Construcción de una casa en terreno (parcialmente) ajeno

Una declaración de división la necesitas para la división en propiedad residencial.

exacto: uno recibe la propiedad residencial, los otros dos cada uno por ejemplo una parte del jardín. En caso de varias viviendas en propiedad, uno recibe más, otro menos (según el tamaño en metros cuadrados del apartamento), mientras que otro recibe una plaza de estacionamiento adicional y al apartamento de la planta baja quizá se le asigna el jardín.

El banco también quiere inscribir un terreno.

exacto: uno recibe la propiedad de la vivienda, los otros dos cada uno, por ejemplo, una parte del jardín.

Eso no funciona así. Necesitas al menos dos apartamentos/casas para poder dividir. Estos apartamentos/casas pertenecen realmente a una persona. ¡El terreno como tal pertenece a toda la comunidad! y el propietario respectivo de los apartamentos/casas adquiere únicamente derechos de uso (y obligaciones).

Para que un esquema así funcione en el caso del TE, se necesitan tres apartamentos/casas para una distribución justa. Para una distribución desigual, al menos dos.

El TE tiene que expresar qué, por qué y cómo planea.

Muchas gracias por vuestras numerosas respuestas útiles, eso me ayuda realmente. No sabía hasta qué punto es relevante cuántas unidades de vivienda hay. Aquí algunos datos concretos sobre mi caso:

Distribución del terreno:
Hijo1: 1 parte
Hijo2: 1 parte
Padres como esposos: 1 parte

Construcción prevista casa adosada:
Mitad1: Hijo1 (como vivienda propia)
Mitad2: Hijo2 (para alquilar)

¿Se deben presentar solicitudes especiales en una constelación así? ¿Quién puede ayudarme mejor con toda esta cuestión? ¿Asesor fiscal? ¿Constructor?

La estructura con la división del terreno la ideó mi padre para que en principio se mantuviera dentro de la familia en caso de que más adelante haya problemas con futura esposa o algo similar (divorcio, etc). Así que es una medida de precaución, que por supuesto no excluye ni garantiza evitar disputas familiares internas.

Según mi conocimiento, un permiso de construcción se otorga con reserva de los derechos de terceros. Por lo tanto, a la oficina de construcción probablemente no le interese inicialmente a quién pertenece exactamente el terreno.

Me encantan esas maravillosas situaciones para excluir a las mujeres. No. Espero que tu pareja tampoco participe financieramente en el proyecto y que ya estén pensando en casos de herencia, etc. ¿O deberían las damas entonces mudarse cuando los hermanos involucrados mueran antes que ellas?

Distribución del terreno:
Hijo1: 1 parte
Hijo2: 1 parte
Padres como esposos: 1 parte

Construcción planificada de casa pareada:
Mitad1: Hijo1 (como vivienda propia)
Mitad2: Hijo2 (para alquilar)

¡CHAMBONADA!!!

Vayan a un notario y a un asesor fiscal. Tal como está pensado no funciona. Las dos casas pertenecerán en un tercio al hijo 1, en un tercio al hijo 2 y en un tercio a los padres, porque están en el terreno común.
Dividir el terreno físicamente tampoco ayuda. Es un desastre pequeño.
Construir en una comunidad de propietarios tampoco funciona en la estructura.
La financiación también es un desastre.
La asignación fiscal igual (porque así el hijo 1 y los esposos también serían arrendadores).

Lo siento, pero tu padre no entiende del tema. Tiene que venir un especialista que convierta la intención de tu padre en una estructura manejable.

Lo sensato es una división real y una transferencia limpia a vosotros los hijos. Entonces también tendréis que acordar con vuestras (futuras) esposas quién contribuye económicamente y cómo. Como esposa, pagar por una casa que pertenece a la familia no es justo. María16 ya dijo algo al respecto.