Tuve que pensar en ello primero, pero ¿qué estás calculando exactamente?
Con 100 m² de superficie habitable, según tus valores (1800/m² y 13/m² de alquiler) se obtendría una rentabilidad bruta de alquiler
Eso ya es un buen trago de un trago.
Aquí noto lo tensa que está la situación en Alemania con respecto al tema de la vivienda.
Un tema que podría causar enormes disturbios y dividir socialmente a nuestra sociedad en el futuro.
Aquí incluso presento mis cifras de forma transparente, cosa que probablemente pocos harían.
La solicitud de construcción está presentada para 2x2 casas adosadas de 135 m² de superficie habitable cada una, pensadas para familias jóvenes,
Cada unidad recibe como alquiler una cocina empotrada de alta calidad, carport, cubierta de terraza, cerca, caseta de jardín + césped enrollado en un terreno de unos 400 m².
Como debo tener en cuenta mi trabajo propio para la planificación y la construcción, al final no salen los 1800€/m² que mencioné. Por el estrés podría también hacer horas extras en la oficina, así que tengo que compensarlo de alguna manera.
El coste total de inversión por unidad de vivienda, incluyendo la financiación previa, es de 327.000€ (2420€/m²)
El alquiler neto por m² es de 8,7€, es decir, 1175€ y 100€ de gastos imputables.
Las reservas son para el cálculo de pérdidas por alquiler y mantenimiento
Amortización (AfA) 2,0%
Los costes no imputables están calculados en 325€, que corresponde aproximadamente al 20% del alquiler neto.
Con una financiación de 250.000€, a 20 años fijo, 2,5% de interés, 2,5% de amortización se obtiene lo siguiente.
Rentabilidad bruta 4,9%
Factor 20,2
Rentabilidad neta del alquiler 3,5%
Flujo de caja negativo: -100€/ mes (eso significa que pago durante 20 años, incluso después de impuestos)
El flujo de caja negativo se puede aceptar en algunos casos para crear patrimonio a largo plazo y asegurar la prosperidad.
Pero espero que veas que la posición de arrendador no siempre es tan rosy como podría parecer a primera vista.
Si la construcción se retrasa o resulta ser mucho más cara, rápidamente podrías llegar a -300€ por mes.
Entonces la vivienda podría estar vacía, disputas matrimoniales, la vivienda se daña, etc.