casa independiente unifamiliar 1986
[*]¿Garajes? 1 garaje cerrado, 1 plaza de aparcamiento
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil) Superficie habitable 97 m², superficie útil aprox. 50 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado de terreno y casa? Según valoración bancaria 295.000 €, precio pedido 385.000 €, más 46.000 € costes adicionales de compra

Costes de construcción o compra:

[*]Costes del terreno
[*]Costes de urbanización
[*]Costes accesorios de compra (notaría, juzgado, impuesto de transmisión, inmobiliaria)
[*]Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero)
[*]Costes de renovación y/o rehabilitación
[*]Costes accesorios de construcción (p.ej. conexiones, perito del suelo, electricidad de obra, etc.)
[*]Zonas exteriores/terraza, caminos, jardinería, cercas, etc.
[*]Costes de financiación (p.ej. comisiones o intereses por disposición)
[*]Coste total

otros costes:

[*]Costes de cocina
[*]Muebles, lámparas, decoración
[*]Otros costes "no asociados a compra, costes accesorios de compra, construcción o costes accesorios de construcción"

Resúmen de costes:

[*]Coste total 431.000 €
[*]Capital propio descontable 30.000 €
[*]Importe de financiación 401.000 €

Datos necesarios del crédito:
(en caso de varios componentes para todos los componentes, en caso de varias variantes separarlas claramente):

[*]Importe del crédito 401.000 €
[*]Tipo de crédito (p.ej. préstamo con cuota constante, préstamo a vencimiento, etc.) 100.000 € KfW, 280.000 € préstamo con cuota constante, 25.000 € préstamo subordinado
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, o efectiva) KfW 0,8%, préstamo con cuota constante 2,14%, préstamo subordinado 6,8%
[*]Duración de tipo fijo KfW 10 años, préstamo cuota constante 15 años, préstamo subordinado 10 años
[*]Deuda residual al final del tipo fijo 250.000 €
[*]Duración ficticia total hasta amortización completa
[*]Tipo de amortización inicial 2%-2,5%
[*]Cuota mensual 1560 €
[*]¿Posibles amortizaciones extraordinarias? (indicar importe) Préstamo con cuota constante 5%, préstamo subordinado en cualquier momento hasta 100%
[*]¿Posible cambio de tipo de amortización? (condiciones como número, rango de tipo) 3 veces

Explicaciones sobre nuestra situación:
Nos asesoramos con Dr. Klein para averiguar qué podríamos permitirnos y si podríamos obtener un crédito.
Debido a nuestros trabajos, el asesor financiero estaba seguro de que hasta 400.000 € sería posible, claro dependiendo de la casa.
Buscamos en un radio de 35 km alrededor de Düsseldorf. Luego encontramos una casa bonita. Es muy bonita por fuera y la ubicación para nosotros es perfecta (calle sin salida, zona de juegos). Estábamos dispuestos a pagar el precio de compra.
Tanto el banco alemán como el banco nacional rechazaron debido a la valoración desorbitada. Según este programa de valoración metterschmidt?, la casa vale 295.000 €. La diferencia no la podemos cubrir con capital propio.
Ahora el agente inmobiliario nos ha derivado a otro asesor financiero, que nos hizo esta oferta arriba. Me horrorizó y con una casa tan cara no estoy dispuesta a pagar también un crédito caro.
Aparentemente no podemos permitirnos la casa.

Otro asesor financiero, que dijo tras 5 minutos de conversación que no podríamos obtener esta casa con nuestro capital propio, nos recomendó construir la casa.
Los costes accesorios de compra podríamos pagarlos con el capital propio, los costes accesorios de construcción serían financiables por el crédito.

Ahora mi pregunta: ¿Es así?
¿Cómo veis nuestras oportunidades?
Contábamos firmemente con que nuestros trabajos y nuestro derecho a buenos ingresos y sin otros créditos fueran positivos para los bancos. Al parecer no tanto como esperábamos. ¿Quizá también por la situación del coronavirus?

El asesor financiero que nos recomendó la compra dijo que podemos pagar hasta 350.000 € en costes de casa con terreno. Como queremos al menos 400 m² de terreno y casa independiente, miramos en la región de Mönchengladbach, Viersen, Krefeld, Moers, Duisburg. Allí, con suerte, se puede conseguir un terreno en el rango de precio de 100.000 €.

Ahora mi pregunta:
¿Vale la pena informarse más sobre construcción de casas? ¿O consideráis que es un proyecto condenado al fracaso?

Con propiedades existentes: los precios aquí en la región son una locura absoluta en este momento. Desde hace tiempo, claro, pero desde diciembre del año pasado ha subido aún más. Como no queremos un terreno pequeño y preferiblemente casa independiente, casi no hay nada en el mercado. Las que se ofrecen están sobrevaloradas (y los bancos las valoran mucho más bajo). Así que vuelve la espiral de nuestra casa deseada, que he descrito arriba...
¿Podemos permitirnos una casa? ¿Qué pensáis?

Si surgen preguntas "¿por qué tan poco capital propio?"
Yo llevo ganando dinero poco más de dos años. Tardé mucho en mi formación y estudios. Mi marido tampoco ganaba tanto al principio, vivíamos en Düsseldorf, y no con estrecheces. Hemos viajado y tenido hobbies caros, boda grande, devolución de Bafög (ya no llevamos ese estilo de vida, así que no hay o es cuestionable un cambio).

