¿Es común algo así?
No, no es común. También la invocación de razones de tiempo es, en mi opinión, un disparate. El municipio debe emitir la declaración de renuncia sin demora, a menos que pueda justificar un derecho de tanteo. Entonces tiene dos meses para decidir si quiere ejercerlo. No puedo entender por qué un notario no solicita la declaración. Bueno, sin demora es un término jurídico indeterminado y en las autoridades puede significar también hasta tres semanas, y bueno, cuesta tarifas (50€-100€), pero en las sumas de transacciones inmobiliarias es más bien despreciable, en comparación con la ganancia de seguridad. Sin la declaración, el registro de la propiedad no realiza la inscripción de todos modos, al menos no antes de que termine el plazo de dos meses, por lo que el factor tiempo va en detrimento del comprador.
Es posible que el derecho de tanteo varíe según el estado federal
No, es derecho federal.
El municipio siempre tiene un derecho de tanteo legal debido a ciertas circunstancias (§ 24 Ley de Construcción), del que en realidad se renuncia en el 99,99% de los casos (porque a) el municipio no necesita el terreno y/o b) no tiene dinero).
Estoy de acuerdo con la parte detrás de la coma, aunque el 99,99% significa que en una de cada 10.000 compras se ejerce el derecho. Un jugador de lotería cree en la gran suerte con probabilidades completamente distintas. Antes de la coma encuentro la formulación confusa. Y debido a que es un error muy difundido creer que el municipio siempre tiene un derecho de tanteo, quiero formularlo más claramente: El municipio sólo tiene derecho de tanteo si se cumple una de las condiciones mencionadas en el §24 Ley de Construcción o si ha promulgado un reglamento conforme al §25.
DESPUÉS DE LA COMPRA
La compra precisamente no se concretó; lamentablemente, el comprador ya había pagado. En realidad, para eso existen los notarios, que deben asegurarse que la compra se gestione de manera segura para ambas partes simultáneamente. En mi opinión, las cláusulas de riesgo en el contrato notarial son intentos de fraude. El notario pone en cuestión su propio papel en la gestión de transacciones inmobiliarias.
Podrían consultar en el municipio si el objeto podría estar gravado con un derecho de tanteo por parte del municipio.
Sí, pero usualmente se ancla en el contrato notarial, para que el certificado negativo sea una condición previa para el pago del precio de compra. Sospecho que justamente eso se quiere eludir. El comprador debe obligarse a pagar lo antes posible, de modo que ni siquiera pueda esperar la emisión de la declaración. Y así todo el riesgo pasa a él.
