Comprar una casa parcialmente restaurada de los años 50 - ¿En qué hay que fijarse?

Hola,

como queremos construir una casa o posiblemente comprar una, soy miembro aquí desde hace un tiempo y leo atentamente vuestras experiencias. La construcción de una casa requiere, por supuesto, primero un terreno.

Hemos experimentado que en la zona de Núremberg no se ofrecen realmente muchos terrenos bonitos para comprar. Por eso estamos pensando en tal vez comprar una casa ya existente en una ubicación adecuada. Una nos gustó bastante, pero también tenemos algunas dudas.

La casa fue construida como una casa típica de asentamiento a finales de los años 50 y fue prácticamente renovada a finales de los 80. En ese proceso, recibió ventanas de doble acristalamiento nuevas, un aislamiento exterior de pared con 8 cm de lana mineral (sobre 24 cm de ladrillo) y un aislamiento en el techo y el falso techo del primer piso con probablemente también unos 8 cm de grosor. Para ello se duplicaron las vigas del techo y se reutilizaron las viejas tejas de cola de castor. En el desván no acondicionado solo hay una membrana de impermeabilización, luego el entramado y las tejas. Además, hay una calefacción de gas relativamente nueva con calefacción por suelo radiante en la planta baja. La instalación eléctrica también fue renovada.

Según un informe energético, la casa necesita aproximadamente 270 kWh/m²/año. Esto se obtuvo de las facturas anuales de gas. Dado que hay una estufa sueca en el salón, el consumo real podría ser un poco mayor. A pesar de las medidas de aislamiento, el consumo de energía es todavía bastante alto. Si construyéramos de nuevo, seguramente llegaríamos a menos de 100 kWh/m²/año. Ahora nos preguntamos qué se podría lograr con un esfuerzo razonable. Seguramente acondicionaríamos y aislaríamos el desván como espacio habitable adicional. El sótano está, en principio, original y sin aislar.

Hay un informe de un perito sobre el sótano. Al parecer, tiene en la parte inferior algunas zonas húmedas que el perito considera causadas por humedad ascendente en el revestimiento interior. Sin embargo, esto no debería ser problemático para el uso que planeamos como almacén y taller.

Antes de comprar, iríamos con un perito independiente a revisar la casa. ¿Alguien podría recomendarnos alguno por casualidad?

¿En qué más deberíamos fijarnos?

Muchas gracias,
Michael

Hola Michael,

¿Con "casa típica de la urbanización" te refieres a una casa adosada?

Hay un informe pericial de un experto sobre el sótano. Parece que abajo hay algunas zonas húmedas que el perito considera causadas por humedad ascendente en el enlucido interior. Sin embargo, esto no debería ser problemático para el uso que planeamos como almacén y taller.

¿Solo para el sótano?

La humedad debe tener su origen en algún lugar. Es bueno saber cómo asciende la humedad, pero aún mejor sería conocer la causa y los costos aproximados de la reparación. En realidad, no conozco ningún informe de valor en el que no se detallen los costos estimados de las medidas de saneamiento necesarias. Y - personalmente - no querría llamar "mío" un muro permanentemente húmedo voluntariamente. También los artículos almacenados acabarán oliendo a humedad; las herramientas con mangos de madera se irán pudriendo lentamente.

Antes de comprar, querríamos hacer una revisión con un perito independiente ... ¿En qué deberíamos fijarnos además?

Por mis valoraciones conozco aproximadamente la diferencia de precios en Núremberg; supongo, por lo tanto, que la casa de la urbanización se ofrece a un precio razonable en comparación con el precio medio en Franken. Aunque siempre lo recomiendo, quiero insistirte encarecidamente: no solo "revises" la casa con un experto/perito; invierte algunos cientos de euros y encarga un informe de valoración antes de firmar la escritura ante notario.

De este informe de valoración — esta revisión suele durar alrededor de 2.5 a 3 horas — podrás ver qué defectos existen, qué medidas se deben tomar para sanear la casa y ponerla en condiciones energética y económicamente razonables, y sobre todo: sabrás de dónde viene el agua en el sótano y qué inversión en capital es necesaria para reparar. Podría bastar con un simple repello, pero también puede haber otra causa distinta a la falta de impermeabilización.

Lo que menos me molesta es el probablemente alto consumo energético, sino la humedad en el sótano. Desde mi punto de vista no tiene sentido poder comprar una vivienda unifamiliar barato, pero asumir un desenlace incierto. Muchas veces "barato" rápidamente se vuelve "bastante caro" de esta manera.

Saludos, experto en construcción

Hola experto en construcción,

¡gracias por tus indicaciones!

Hola Michael,

¿Con "tipo típico de casa en urbanización" te refieres a una casa adosada?

No. Es una casa unifamiliar independiente en un terreno bonito y grande en una buena ubicación.