¡Espero vuestras respuestas!

Tanto el Deutsche Bank como el Nationalbank rechazaron debido a la evaluación desorbitada.

¿Cómo es la demanda de esta casa en concreto? Si los bancos valoran la casa tan bajo (¿valor de préstamo o valor de mercado?), deberían realmente pensar si la casa vale el precio.

no estoy dispuesto a pagar un crédito caro.

¡El crédito no es caro! Si no es ahora, ¿cuándo financiar?

Otro asesor financiero, que tras 5 minutos de conversación dijo que no podríamos presentar esta casa con nuestro capital propio, nos recomendó construir.

Hablador. Podéis comprar o construir. En casos normales, la evaluación del banco será igual para ambas opciones.

¿Cómo evaluáis nuestras posibilidades? Contábamos firmemente con que nuestros trabajos y nuestro derecho a un buen ingreso y sin otros créditos serían positivos para los bancos. Aparentemente no tanto como esperábamos.

Tenéis un buen ingreso, pero habéis vivido demasiado para poder ahorrar capital propio. Eso no es grave. Con ese ingreso podéis mover mucho, comprar y financiar.

¿Vale la pena seguir informándose sobre la construcción de una casa? ¿O lo veis como un fracaso garantizado?

¡Definitivamente pensad en ello! Aquí en el foro hay muchos consejos al respecto.

En inmuebles existentes: los precios en esta región son una locura absoluta en este momento.

Aparentemente estáis buscando en los lugares equivocados. Justo Krefeld, Moers, Duisburg, etc. son regiones baratas (también son terrenos, no ciudades bonitas). Yo mismo acabo de comprar en Neukirchen-Vluyn (hace unos años también construí allí). Mirad en las ciudades/pueblos pequeños a lo largo de la A57 / A40. Allí hay una selección relativamente grande de casas (y también terrenos).

Hola,
¡Gracias por tu respuesta!
Creo que la demanda por la casa es baja. El agente dice que hay otros interesados, pero probablemente tampoco quieran pagar el precio. Y tampoco podrían obtener el crédito que se representa.

Buscamos en exactamente esta región, pero sinceramente no he encontrado en las últimas semanas en ImmoScout mucho que sea realista en cuanto al precio... Cuanto más lejos de Düsseldorf, más bajas valoran los bancos.
Y Krefeld se ha vuelto increíblemente caro. Antes era barato, pero ¿ahora? ¡Es increíble!

¿No te parecen demasiado casi el 7% de interés?
Mi esposo probablemente lo haría, ha calculado que si durante los próximos cuatro años ponemos todo lo que sobra (unos 1000-1500€/mes) en la amortización anticipada del préstamo usurero, nos desharíamos de él rápidamente y al final aunque pagaríamos un poco más en intereses, habríamos amortizado más rápido...

Creo que la demanda por la casa es baja. El agente inmobiliario habla de otros interesados, pero probablemente tampoco quieran pagar el precio. Y tampoco les otorgarían el crédito.

Entonces ofrece un precio de compra más bajo. Si los vendedores se dan cuenta de que se han equivocado, probablemente bajarán el precio.

Cuanto más lejos de Düsseldorf, más baja es la valoración de los bancos.

No, eso no es cierto. Con precios normales, precio de compra = aproximadamente valor de mercado y precio de compra menos 10-20% = valor hipotecable.

Y Krefeld se ha vuelto increíblemente caro. Antes era barato, ¡pero ahora?! ¡Es increíble!

Eso es relativo

¿No te parecen demasiado esos casi 7% de interés?

En el sector de financiación inmobiliaria comercial te mueves más bien entre 8-14%. Es capital que está completamente sin garantía al final de la cadena.

Como dije, miren al norte de Krefeld ==> Neukirchen-Vluyn, Kamp-Lintfort, Rheinhausen, Kerken, Kempen, Rheurdt, Tönisvorst.

Podéis afrontar la financiación mencionada arriba.
Parece bla bla del asesor. Yo buscaría otro/ un nuevo asesor.

El problema parece ser el inmueble.
Si os gusta: ofrecer entre 285.000 y 300.000.
Si el vendedor no lo acepta, seguir buscando.

Podéis permitiros la financiación anterior. Suena a bla bla del asesor. Yo buscaría otro / nuevo asesor.

Bueno, él no se refirió a la oferta de crédito mencionada (eso lo hizo otra persona), y solo confirmó el doble rechazo de los bancos Deutsche y National. Un préstamo de anualidades normal no es posible sin un recargo por riesgo debido al valor de la casa.

Hoy hemos rechazado a los propietarios. Estaban bastante sorprendidos por la baja valoración bancaria. El problema es el agente inmobiliario, que incluso les aseguró que la casa valía 450,000 €.
Creo que los propietarios estarían dispuestos a bajar un poco el precio tras un breve tiempo de reflexión, pero tengo la sensación de que el agente está bloqueando eso.
Pero bueno, el tema está cerrado.

Una pregunta más sobre el crédito de construcción:
La empresa Allkauf Haus tiene mucha presencia en esta región en muchos terrenos. En realidad no quería una casa prefabricada... Pero posiblemente sea una opción.
¿Cómo es la suma de financiación para una casa prefabricada?
¿Los bancos la valoran mucho peor?
¿Es posible un crédito de 350,000 € (casa y terreno) más 50,000 € de costes adicionales de construcción?