¿Construir grande? ¿O seguir viviendo de alquiler?

Hola comunidad,
ya he leído muchos hilos, de modo que Bauexperte y otros me han dado una idea realista de lo que costaría nuestra casa.

Actualmente somos 4 personas, mi esposa (27) a partir del otoño tendrá un trabajo a tiempo parcial bien remunerado, yo (38) seré funcionario a partir de julio. En resumen, a partir de octubre tendremos unos 3000 € de ingresos disponibles después de deducir todos los gastos. Gracias a [Bundeswohnung] pagamos un alquiler bastante bajo, además de que es idílico porque vivimos en uno de los barrios más bonitos de Colonia, junto a un parque, en una urbanización tranquila. Las 3 habitaciones nos bastan para ambos y nuestras dos hijas pequeñas, pero seguimos queriendo tener entre 2 y 3 hijos más en los próximos 10 años.

Como capital propio tenemos, sin contar nuestra reserva de emergencia de 25.000 €, el beneficio por venta de aproximadamente 150.000 € de la casa adosada de mis padres, que actualmente aún está alquilada. El terreno (305 m2) costaría 100.000 € si obtenemos la adjudicación.

Como casa pensábamos en una vivienda adosada con sótano completo, con bomba de calor geotérmica y ático acondicionado, así como un garaje. El tamaño de la casa sería de 7x12 m, lo que equivale a unos 170 m2 de superficie habitable.

Según una estimación prudente teniendo en cuenta las experiencias de Bauexperte, llegué a 370.000 € para la casa incluyendo todos los costes adicionales de construcción, garaje, jardín, etc., con un margen de 10.000 €.

Esto significaría que tendríamos que pedir un préstamo de 320.000 €.

Originalmente, antes de conocer este foro, revisé los precios para casas unifamiliares y viviendas adosadas con los fabricantes y calculé aproximadamente unos 250.000 €. Pero no sabía que habría tantos gastos adicionales. Mentalmente ya había aceptado un préstamo de 200.000 €, pero 120.000 € más me parecen algo elevado para afrontar. No pensé que construir una casa fuese tan caro. El problema es que actualmente estaríamos construyendo un poco por encima de nuestras necesidades, pero debido a los hijos que esperamos, necesitaríamos esa reserva. No sé qué sentido tendría limitarse a 120 m2 y luego, en 10 años, con dos o tres hijos más, darse cuenta de que la casa es demasiado pequeña... para luego vender y construir una nueva.

Por otro lado, me parece que los 320.000 € de préstamo son astronómicos. Con un interés del 3-4% y amortización, necesitaríamos unos 18-20 años para estar libres de deuda. Y mientras tanto tendríamos un máximo de 2000 € para vivir después de deducir todas las obligaciones.

Por eso mi reflexión general y la petición de vuestro feedback: estamos considerando abandonar el proyecto de construir la casa y seguir viviendo en alquiler, aunque cuando aumente la necesidad con el tercer y cuarto hijo, de todas formas tendríamos que mudarnos en algún momento. Quizás en los próximos años sería posible comprar el piso en condiciones especiales para luego venderlo con ganancia en el mercado libre (¿a partir de cuándo no se pagan impuestos por ello?). Así tendríamos aún más capital propio, pero creo que eso sería cuestión de unos 10 años.

Por otro lado, construir y vivir en una casa grande significaría que ya estaríamos disfrutando con los hijos algo que de otro modo compraríamos o construiríamos en 10 años, si tuviéramos más capital propio. Y ¿cuándo necesitan los niños una casa? Creo que más bien cuando son pequeños, ¿no?

¿Cuál es vuestro feedback sobre nuestra situación? ¿Qué aconsejaríais?
Hasta ahora hemos vivido sin deudas, ¿cómo se vive con una amortización alta al mes?
¿Quedaría dinero para vacaciones, inversiones, o la casa sería el centro absoluto de la vida durante los próximos 10-15 años?

¡Gracias por vuestras opiniones!