¿Solo para el sótano?

Sí, el informe es solo para el sótano. Según el corredor, lo encargó el propietario porque ya un interesado había preguntado por la humedad en el sótano. El informe está pensado como una pastilla tranquilizadora para el comprador. Pero conmigo no funcionó. Solo se hicieron algunas mediciones con un medidor de humedad Gann con electrodo capacitivo. Según el manual conozco sus limitaciones. Por lo tanto, tengo claro que los valores medidos en el informe no son realmente significativos.

La humedad debe tener su origen en algún lugar. Es bueno saber cómo sube la humedad, pero aún mejor sería conocer la causa y los costes aproximados de la reparación.

Absolutamente. Sin eso no compraríamos.

Realmente no conozco ningún informe de valoración en el que no se enumeren los costes aproximados necesarios para las medidas de reparación. Y - personalmente - tampoco querría llamar "mío" un muro permanentemente húmedo. Los artículos almacenados también terminan oliendo mal; las herramientas con mangos de madera se llenan de moho poco a poco.

El sótano no huele en absoluto. Mi esposa tiene un olfato MUY sensible y encontró todo bien. Después de la primera visita no tenía muchas dudas. Pero pregunté por la extensión de las reparaciones de 1988, porque quería saber si se había instalado un aislamiento perimetral (?) alrededor de la pared del sótano. Entonces me dieron el informe.

Por mis valoraciones conozco más o menos la variación de precios en Núremberg; por ello supongo que la casa en urbanización, medida en el precio promedio en Franconia, se ofrece a buen precio. Aunque siempre lo recomiendo, quiero recomendarte encarecidamente: no recorras la casa solo con un experto/perito; invierte algunos cientos de euros y encarga un informe de valoración, antes de firmar el contrato ante notario.

Eso lo haremos de todas formas. Por eso pregunté por recomendaciones de peritos/expertos. No querría preguntar al que hizo el informe, él está interesado. En Internet encontré algunos otros. Lamentablemente no puedo valorar quién es realmente bueno.

Considero que la casa tiene un precio razonable, siempre que no haya un problema muy costoso en el sótano. De lo contrario, a pesar del terreno estupendo, no vale el precio. Para demoler y construir de nuevo sería demasiado caro.

En este informe de valoración — una visita así dura aproximadamente 2.5-3 horas — se puede leer qué defectos hay, qué medidas se deben tomar para reparar la casa y llevarla a un estado energético/económicamente razonable y, sobre todo: después sabes de dónde viene el agua en el sótano y qué inversión de capital es necesaria para la reparación. Puede bastar con un simple rebozado, pero también puede haber otra causa, distinta a la falta de impermeabilización.

Lo que me molesta menos es el muy probable alto consumo de energía, sino la humedad en el sótano. Desde mi punto de vista no tiene sentido poder comprar una casa unifamiliar a buen precio para asumir un resultado incierto. De esta forma, no es raro que de "barato" pase rápidamente a "bastante caro".

Saludos, Bauexperte

Muchas gracias de nuevo. ¿Estás probablemente demasiado lejos para actuar como perito allí? ¿Podrías basarte en la documentación (exposé, especificación de obras de la reparación de 1988, informe del sótano, algunos planos) para dar un primer informe? Por supuesto, con la remuneración correspondiente.

Saludos cordiales,
Michael

Hola Michael,

Muchas gracias de nuevo. ¿Probablemente estás demasiado lejos para actuar como perito? ¿Podrías hacer un primer informe a partir de los documentos (exposición, descripción del rendimiento de obra de la rehabilitación de 1988, informe del sótano, algunos planos)? Por supuesto, a cambio de la correspondiente remuneración.

¡Gracias por tu confianza!

Pero no soy perito, sino "solo" consultora con mucha experiencia en el sector inmobiliario. Solo elaboro valoraciones en el periodo previo a la construcción de nuevos edificios; también acompaño y asesoro hasta la firma del contrato de obra. Normalmente no importa dónde esté ubicado mi cliente; al final es ella/él quien estará mejor informado.

Aunque ahora reconozco muchas causas, no sería correcto recopilarlas para ti, ya que actualmente no soy experta técnica. Necesitas un informe pericial elaborado por alguien de esa profesión – existen peritos para diferentes componentes y causas – que evalúe a diario, que se forme continuamente y que puedas responsabilizar en caso de necesidad. Y sobre todo, ¡debe visitar el inmueble en persona!

Echa un vistazo a la página de la Asociación Federal de Peritos Independientes e.V.; mediante la búsqueda de expertos seguro que encuentras alguien en tu región. Habla primero con hasta 3 favoritos y siente tu intuición respecto a la cualificación y la tarifa; después decide.

¡Mucha suerte y saludos, experto en construcción!

Hola Michael,
creo que puedo ayudarte con tu problema.
Saludos cordiales a Franken