La insolencia gana, disputa sobre el derecho de tanteo dentro del plazo de reflexión

Estamos hablando aquí de un terreno con ~ 255 euros/m2 con buena conexión a Colonia/Düsseldorf. Por lo tanto, podría ser que aquí también se pudiera obtener un precio más alto. Pura especulación, ya que no conocemos las circunstancias exactas. Pero si se quiere vender en serio, se debe investigar bien antes. Posiblemente los vendedores también recibieron un mal asesoramiento. En todo caso, todo es molesto para los compradores, sobre todo porque terrenos comparables serán escasos y eso puede retrasar bastante años la compra de una vivienda propia.

Acusación sin ninguna pretensión de veracidad.

Solo así se puede explicar la reacción posterior de la persona que llevó la negociación del contrato, o bien el experto en construcción se lo está inventando. No es nada inusual en comunidades de herederos, lo he vivido varias veces en diferentes situaciones.

Correcto. Parcialmente. La conexión radica en la diferente percepción de la obligación (moral) sentida. Esta tiene sus límites cuando los bancos "pueden permitírselo" o "lo han ganado". Cuando se trata de lo propio, entonces se convierte en un acto inmoral.

Una acusación sin ninguna pretensión de veracidad. Ok, bromas aparte, todavía no logro ver un paralelo, pero quizá me falte una sinapsis justo ahora.

Por supuesto. Y además ni siquiera es ofensivo. Se trata de la pérdida por no ejercer el derecho de tanteo y de la valoración de lo que significa para los compradores con reserva la compra del terreno. Así son las cosas, cada cosa tiene su valor. Este se determina por lo que otro está dispuesto a pagar. En el caso del terreno, sin embargo (no es fungible), basta con un solo interesado.

Quería referirme a otra cosa en ese punto, a saber, que ese 5% tampoco es jurídicamente seguro. Es una situación sin ninguna garantía de ejecución, en la próxima cita con el notario puede surgir otra sorpresa. Mi confianza se acabaría o, tras consultar con mi abogado, pagaría el precio de compra acordado, insistiría en la ejecución y dejaría que quien ejerciera realmente se hiciera cargo o lo pondría bajo presión. Si no se hace cargo, compro al precio acordado. Si hace uso de su derecho, yo me retiro. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales también se come ese 5%, que que yo sepa no se puede evitar, además el propietario corre el riesgo de ser clasificado fiscalmente como comerciante inmobiliario profesional, es decir, que en desarrollo propio no debería desarrollar y vender demasiados terrenos.

Creo que simplemente dejaría que las cosas sucedieran, después de todo, la parte vendedora también ha invertido bastante tiempo.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

P.D.: También se puede ver desde otro ángulo: imagínese que se está en una comunidad de herederos con 4 hermanos, todos tienen igual participación en el terreno. Uno negocia con un comprador hasta la conclusión/cita con el notario, otro hermano se hace otorgar un derecho de tanteo, -como trámite- y luego, porque tiene los medios económicos, ejerce realmente, pagando así (quizá contra la voluntad de los demás, pero basándose en su credulidad) a los hermanos y, en consecuencia, obtiene en exclusiva la ganancia de la posterior valorización del terreno... creo que no a todos los implicados les parecería muy divertido...

Buenos días,

aquí se ha desarrollado una animada discusión sobre el tema.

Puede que sea ingenuo – en cuestiones jurídicas indiscutiblemente –, pero no se trata de quién mueve los hilos en segundo plano, antes de la autenticación notarial del contrato de compraventa o no. Desde mi punto de vista, esto es completamente irrelevante, incluso si el precio de venta anteriormente era tal vez más alto.

Por un lado, hay un contrato notarial firmado con una cantidad "x" como precio acordado para la compra de un terreno de 1400 m², entre las personas "v" + "k". Por otro lado, un derecho de tanteo inscrito para una persona "xy".

Si ahora la persona "xy" juega la carta del derecho de tanteo, aunque sea molesto para la parte "k", es totalmente legítimo; puede pasar. Incluso si la parte involucrada "xy" exigiera inmediatamente una compensación monetaria por su derecho de tanteo, lo consideraría una operación comercial normal; aumentaría el precio del terreno y sería igualmente molesto para la parte "k"; pero todo negocio tiene su precio.

Sin embargo, en la historia de la realidad que os he contado, no se ve una decisión comprensible por parte de "xy". En lugar de decidir entre "jugar la carta o compensar", el titular del derecho de tanteo saca una alternativa "c" de la chistera. La pregunta de por qué actúa así aún no tiene respuesta.

Según mi entendimiento, a la parte "k" tampoco le debería importar qué hace "xy" con el terreno si quiere ejercer su derecho de tanteo; quiero recordar que "xy" es solvente. ¿Entonces para qué la oferta escrita de las 3 opciones a la parte "k"? Insisto en que, ante todo, es una oferta inmoral. Un buen negocio es siempre cuando todas las partes implicadas deben ceder un poco. Actualmente, dos de tres son las que más pierden.

Contrario a la opinión de voki, tampoco creo que una compra como inversión le vaya a resultar rentable a "xy"; en todo caso no, si _sólo_ se construye una casa adosada completa y luego se alquila o vende (un edificio de apartamentos no es viable urbanísticamente por la ubicación del terreno). La rentabilidad esperada en alquiler es poco interesante, y en la venta tras finalizar la obra, en mi opinión, es un juego de suma cero. Esto último porque toda la acción, incluyendo todos los costes, rondaría el millón de euros. Hoy en día muchas cosas son posibles en el sector de la vivienda, pero milagros no se hacen. No voy a nombrar la ubicación exacta del terreno – en el caso concreto no está ni en Oberkassel, ni en Stockum, ni en Wittlaer o Kaiserswerth, donde _quizá_ todavía podría ser rentable si "xy" tuviera como objetivo la inversión de capital _a largo plazo_.

Saludos, experto en construcción

.... o pero Bauexperte se inventa algo.

por supuesto que no.

Saludos, Bauexperte

¿Dónde está ahora el problema? Eso es capitalismo puro y duro con la intención de maximizar las ganancias.

Todos los vendedores de autos, cada estudio de cocina, cada tienda de muebles... alimentan a los interesados para luego estafarlos... la lista se puede alargar indefinidamente.

Vaya, comparar eso me parece casi una falta de respeto.

Sería comparable si compras un coche en el concesionario y en alguna parte oculta del contrato dice que hasta un mes después el fabricante puede contactarte y pedir un cargo adicional.
O si tienes un contrato de cuidado con la guardería, pero en él está escondido que, si fuera necesario, los educadores pueden cobrar tarifas por entregar al niño.
Dudo mucho que en esa situación lo vieras como capitalismo, sino más bien como una estafa.