Cálculos sobre el molesto tema de comprar/construir vs alquilar

Hola a todos,

como siempre vuelve la discusión sobre qué es mejor para mí, alquilar o comprar/construir, aquí he hecho algunos cálculos basados en el ejemplo de mi financiación, que podrían ser interesantes para otros.

Para mí, el tema decisivo en la financiación de la construcción es el factor intereses+posibles costes de cierre+impuesto de transmisiones patrimoniales+notario. Esto es lo que realmente me cuesta la casa, ya que estos gastos no se incluyen en el valor real del inmueble en una posible venta. Por ejemplo, al final habré pagado un máximo de 30.200 euros en intereses + costes de cierre para un ahorro para la vivienda + impuesto de transmisiones patrimoniales + notario por una casa + terreno + cocina + exteriores (600 m², 151 m² de superficie habitable), es decir, todo incluido, y en 12 años no tendré deuda pendiente y habré terminado de pagar. Si en 6-7 años los intereses se mantienen bajos, los costes incluso se reducirán. Debo decir que sólo tuvimos que financiar 220.000 euros y tuvimos mucha suerte con el momento de la financiación y los precios de la construcción.

Como el valor del terreno y la casa no está fijado para el futuro, este es el único valor confiable de cuánto nos costará vivir en el próximo tiempo. Probablemente la estructura de la casa perderá valor y el valor del terreno aumentará, pero eso es especulativo y difícil de predecir, por lo que calculo un valor que mi propiedad podría perder para no estar peor que con el alquiler.

Si ahora divido los (30.200) calculados más arriba por mi plazo, llego a un coste mensual de 157,29 euros. A esto se suman los gastos adicionales (que también tendría en una vivienda de alquiler comparable) y futuras inversiones necesarias en reformas que actualmente no puedo prever bien. Esto lo veo como mis costes para vivir en mi propia casa.

Si ahora tomo un inmueble de alquiler comparable en nuestra región y calculo un alquiler de 1200 euros para los próximos 12 años y los últimos 4, tendría 200.200 euros ((1200-157,29)×12×16) hasta la transferencia completa de la propiedad, para cubrir la depreciación y los costes de reforma. Como no creo que mi casa pierda tanto valor en 16 años (es nueva) y los costes de reforma deberían mantenerse controlados en ese tiempo, construir debería valer la pena en mi caso. Cada mes que viva en la casa pagada en comparación con la casa de alquiler se pueden sumar 1200 euros o más en caso de aumentos de alquiler a esos 200.200 euros.

Por supuesto, estos son sólo los números, independientemente de ventajas como libertad, no poder ser desalojado,... o desventajas como la atadura al lugar,...

¿Se puede ver así o he pasado por alto/olvidado algo importante?

¿Alguien de ustedes ha hecho cálculos similares?

Saludos desde Franconia

que los gastos adicionales son similares a los del inquilino lo pongo en duda

dudo que los costes adicionales sean similares a los del inquilino

¿Por qué?
Impuesto predial - ¡Check!
Electricidad - ¡Check!
Agua y alcantarillado - ¡Check!
Calefacción - ¡Check!
Mantenimiento - las cosas pequeñas el inquilino también debe pagarlas directamente, las renovaciones grandes se reparten en el alquiler

Además, para el inquilino hay costos adicionales por el ascensor, la limpieza de los pasillos, el cuidado del jardín, el mantenimiento de los detectores de humo y otros detalles pequeños.

En total, los costes adicionales son un poco más altos, ya que la casa suele ser más grande que el apartamento.

El factor intereses puedes ignorarlo, el dueño quiere también obtener una rentabilidad....

Con dos propiedades comparables, la cuestión realmente no se plantea. Después de un cierto tiempo X, que dura tu crédito, desaparece el gran pago de la devolución, mientras que con el alquiler pagas toda la vida y al final no obtienes nada a cambio. Es posible que alquilar sea más barato en los primeros 20 años, pero después de 20+x años seguramente no. Además, entonces vives en tu propia casa, que puedes diseñar según tus deseos.

Aquí se argumenta bien en una dirección. Claro que tengo que pagar como inquilino si alguien se encarga del jardín. También tengo que hacerlo en la casa si contrato a alguien...
Los gastos adicionales en la casa son más altos. Y no solo un poco. En la propiedad casi todo cuesta dinero. Y más que en la mayoría de los apartamentos.
Como inquilino solo tengo que pagar reparaciones estéticas. En la casa TODO lo que se rompe. Tan pronto como la construcción nueva sale de la garantía, tengo que hacerlo todo yo mismo, pagar a alguien o vivir la casa hasta desgastarla.
Ajustar ventanas, pequeños defectos en la calefacción, grifería de la ducha, etc., etc...
Y después de 20 años suelen venir reparaciones mayores.
Sí, el arrendador puede repercutir ciertas reformas en el alquiler. Pero ni de lejos todo.

Y la valorización de la casa no siempre se da en todas partes. Especialmente en los primeros diez años a menudo se amortiza poco y en una venta repentina puede haber problemas para cubrir los costos con el precio de venta.

Y tampoco se pueden descuidar los intereses. Al alquilar pago el alquiler y punto. Cómo lo componga el arrendador puede no importar.
Los intereses no son un costo “porque sí”.

Si la propiedad fuera tan super barata, la proporción de propietarios sería mayor.

Pero también es un hecho: según el deseo, en la casa se tiene más libertad. No hay vecinos molestos pared con pared, remodelas como quieres...
También es un hecho: los apartamentos comparables suelen ser caros...

En la casa TODO lo que se rompe. En cuanto la nueva construcción ya no esté bajo garantía, tengo que hacerlo todo yo mismo, pagar a alguien o vivir el departamento hasta que se desgaste. Ajustar ventanas, pequeño defecto en la calefacción, grifo de la ducha, etc., etc... Y después de 20 años suelen venir reparaciones mayores. Sí, el casero puede repercutir ciertas reformas en la renta. Pero ni mucho menos todo.

Solo que el alquiler se establece desde el principio para cubrir todo eso. Se llama provisión.

Y los intereses tampoco se pueden ignorar. Al alquilar pago el alquiler y punto. Cómo el casero lo componga no importa. Los intereses no son costos de "así o así".

Quizás te da igual, pero de todas formas pagas las provisiones, el servicio de portería, la rentabilidad del casero... a través del alquiler. Nadie alquila por pura caridad.