Construcción en terreno ajeno con compra posterior

Hola,

lamentablemente no pude encontrar nada adecuado, por eso un tema propio. Si ya existe un hilo correspondiente, agradecería un enlace :)

Nosotros (familia con un niño) llevamos tiempo buscando un terreno asequible para el sueño de la casa propia al suroeste de Berlín, en Brandeburgo. Los precios de los terrenos se han disparado a alturas vertiginosas desde el estallido del coronavirus y no estamos dispuestos a gastar sumas absurdas. Ahora, gracias a una buena conocida, quizás tengamos la posibilidad de conseguir un terreno edificable (con un antiguo bungalow para derribar, de piedra/madera y con algo de basura) de ella para construir relativamente barato. Hasta aquí, todo bien.

Ahora el problema: nuestra conocida compró el terreno hace unos 5 años en condiciones mucho más favorables y, con un precio de venta de, por ejemplo, 80 € por m², aún obtendría buenas ganancias, que le deseamos de corazón. Sin embargo, quiere vendernos el terreno solo después de que pasen los 10 años del período de especulación (para no tener que pagar un 40 % de impuesto sobre las ganancias) y por eso propuso la idea de un arrendamiento con compra posterior, para que podamos cumplir nuestro sueño de la casa propia.

¿Qué opinión tiene un modelo así?

- ¿Hay aquí experiencias? En caso afirmativo, ¿quizás incluso contratos modelo que definan todo legalmente seguro?
- ¿Podría haber problemas si el arrendamiento fuera "muy bajo"?
- ¿Se puede establecer contractualmente que tomemos el terreno en 2027 a un precio por m² fijado?
- ¿Somos como arrendatarios en cierto grado también "propietarios"?
- También me pregunto cómo funciona esto con la construcción y la financiación de la casa, ¿es posible?

En nuestra investigación hasta ahora solo encontramos ejemplos de arrendamiento hereditario, que normalmente dura 99 años. Sin embargo, queremos comprar el terreno tan pronto como se termine el período de especulación para nuestra conocida.

Disculpad las muchas preguntas, pero de alguna manera estamos un poco perdidos con el tema. :)

Saludos cordiales y gracias de antemano,
Alex & familia

¿Qué banco les da el dinero sin la garantía de una [Grundschuld]?

¿Quién vive actualmente en esta casa? La vendedora, entonces no hay impuestos sobre especulación.

¿Por qué no asumen simplemente los costos que se generan si el terreno es tan bueno?

¿Qué banco les da el dinero sin la garantía de una hipoteca?

Eso también forma parte de la pregunta. Es decir, si un "arrendamiento" funciona con la construcción nueva de una casa y la financiación correspondiente. Hasta ahora intentamos encontrar respuestas adecuadas en internet, pero muchas veces se contradicen. A veces dicen que solo es posible mediante un derecho de superficie, otras veces no, etc. A nosotros nos da igual la forma en principio, solo tiene que funcionar. Por eso la pregunta, si aquí hay experiencias o opiniones. :)

¿Quién vive actualmente en esta casa? Si la vendedora es la misma, entonces no hay impuestos por especulación.

Nadie, el terreno lleva mucho tiempo deshabitado y la casita está bastante deteriorada. Por eso querríamos derribarla, además de que está bastante atrás en el terreno y nos gustaría construir con la distancia adecuada (5 m) a la calle. La "vendedora" vive en el terreno vecino.

¿Por qué no se hacen cargo simplemente de los gastos si el terreno es tan bueno?

Estaríamos dispuestos, pero ella quiere vender sólo después de que termine el plazo de especulación.

- ¿Hay aquí experiencia previa? Si es así, ¿quizás incluso contratos modelo que definan todo legalmente seguro?

Contrato estándar de arrendamiento agrícola

- ¿Podrían surgir problemas si la renta fuera "muy baja"?

Solo para el arrendador

- ¿Se puede estipular contractualmente que asumamos el terreno en 2027 a un precio fijo por m²?

Ya ahora hacer preparar un contrato notarial. Opción de compra.

¿Somos como arrendatarios en cierto grado también "propietarios"?

No, la casa y el terreno pertenecen entonces al arrendador!!!

- También me pregunto cómo funciona eso respecto a la construcción de la casa y la financiación para la casa, ¿es posible?

Sí, es posible. Entonces el arrendador debe gravar el terreno con una hipoteca.

Ahora al problema: Nuestra conocida compró el terreno hace unos 5 años en condiciones mucho más favorables y con un precio de venta por ejemplo de 80 € por m² todavía obtendría una buena ganancia, que le deseamos de corazón. Sin embargo, quiere vendernos solo después de que pasen 10 años por la regla de especulación (para no pagar un 40 % de impuestos sobre la ganancia) y por eso propuso un arrendamiento con compra posterior para que podamos cumplir nuestro sueño de tener casa propia.

Hablando claro. ¿De qué cantidades estamos hablando? Que pague al conocido el impuesto como un coste adicional y ya está.
Con 1.000 m² hablamos de un precio del terreno de 80.000 €. Incluso si el conocido solo pagó 40.000 €, quedarían quizás 35.000 € de ganancia. Con su tipo impositivo máximo del 40 % hablamos de 12.800 €. Pagar y disfrutar del terreno.

- ¿Se puede acordar contractualmente que tomemos la propiedad en el año 2027 a un precio fijo por m²?

Ya dejar que preparen un contrato notarial. Opción de compra.

No sería posible regularlo ya de forma vinculante en el contrato notarial, ya que para el cálculo del plazo de especulación son decisivos los momentos de las escrituras notariales.

Para ser honestos. ¿De qué cantidades estamos hablando? Pagadle al conocido los impuestos como precio adicional y eso es todo.

¡Lo veo igual! Si realmente estáis hablando de precios de compra de 80 €/m², entonces yo simplemente añadiría la diferencia.

Primero que nada, gracias por sus respuestas. Como dije: básicamente también añadiríamos la diferencia encima, pero hasta ahora nuestra conocida se ha puesto en contra al respecto. Pero, por supuesto, sería la opción más fácil y sensata. Sin embargo, hablaré de nuevo con ella.

Para nosotros sería importante - en caso de que ella no se deje convencer - que la casa a construir sea de nuestra propiedad y que, en caso necesario, el banco no se muestre reacio por el "terreno ajeno", es decir, que la financiación de la casa sea posible sin problemas. Para el terreno, apartaríamos la suma correspondiente del capital propio hasta la posibilidad de compra.