在（部分）他人土地上建房

你需要一份分割声明来将物业划分为住宅产权。

没错：一个人获得住宅产权，另外两个人各自得到例如一部分花园。在有多套产权公寓的情况下，也会有人多得一些，有人少得一些（根据公寓的平方米数），而另一个人则获得额外的停车位，可能底层的公寓获得花园的使用权。

银行也想登记一块土地

确实：一个人得到自有住房，另外两人分别得到例如一个花园份额。

这样是不行的。你至少需要两套公寓/房子才能进行分割。这些公寓/房子实际上属于同一个人。土地作为整体属于整个共同体！！！而各公寓/房子的所有者仅获得使用权（以及使用义务）。

为了让这样的结构在原帖作者那里成立，需要三套公寓/房子来进行公平分配。若要不公平分配，至少需要两套。

原帖作者需要发表意见，说明他为什么以及如何计划。

非常感谢你们众多有帮助的回复，这对我真的很有帮助。我以前不知道涉及多少个住宅单元有多重要。这里是我具体情况的数据：

土地划分：
儿子1：1部分
儿子2：1部分
父母作为夫妻：1部分

计划建设双拼住宅：
一半1：儿子1（自住房）
一半2：儿子2（出租用）

在这种情况下需要提交特别申请吗？谁能最好地帮助我解决这个问题？税务顾问？建筑承包商？

我父亲想出了用这种方式划分土地的构想，以确保如果将来与未来的妻子或类似情况出现问题（离婚等），土地原则上仍留在家族内。这只是预防措施，当然并不能排除/保障家族内部的争执。

据我所知，建筑许可证是在不影响第三方权益的前提下颁发的。因此，建设管理部门起初可能并不太关心土地究竟属于谁。

我真是讨厌这种用来排斥女性的可恶安排。希望你的伴侣也不会在财务上参与这个项目，并且你们现在就开始考虑遗产等问题。或者说，如果参与的兄弟们在女士们之前去世，那些女士们是不是就得搬出去？

土地分配：
儿子1：1份
儿子2：1份
父母作为夫妻：1份

计划建设双拼住宅：
一半1：儿子1（作为自住房）
一半2：儿子2（用于出租）

糟糕！！！

去找公证人和税务顾问。在设想的形式下是行不通的。这两栋房子将属于儿子1的三分之一，儿子2的三分之一，和父母的三分之一，因为它们建在共同的土地上。
实际分割土地也没有帮助。这完全是小范围的混乱。
按共有产权分割建房的结构也不可行。
融资同样是灾难。
税务归属也是（因为这样儿子1和夫妻双方都会成为房东）。

抱歉，但你父亲对这方面一窍不通。必须找专业人士，将你父亲的意图转换成可操作的结构。

合理的方法是实际分割，并将产权干净利落地转给你们两个儿子。然后你们也要和你们（未来的）妻子协商，谁如何财务参与。作为妻子为属于家族的房子买单是不合适的。Maria16也对此发表过意见。