Comprar terreno en efectivo, construcción a través del banco KfW/NRW

Moin,

nosotros, a finales de los 20, hemos descubierto una zona de nueva construcción cerca de nuestra ubicación. Se prevé que sea un barrio completo. La comercialización solo contempla los terrenos y no promotores inmobiliarios. Hay un requisito de EH40 con fotovoltaica/vegetación/tejado plano. Para nosotros sería interesante una casa adosada de unos 256 m² de terreno. La edificabilidad máxima es de 0.4 índice de ocupación del suelo. Está prevista una cochera. El terreno cuesta ~142k.

La urbanización de las calles, etc., aún no ha comenzado y se espera que esté terminada en el Q2/25, comenzando a finales de este mes (originalmente planeado para principios de 24). Incluso entonces solo se vencerá el pago del terreno. Si lo veo bien, aquí solo se aplicaría el impuesto de adquisición de inmuebles (6.5%) para el terreno y no para la construcción, ya que hay 6 meses de diferencia y son dos contratos, ¿correcto? ¿La obligación de construcción no genera impuesto de adquisición para la nueva edificación, verdad?

Podemos construir un máximo de 2 viviendas en la casa adosada. Aquí la idea sería construir de modo que haya un pequeño vestíbulo tras la puerta principal y una pequeña ducha y cocina, de modo que tengamos dos unidades, pero ambas ocupadas por nosotros. Así podríamos obtener 2 veces el crédito KfW de 150k (QNG). Si calculamos con 450k, todavía sería posible la subvención de la NRW.Bank de hasta el 50% de esa suma. De este modo, el crédito total estaría cubierto por las subvenciones. El requisito para esto sería pagar el terreno en efectivo y usarlo como capital propio, con la esperanza de que para Q2/3 25 haya un poco mejor tipo de interés. Los costos de construcción aún son aproximados, ya que debemos decidir junto con el futuro vecino de la casa adosada cómo se construirá.

Actualmente, el capital propio es de 120k€ (depósitos a plazo/acciones). Por lo tanto, tendríamos que conseguir aproximadamente 30k más hasta el vencimiento, quizás vendiendo un coche. Pero entonces estaríamos casi sin dinero.

Actualmente ganamos 3.9k y 2.7k, es decir, un neto conjunto de ~6.6k. No planeamos tener hijos (definitivamente).

¿Ven realista o tonto depender de la subvención el próximo año? En principio, ahora podríamos cubrir la cuota de 2.5k mencionada por el asesor financiero (él calculó un 2% de amortización, solo un KfW sin NRW.Bank, con la financiación del terreno 600k), pero es una carga considerable si se consideran los costos adicionales, etc. Actualmente no tenemos préstamos que pagar, solo un alquiler con calefacción de 1200€ + costos de vida.

Con gusto proporciono más información si he olvidado algo en este lío.

Si lo veo bien, aquí solo se aplicaría un impuesto sobre la adquisición de inmuebles (6.5%) para el terreno y no para la construcción, ya que hay 6 meses de diferencia y son dos contratos, ¿correcto? La obligación de construcción no genera impuesto sobre la adquisición de inmuebles para la nueva construcción, ¿verdad?

Correcto. Pero no depende del período de tiempo, sino exclusivamente de que la compra del terreno no está condicionada a una empresa constructora específica y que tú eres libre en tu decisión.

Podemos poner como máximo 2 apartamentos en la casa pareada. Aquí la idea sería construir de manera que haya un pequeño recibidor tras la puerta de entrada y una ducha pequeña y cocina, para tener dos unidades, aunque las habitemos ambas. Así podríamos tomar dos veces el crédito KfW de 150k (QNG).

Dos unidades son DOS apartamentos completamente independientes. Dos entradas separadas. Dos baños completos. Dos instalaciones eléctricas. Dos preparaciones para cocina. Es decir, una casa para dos familias. Y la casa debe ser aprobada como tal: como casa para dos familias (o llámalo casa unifamiliar con apartamento independiente). Todo lo demás no es posible. Por lo general, el segundo apartamento cuesta más de lo que recibes por la subvención. En la mayoría de los casos no tiene sentido solo por la subvención. Es útil si, por ejemplo, realmente se muda un progenitor o similar.

Si calculamos con 450k,

... probablemente pueden construir 120 m² de superficie habitable más garaje/cochera y terraza, y por tanto no una casa para dos familias (útil).

