¿Diferencias entre cuenta fiduciaria colectiva y garantía bancaria? Nueva construcción.

Hola a todos,

mientras que muchos proveedores de casas prefabricadas exigen una garantía bancaria, nuestro socio favorito en una caja de ahorros regional quiere que el 90% restante del monto del contrato de obra (después de la planificación de la obra) se transfiera a una cuenta fiduciaria colectiva; desde allí se pagarán los avances de la construcción según nuestra liberación.

Esto no suena fundamentalmente incorrecto, pero como hasta ahora solo conozco la garantía bancaria, quería saber si pueden surgir consecuencias y cuáles serían. Para nosotros no hay costos el primer año:

"La custodia fiduciaria del monto se realiza durante un año sin cargo para el propietario. No se genera interés sobre el monto."

Primeras preguntas básicas que me surgen:

[*]Habría que aclarar cómo se procede después del primer año, si para entonces no se ha terminado todo
[*]¿Pueden surgir costos adicionales para mi financiamiento por esto? Mi banco financiador tendría que transferir esa suma a la cuenta fiduciaria antes, por lo tanto para mí ya se generarían pagos de intereses (intereses durante la construcción?) más altos que si hubiera solicitado solo los avances de la construcción, ¿correcto? ¿Son estos costos adicionales reales que me cuesta indirectamente la cuenta fiduciaria, o esos pagos de intereses son solo un cálculo matemático y se habrían generado igual más tarde?
[*]Si son costos adicionales reales, ¿sería entonces mejor una garantía bancaria (o esta también cuesta algo? – entonces habría que calcularlo en contra)?
[*]¿Hay ventajas y desventajas fundamentales de un modelo frente al otro?

¡Muchas gracias por vuestra ayuda!

[*]Habría que aclarar cómo se continúa después del primer año, en caso de que hasta entonces no esté todo concluido
puede ser que entonces se trasladen las comisiones de mantenimiento de la cuenta

[*]¿Pueden generarme costos adicionales en mi financiación por esto? Mi banco financiador tendría que transferir esa suma antes al cuenta fiduciaria, ergo ya para mí se generarían pagos de intereses (intereses durante el tiempo de construcción?) más altos que si solo hubiera solicitado los fondos conforme al avance de la obra, ¿correcto? ¿Son estos costos extras reales que me cuesta indirectamente la cuenta fiduciaria, o esos pagos de intereses son solo ficticios matemáticamente, y habrían surgido igual después?
eso es exactamente lo que pasa. O bien tienen el 90% en efectivo = transfieren allí, y tras la liberación el promotor lo cobra (según avance de obra)
Pero si solo tienen 20% en efectivo y deben tomar los otros 70% ya del banco, entonces mensualmente caen los intereses pactados aquí encima!

[*]Si esos son costos extras reales, ¿sería mejor una garantía bancaria (o tampoco esa cuesta algo? - entonces habría que hacer el cálculo)?
Así es, la garantía bancaria sería más barata, porque normalmente los bancos no cobran comisiones por esa garantía. Entonces saben:
que del crédito/capital propio el promotor/empresa constructora recibe la suma X, por lo que esa suma solo puede ser transferida a la empresa constructora, a ningún otro lado. Por ello responde el banco (y confirma a la empresa con la garantía)

[*]¿Hay ventajas y desventajas fundamentales de un modelo respecto al otro?
Simplemente calcular los "costos adicionales" de cuándo fluye qué dinero.
es más barato si el dinero fluye poco a poco y uno lo solicita luego del crédito, entonces se pagan (COMO EJEMPLO)
tras el 1er desembolso, 100€ intereses mensuales
tras el 2do desembolso, 200€ intereses mensuales
y así sucesivamente, hasta casi retirar todo el crédito (ejemplo: 90%) = 500€ intereses mensuales.

así se pagan con la cuenta fiduciaria 12x 500€ intereses (se transfiere el 90% del dinero al promotor/fiduciaria; los intereses se aplican sobre ese 90%), por lo tanto en este ejemplo son alrededor de 6.000€ de costos en 12 meses.
en la variante con desembolso y garantía bancaria los intereses aumentan poco a poco (1 cuota, etc.) aquí se puede asumir que la carga de intereses estará en torno al 50% (claro, el primer pago suele ser mayor, al construir la estructura el promotor ya se lleva mucho, pero eso es después de la terminación, es decir, generalmente 1-2 meses más tarde que con la cuenta fiduciaria, o sea, se tiene 1-2 meses más de tiempo sin costos).

Yo simplemente siempre consideraría el "coste total" de la construcción, es decir, también esos costos con el proveedor A, B y C.

Si dices que acepto un costo adicional de 5.000€ porque quiero construir a toda costa, entonces así es.

Oh wow, gracias por esta respuesta tan detallada - entonces, lamentablemente, los temores negativos son correctos - pero con eso también tengo una base para negociar, si otros están mayoritariamente satisfechos con las [Bankbürgschaften], eso también debería ser posible para este proveedor.. ¡Merci!

Bueno, la [Bankbürgschaft] también tiene una desventaja. El dinero solo puede ser pagado al promotor. Incluso en caso de insolvencia.

Pues, la fianza bancaria también tiene una desventaja. El dinero solo puede pagarse al promotor inmobiliario. Incluso en caso de insolvencia.

¿A qué te refieres? De alguna manera/en algún momento algo debe suceder con el crédito, incluso si el promotor se vuelve insolvente.

¿Qué quieres decir con eso? De alguna manera/en algún momento algo debe pasar con el crédito, aunque el promotor inmobiliario se declare insolvente.

sí, corresponde al administrador concursal. Es una garantía que puede hacer efectiva. No puedo decirte cómo puede funcionar en la práctica.