¿Desventaja de una carga de construcción en nuestro caso concreto?

Buenas noches,

espero que puedan ayudarme, ya que estamos - en el más verdadero sentido de la palabra - llegando a nuestros límites.

El caso concreto:
Poseemos un terreno con una casa. Sin embargo, la casa es antigua y queremos demolerla y construir una nueva. Nuestro arquitecto ha diseñado una casa nueva y bonita. El garaje (construcción en el límite) lo ha planeado con una altura de 3 metros y una longitud de aproximadamente 8 metros. Ahora estamos preparando la solicitud de construcción y aquí viene lo siguiente: El topógrafo pone veto a la altura del garaje de 3 metros. Debido a que el terreno desciende, el garaje solo puede tener una altura de 2,60 metros (es decir, en el lado por donde se entra / en el otro lado tendría entonces 3,40 metros). Pero como el garaje se une de forma arquitectónicamente muy elegante a la casa y al techo, necesitamos esa altura de 3 metros en el lado de la entrada.
El topógrafo nos recomendó hablar con nuestro vecino e inscribir una carga constructiva ([Baulast]) en su terreno. Al vecino no le afectaría visualmente si nuestro garaje fuera un poco más alto de lo permitido, ya que su garaje (también construcción en el límite) corre paralelo al nuestro y actualmente mide 2,80 metros de altura. Nuestro nuevo garaje sería por lo tanto 20 centímetros más alto que el suyo en toda su longitud. Eso no le molesta en principio.

Entonces: Supongamos que el vecino está de acuerdo y que inscribimos esa carga constructiva de 3 metros por 8 metros en su terreno, ¿qué inconveniente concreto tendría un posible comprador futuro de su terreno (si es que alguna vez lo vende) debido a esta carga? Supongamos que un nuevo comprador planifica completamente desde cero su terreno, ¿no seguiría aplicándole la regla clásica, que para edificios residenciales debe mantener una distancia de 3 metros con nuestro terreno, pero podría construir un garaje nuevo pegado al nuestro? ¿O tendría que construir incluso más apartado debido a esta carga? Esto no sería en absoluto nuestra intención. No queremos que un comprador tenga ningún inconveniente. Solo queremos que nos permitan construir nuestro nuevo garaje 40 centímetros más alto de lo permitido para que la casa siga siendo “bonita”.

Pregunta adicional: ¿Habría alguna alternativa a una carga constructiva para poder construir un garaje más alto? ¿Sería suficiente que el vecino simplemente dé su consentimiento a la autoridad municipal? Bajo el lema: Está bien que sea un poco más alto de lo oficialmente permitido. Como vecino eso no me molesta en absoluto.

Y otro ejercicio mental: Si rellenamos el terreno para que no descienda más y el topógrafo vuelve a medir, ¿tal vez entonces el garaje podría tener esos 3 metros de altura?

Muchísimas gracias por su ayuda y aclaración.

Meike

Hola Meike,
sobre el relleno y futuras normas de distancia, otros aquí seguro que te pueden decir algo. Solo puedo recomendarte algo sobre la carga constructiva basándome en mi experiencia propia reciente. Supongo que sin la inscripción de la carga constructiva no obtendréis permiso para la elevación. Solo la carga que pesa sobre la parcela vecina será suficiente para la autoridad de construcción. Solo con una declaración personal de tu vecino solo habría una obligación personal. Esta sería, por ejemplo, inútil en caso de cambio de propietario. Eso no bastaría para la autoridad ni debería bastaros a vosotros.
De hecho, no deberíais sentiros seguros solo con la carga constructiva. Esta representa únicamente un instrumento de derecho público y solo la obligación del propietario de la parcela gravada frente a la autoridad de construcción. Sería completo solo si además obtenéis la obligación de derecho privado de vuestro vecino, es decir, mediante la inscripción de una servidumbre en el Registro de la Propiedad de la parcela vecina. Para ello, vuestro vecino tendría en principio derecho a una compensación (renta monetaria, etc.).
Si renunciáis a la servidumbre y pensáis que basta con la carga constructiva (y vuestro vecino actual simplemente acepta la carga), entonces, debido a la falta de un acuerdo de derecho privado, un futuro propietario podría tener la idea de reclamaros una indemnización. Además, sin servidumbre inscrita posiblemente tendríais el problema, en caso de vender vuestra casa en el futuro, de que los futuros compradores exijan la servidumbre o su banco financiador.

Justamente este caso tuvimos recientemente: Entramos en negociaciones de venta por un terreno que surgió hace 17 años de la división de dos parcelas. El acceso y las conducciones de suministro y desagüe pasan por la parcela vecina (que es la segunda parte más grande de la división de entonces). En la visita dijeron que todo estaba inscrito. Cuando llegó el momento de la financiación y recibimos los documentos necesarios del agente, solo recibimos el extracto de la carga constructiva. Esta era en aquel entonces requisito para el permiso de construcción. Sin embargo, por las razones descritas, la carga constructiva no fue suficiente para el banco financiador. Después resultó que los derechos también estaban inscritos como servidumbres en el Registro de la Propiedad de los vecinos (que los propietarios que vendían aparentemente habían olvidado en esos 17 años). De lo contrario, hubiera sido un obstáculo insalvable si los vecinos no hubieran estado dispuestos a inscribir posteriormente la servidumbre en el Registro de la Propiedad.

¿Sabe el topógrafo que da las indicaciones cómo es la construcción vecina?

Me pregunto cómo se pueden extender las franjas de distancia a un terreno vecino cuando allí ya está el garaje del vecino. ¿Es eso siquiera posible?

El problema es que el garaje es demasiado alto para ser construido en la línea divisoria. Con 3 m o 3,4 m, es también un auténtico monstruo...

Hola Schubbiano

aunque el vecino acepte con una carga constructiva, no podrás construir el garaje así. Solo se permite una "altura media" de 3 metros como garaje con construcción en la lindero. Es decir: al frente 3,40 metros, atrás 2,60 metros en la línea del terreno. De lo contrario, el garaje no es "aprobable". Tu vecino no puede cambiar eso. Incluso si tu garaje planeado es "exento de permiso", debe cumplir con este principio.
Tendrás que pensar en otra cosa para la apariencia. Así no tienes (legalmente) ninguna oportunidad.

Steven

entonces, debido a la falta de un acuerdo privado-legal, un futuro propietario podría tener la idea de reclamaros una indemnización.

¿Es realmente así? Pensaba que eso prescribía en algún momento... ¿puedo, como nuevo propietario, exigirle al vecino que derribe su garaje de 20 años porque está unos centímetros demasiado alto?

: No tengo ni idea de lo que respecta a la prescripción, etc. Y si una demolición sería proporcional, pienso que no. Pero, ¿realmente quiere uno llegar a una disputa legal allí?