Contrato de construcción antes de la financiación

Hola a todos,

lamentablemente no he encontrado un hilo adecuado existente para esto.

Quiero construir una casa. Quiero encargarme yo mismo del terreno y de la financiación.

Ahora tengo que firmar un contrato de obra. Sin embargo, la financiación aún no está finalizada. Aunque existe un derecho de desistimiento si la financiación de la construcción no funciona, hay algunas cosas que no me quedan claras.

En el contrato dice:

"El cliente tiene derecho, conforme a las disposiciones siguientes, a desistir del contrato de obra si no tiene la posibilidad de obtener un préstamo de financiación para la construcción para la ejecución del contrato de obra"

y además

"El derecho de desistimiento solo existe si está claro que el préstamo de financiación para la construcción y/o el préstamo para ayudas financieras necesarios para la construcción del edificio pedido no se pueden conceder. El cliente se compromete a solicitar un préstamo de financiación para la construcción por un importe razonable en una institución financiera reconocida de su elección. Si la institución financiera seleccionada rechaza el crédito, el cliente está obligado a solicitar la concesión de la financiación necesaria para la construcción en otras instituciones financieras. Además, en caso de la primera denegación del crédito, el cliente debe dar al contratista la oportunidad de examinar las posibilidades de financiación a través del servicio de financiación del contratista y de mediar al cliente un préstamo de financiación para la construcción por un importe adecuado y con condiciones de mercado en una institución financiera reconocida. En este sentido, el cliente está obligado a proporcionar al servicio de financiación del contratista información completa y correcta sobre su situación patrimonial y a hacer todo lo posible para permitir una decisión positiva sobre el crédito.

Si existen al menos tres denegaciones de crédito de instituciones financieras reconocidas y el servicio de financiación del contratista, a pesar de la información completa sobre la situación patrimonial del cliente y su apoyo, no está en condiciones de mediar la concesión del préstamo de financiación para la construcción necesario, se considera entonces demostrado que no se puede conceder un préstamo de financiación para la construcción."

¿Qué significa exactamente que para mí no existe la posibilidad de una financiación para la construcción? Imaginemos que he calculado que puedo pagar una cuota mensual de 1000 euros. Supongamos que durante la financiación resulta que una financiación es posible, pero solo con una cuota mensual de 1500 euros. Entonces, una financiación sería posible, pero no con la cuota deseada y, por lo tanto, no factible.

¿Se aplicaría entonces la cláusula de desistimiento?

¿Alguien puede dar información al respecto?

Saludos

nenni06

Hola,

Quiero construir una casa. Quiero encargarme yo mismo del terreno y del financiamiento.

Ahora debo firmar un contrato de obra.

¿Con qué propósito, si no se cumplen los requisitos para la edificabilidad del terreno "x"? No se puede construir cualquier casa en cualquier terreno de la misma manera. ¿Quizás para el Opel "regalado" o las partes de arena de hormigón llamadas sótano a precio de ganga? Un próximo aumento de precios o las condiciones que cambiarán en 2016 para el KfW difícilmente pueden ser la base para un contrato de obra sin relación con el terreno.

¿Entonces aplica la cláusula de desistimiento?

No, porque tu cuota deseada no cuenta, solo la viabilidad de un financiamiento, sea cual sea el monto sostenible.

Saludos, experto en construcción

Hola,

gracias de antemano por la respuesta. Pero eso de firmar un contrato de construcción por adelantado es totalmente arriesgado, ¿no?

El terreno debe ser adecuado y según el plan de urbanismo también se puede construir esa casa allí. También contrataría antes a un perito de suelos para que haga un informe.

¿Cómo debería actuar mejor? ¿Algún consejo?

Saludos

Hola,

gracias de antemano por la respuesta. Pero ¿no es muy arriesgado firmar un contrato de construcción de antemano?

Desde el punto de vista del vendedor, no

El terreno debe ser adecuado y según el plan de ordenación urbana, esta casa también puede construirse allí. También contrataría a un perito de suelos para que realice un informe.

¿Ya existe un terreno? ¿Has escrito que quieres encargarte de eso?

Saludos, experto en construcción

Hola,

sí, probablemente no lo expresé bien. Ya existe un terreno. Ya lo he reservado.

Ahora me gustaría enviar a un perito de suelos.

¿Puedo enviar este informe geotécnico al promotor para que él confirme claramente que se puede construir la casa allí? También podría ser que el promotor determine que aún es necesario retirar material del suelo, etc. Todas estas cosas son esenciales para determinar el esfuerzo total.

Además, necesito la lista exacta de superficies útiles del promotor para el financiador. Solo temo que no reciba estos documentos, que necesito para la financiación, mientras no haya firmado un contrato de obra. También necesito un cálculo detallado del promotor sobre la casa para el financiador antes de que este confirme o no la financiación. Quiero firmar el contrato de obra solo cuando la financiación esté asegurada para no tener que aceptar cuotas de financiación exorbitantes ni pagar una penalización contractual del 10%.

Firmaría el contrato de obra, pero luego en la financiación podría resultar que tengo que pagar una cuota mucho más alta de lo previsto originalmente. Ahí veo un gran peligro.

¿Alguien tiene consejos sobre cómo proceder?

Saludos

Hola,

de entrada: si tú mismo has buscado el terreno, después no construirás con un promotor, sino con un contratista general.

¿Puedo enviar este informe geotécnico al promotor para que él diga claramente que se puede construir esta casa allí?

Si coopera: claro.

Además, también necesito el desglose exacto de las superficies útiles por parte del promotor para el financiador. Solo temo que no reciba estos documentos que necesito para la financiación mientras no haya firmado un contrato de obra. Además, también necesito un cálculo exacto del promotor sobre la casa para el financiador antes de que confirme o no la financiación. Quiero firmar el contrato de obra solo cuando la financiación esté asegurada para no tener que aceptar cuotas de financiación exorbitantes o pagar una penalización contractual del 10%.

Hay ciertas cosas que también solo entrego después de firmar el contrato de obra; en pocas excepciones, también antes.

Cualquier buen financiador puede decirte tu límite incluso sin contrato de obra y calcular así una carga razonable. Para eso normalmente basta con la oferta escrita y la descripción de la construcción del proveedor preferido. Si no, cambiaría de financiador.

Firmaría el contrato de obra, pero luego resulta en la financiación que tengo que pagar una cuota mucho más alta de lo previsto. Ahí veo el gran peligro.

Todavía no entiendo por qué tienes tanta prisa por firmar un contrato de obra sin necesidad.

Tú tienes todas las condiciones para un buen resultado de tu lado, no me pondría - sin necesidad - en una situación de presión posible.

Saludos, experto en construcción