¿Construir o esperar un poco más?

Si las tasas de interés llegan a subir alguna vez... No puedo imaginar que las tasas de interés en Europa en los próximos años lleguen a niveles que sean peligrosos para el constructor de viviendas. En ese caso, varios estados seguramente quebrarían más rápido que el constructor de viviendas alemán. Con las próximas nuevas regulaciones de ahorro energético, los precios seguramente no se volverán más baratos. Y los libros de pedidos están aún llenos para los próximos ~2 años.

Eso es lo mismo da. Ahora especular sobre si los precios subirán o bajarán y cuándo, en vuestra situación es totalmente irrelevante: Tenéis una obligación de construir en 3 años, así que empezad a planificar ahora y luego ponedlo en marcha. El tiempo pasa más rápido de lo que podéis decir "ahorrar más capital propio". Porque ahorrar ahora otros 30.000 € es poco significativo dada la inversión total. El asunto estará, ya sea ahora o dentro de 2 años, cerca de una financiación al 100%. Lo cual, considerando los ingresos y el caso de tener que vender alguna [ETW], está bien. Por eso: si queréis construir, empezad ya a planificar.

Con la obligación de construcción, sin embargo, se han puesto ustedes mismos la pistola en el pecho, lo que provoca que el proyecto se vuelva innecesariamente caro. Un alto préstamo hipotecario significa un interés más alto. Para la suma necesaria, son muchos miles de euros en intereses que tendrán que pagar por falta de capital propio.

Eso es cierto, sin embargo me pregunto si habría sido más inteligente dejar pasar una oportunidad así. Ya hemos conseguido el terreno por debajo del valor de mercado y el único riesgo que hemos visto es la pérdida de los costos adicionales que pagamos por el terreno. Además, la ubicación del terreno también tiene un valor ideal para nosotros y la probabilidad de conseguir otro terreno en este lugar en los próximos años es muy baja.

No te preocupes. Ya perteneces a los “tontos” que financiaron el 100% para un apartamento que no querrás tener dos años después. Así es la vida.

Aquí también pensábamos que más bien nos estaríamos haciendo un favor. ¿Qué problema hay en intentar alquilar el apartamento primero? Si no funciona bien, siempre se puede vender y utilizar el dinero para una amortización extraordinaria del crédito hipotecario, ¿no?

La espiral se romperá tan pronto como suban los intereses. Entonces la mayoría de la gente ya no podrá permitirse los precios actuales, porque con la misma cuota mensual se obtiene un préstamo menor.

Lamentablemente, eso es exactamente a lo que le tengo miedo. Que los intereses suban un poco en los próximos 2 años y que los costes de construcción también aumenten. Y que entonces, a pesar de tener más capital propio, la situación no mejore o incluso empeore en comparación con ahora.

El tiempo pasa más rápido de lo que pueden decir “ahorrar más capital propio”. Porque, dado la inversión total, si ahorran ahora 30.000 € más, eso no será muy determinante. Esa operación, ya sea ahora o en 2 años, estará cerca de un financiamiento del 100%.

Bueno, es algo más que 30.000 €. Si calculamos para 24 meses tendríamos:
24 x 1200 € ahorrados (más x) = 28.800 €
24 x 600 € amortización del apartamento (856 - intereses = ~600 €) = 14.400 €
24 x 700 € amortización del terreno = 16.800 €

hace un total de ~60.000 € más de capital propio.

Pero en contrapartida están el ~4% de aumento en costes de construcción = 18.000 €, los 2 años de vida que habrán pasado y la planificación familiar que probablemente chocaría mucho más duro.

¿Tienen experiencia con qué tipo de interés debería contar actualmente para un préstamo con préstamo hipotecario de 100% o más?

Debido al impuesto sobre especulaciones, de todos modos no podría venderla realmente a un precio más alto inicialmente.

No tienes que pagar el impuesto sobre especulaciones porque no has alquilado.
¿Han hablado ya con su banco? Yo también les consultaría sobre el tema de vender o alquilar el piso.

En contraste, están los ~4% de aumento en los costos de construcción = 18000€, los 2 años de vida que habrán pasado y la planificación familiar que probablemente colisionaría mucho más duro.

El aumento de precio es especulación, tus años de vida tampoco se desperdician en el apartamento y como ya escribí antes, no construiría una casa para una familia especulativa. ¿Están seguros de cuántos hijos quieren tener = número de habitaciones infantiles? ¿Están seguros de poder tener hijos en absoluto?
Creo que este es el orden incorrecto y como con el apartamento también (conseguirlo barato), la construcción de la casa ahora suena a una acción impulsiva porque hubo una oportunidad. Hm.

Intereses a 10 años aproximadamente 1,6% con el 100%. Todo lo que esté por encima es préstamo para consumo.
Alguien con financiamiento del 80% obtendría esto por 1%.
Suponiendo una cuota mensual de 1500€ con un préstamo de 400.000€, el propietario de la casa con financiamiento del 100% ha pagado 54.000€ de intereses en 10 años, más intereses para el préstamo de consumo si es >100%, y con el financiamiento del 80%, 32.000€.
Y esto es sólo la comparación actual, nos encontramos en un mínimo histórico de tasas de interés.

Todo es cuestión de perspectiva. Yo siempre preferiría construir antes de planear una familia. Especialmente si la construcción de la casa y el nacimiento/tiempo del bebé coinciden, eso ya es mucho estrés. Por supuesto, se puede lograr, pero yo no lo haría de forma planificada. Sin niños todavía es posible el EL. Con niños pequeños, solo muy limitado o con mucho más estrés. Claro que puede pasar que los niños no lleguen como planeado o deseado. Para mí, eso es un riesgo general de la vida. Así mismo puede pasar que tengas 2 hijos, pienses que así se queda la cosa y construyas en consecuencia, y luego llegue un huevo sorpresa. Se pueden imaginar muchos escenarios, por eso yo primero planearía como me parece más deseable y el resto la vida lo trae consigo.

Y que los costos de construcción al menos suban durante los próximos 2 años, personalmente lo considero seguro. Solo la magnitud del aumento de precios me parece cuestionable.