¿Lo ven realista o una tontería?

¡La única tontería es la planificación!

Olvida el plan.

Solo la planificación es tonta

Gracias de antemano por la explicación, no teníamos tan claro lo de la instalación eléctrica. Solo había leído que debe haber al menos 1 ducha pequeña y 1 cocina (teóricamente), además un vestíbulo justo detrás de la puerta principal, donde luego se pone una puerta delante de la escalera como entrada cerrada y otra hacia la planta baja; para eso también había visto planos de ejemplo que aprovechan exactamente eso para la subvención.

¿Y cómo es en general el plan de comprar el terreno "All in" y financiar la construcción por separado más tarde con capital propio solo para el terreno? Si ahora calculas 450k, al menos serían 150k KfW + 225k NRW.Bank (50%), es decir, al menos 375k gracias a la subvención.

Tomo el primer resultado en Google:
„Un apartamento independiente es una vivienda pequeña e independiente dentro de un edificio residencial más grande, que a menudo se utiliza como espacio adicional para miembros de la familia, amigos o como propiedad para alquilar. El apartamento independiente tiene su propia entrada, cocina y instalaciones sanitarias, además de contar con al menos 25 metros cuadrados.“ Fuente: Interhyp
Lo importante es la independencia. Eléctrico completamente autónomo sería algo nuevo para mí.
Pero no importa cómo lo veas: una casa doble en general no indica generosidad. Comparable con una casa adosada al final de la fila, muchos que ya han vivido en una, rechazan esta forma de vivienda porque muchas cosas están planeadas de forma estrecha y apretada.

256m² de terreno. La edificabilidad máxima es de 0,4 coeficiente de ocupación del suelo. Está prevista una cochera.

Con un coeficiente de ocupación del suelo de 0,4 podéis distribuir aproximadamente 102 m² con calidad de planta completa. Si debéis construir de 2 pisos, serían alrededor de 51 m² en cada nivel, planta baja y planta alta. ¿Y entonces queréis meter ahí a un inquilino ajeno? ¿O fue la idea hacer ver que es un apartamento independiente y habitarlo vosotros mismos?
Por un lado: nadie os lo creerá. Por otro lado: fraude. Un apartamento independiente es, simplemente, una unidad residencial cerrada; no te extrañe que te pidan incluso una plaza de aparcamiento.
En resumen, doy el consejo de construir si es financieramente posible. No construir si no es posible.

Con un coeficiente de edificabilidad de 0.4 pueden distribuir aproximadamente 102 m² con calidad de planta completa. Si tienen que construir de dos pisos, serían aproximadamente 51 m² en cada nivel, planta baja y planta alta.

¿No reduciría aún más una cochera o el espacio delante de ella? ¿O eso no cuenta? 100 m² sería realmente poco; las paredes, etc., también reducirían el área real, ¿no? Eso sería absurdamente pequeño al final, si eso contara. En el plan de desarrollo urbano hay lo siguiente además de un dibujo de 14m*9,5m:
La superficie construible permitida puede ser superada por las superficies construidas de las instalaciones indicadas en el § 19 párr. 4 oración 1 de la Ordenanza de Uso del Suelo, así como adicionalmente por las superficies de terrazas y cubiertas de terrazas en las siguientes subáreas del Área Residencial General como sigue:
- En WA 1 (nuestra área) hasta un valor de 0.5

que sólo hagan como si fuera un departamento accesorio y ustedes lo habiten ustedes mismos

Primero se habita uno mismo, con la opción de que luego vivan los padres allí. Preverlo desde el principio sería más fácil que hacer modificaciones (sin subsidios).

Solo había leído que debe haber al menos 1 ducha pequeña y 1 kitchenette (teóricamente),

Olvidas el espacio habitable...
Apartamento independiente, no ducha independiente.
Debe ser realmente un apartamento habitable independiente que tenga su propia entrada. No puede ser que primero entres a vuestro pasillo y desde allí se acceda al segundo apartamento. Debe ser accesible de manera independiente a vuestro apartamento principal.

Con un coeficiente de aprovechamiento de 0.4 pueden distribuir aproximadamente 102 m² con calidad de planta completa. Si deben construir de 2 plantas, serían unos 51 m² en cada nivel, planta baja y planta alta.

No había calculado hasta ese punto...

Eléctrico totalmente autónomo sería nuevo para mí.

Circuito propio o contador propio. Todo lo demás no tiene sentido