Comprar un apartamento a crédito y alquilarlo

Hola a todos,

tengo la siguiente idea aproximada (!) (todavía no tengo un plan detallado) y agradecería algunas sugerencias de ustedes para saber si esto es realista.

Compro un pequeño apartamento en mi pueblo por, incluidas todas las tarifas, 40000 €. Solicito un préstamo por toda la suma, digamos en la Sparkasse, con un plazo de 20 años, un interés garantizado del 2,5% y una amortización del 3,9%.

Así que pago aproximadamente 210 € al mes. Supongo un alquiler neto de 250 €, de los cuales, por supuesto, tengo que deducir los gastos no imputables. Digamos que después de eso estoy más o menos en cero.

Si el alquiler nunca falla, después de 20 años ¿no tendría un apartamento para el que, en el mejor de los casos, nunca he pagado un centavo y a partir del año 21 recibiría alquiler?

¿Más o menos está bien o me he olvidado de algo importante? Entiendo que pueden surgir cosas como daños en la casa, impagos de alquiler, reparaciones extraordinarias en el apartamento.

¡Les agradezco de antemano todas las sugerencias!

Olvidas las reparaciones, los inquilinos que no pagan, los acumuladores, las reservas.

¡Entonces los ingresos están sujetos a impuestos!

Se acabó nuestro sueño.

PD: si fuera tan fácil, todos lo harían.

Lo que ahora hay en nuestra ciudad son los llamados administradores, que se encargan de todo por ti, incluso de las pérdidas de alquiler... se ocupan de todo, incluso de las liquidaciones.

Inquilinos que no pagan, el riesgo siempre está ahí, por supuesto. Las reservas deberían estar incluidas en los gastos comunitarios.

¿Pago sobre los ingresos por alquiler exactamente los mismos impuestos que sobre mi salario? Es decir, si ahora pago el 45% de mi bruto en impuestos, ¿tendré que pagar también el 45% de los ingresos por alquiler?

Hasta donde sé, los intereses del crédito son deducibles en la declaración de impuestos, al igual que las reparaciones.

1. Tener en cuenta los costes auxiliares no repercutibles + la reserva.
2. Si la comunidad decide llevar a cabo medidas, entonces también tienes que pagarlas tú, aunque no quieras. (Ejemplo práctico: valor del piso aprox. 60.000 € en un edificio alto. Se discutió si renovar los balcones. Esto habría significado un cargo especial de 20.000 € !!! por piso, pero fue rechazado por poco).
2. Tener en cuenta renovaciones regulares, pérdidas de alquiler, costes de alquiler, etc.
3. Solo son fiscalmente deducibles los intereses del préstamo, no la cuota total. Es decir, con una amortización alta tendrás que contar con unos impuestos crecientes a lo largo de los años.
4. Puedes calcular la carga fiscal con tu tipo impositivo marginal.

El terreno. El rendimiento bruto no es malo según las condiciones que mencionas, PERO nadie puede responderte desde lejos qué queda finalmente neto. Especialmente en el pueblo puede ser que los habitantes prefieran irse - ¿quién alquilaría entonces el piso? ¿Qué valor tendrá entonces el piso si falta la demanda?

La gente compra los caros mietbutzen por varios cientos de miles, porque la demanda es mucho más importante que el precio de compra barato. Dicho de forma sencilla: precio de venta alto = alta demanda = menos riesgos por vacantes, ocupantes problemáticos (con alta demanda se puede escoger al inquilino y exigir las garantías más absurdas ...)

Si las cosas van mal, también subirás a un tramo impositivo superior con los ingresos por alquiler. Entonces pagarás un tipo impositivo más alto sobre todos tus ingresos. Mi suegro alquila una casa y 2 apartamentos y se molesta cada año por reclamaciones fiscales de cuatro cifras. Realmente dejaría que me lo calcularan antes.