Saludos

sw1008

Lo que te deberían aconsejar.... ni idea. Parece que sois felices tal como está.
Si de verdad os quedan 3000 € después de deducir vuestras obligaciones, en cualquier caso no hay ningún obstáculo financiero para un proyecto de construcción así.

Nosotros no tuvimos que financiar tanto porque teníamos más capital propio, pero se vive bastante bien con la financiación. Elegimos una tasa de amortización similar a nuestro antiguo alquiler (aproximadamente 1000 € mensuales). Con eso nos tomaría tranquilamente 36 años amortizar nuestro crédito, pero todavía tenemos un buen colchón para hacer cada año al menos 5000 € en pagos extraordinarios, y así nuestra meta de haber pagado la propiedad en 20 años es muy realista.

No se debe apretar demasiado una financiación, y hay que asegurarse flexibilidad. Podemos cambiar a menudo la tasa de amortización gratuitamente, y tenemos el derecho de hacer el 10% por año en pagos extraordinarios. Por estos derechos tuvimos que luchar con los bancos.
Pero así podemos dejar correr el mínimo ahora para terminar la casa, y a partir del próximo año pagar más.
Si queréis tener más hijos, claro que también tienes que contar con eso, lo que mejor funciona es el enfoque de que tu salario debería ser suficiente para la financiación y la supervivencia de la familia. El ingreso de tu esposa es entonces como dinero de lujo/pago extraordinario. Así es en nuestro caso.
Todo lo que yo gano se puede gastar, el ingreso de mi esposa (actualmente prestación parental) va a una cuenta de ahorros desde donde se pueden hacer compras para la casa y el jardín, o cuando se vuelve a quejar del coche, o se quiere financiar unas vacaciones.

Personalmente creo que con 5 hijos se debería vivir en cualquier caso en una casa. Con jardín y espacio para correr. Porque en un piso de alquiler al final sí que surgen problemas con los vecinos, por el "ruido" de los niños.

Que construir una casa es caro, ya lo había pensado, pero que fuera tan caro no me lo habría imaginado. Si hubiera conocido las cifras que hoy tengo en mi papel antes de firmar, no habríamos construido.
Construimos 150 metros cuadrados sin sótano con un terreno de 700 metros cuadrados bajo KFW 55. Y ahora con todos los costes, es decir, mudanza, muebles nuevos, etc., hay un 4 delante del total. Una cifra increíble.
Pero calcula 30 años pagando cada mes 1000 € de alquiler, esa cifra es al menos igual de cruel.

Es y sigue siendo vuestra decisión, y probablemente la más difícil que habéis tomado hasta ahora en vuestra vida.

Bueno, nuestro alquiler actual es de 412€ por 72m² en Colonia, por lo que tenemos que elegir tasas de amortización mucho más altas si no queremos que nuestros nietos sigan pagando. Para mí es importante la libertad financiera, es decir, me gustaría construir y vivir bien, pero no necesariamente renunciar a las vacaciones anuales o tener que restringirme absolutamente de otras maneras. La casa no debe convertirse en una losa pesada. Más bien, un medio para un fin, es decir, un hogar para los niños.

Lo que me lleva a la consideración de establecer una amortización un poco más baja, siendo consciente de que esto prolongará el plazo del crédito a 25 o incluso 30 años. Sin embargo, puede que en ese tiempo exista la posibilidad de vender la casa de mis padres donde viven ahora y liquidar la deuda restante, alrededor de los 15 años cuando termine la fijación de intereses.

En una fase de bajos intereses como la actual, teóricamente debería valer la pena optar por un plazo de crédito más largo y aprovechar al máximo la fijación máxima de intereses. Así se tiene un margen financiero con una amortización más baja y, si se han acordado pagos especiales, la oportunidad de amortizar el crédito antes con esos pagos especiales; quién puede prever 15-20 años en el futuro.

Poco a poco me estoy acostumbrando a la suma exorbitante del crédito. Siempre y cuando esto no destruya nuestra vida ni nuestra existencia y podamos mantener un estilo de vida tan frugal como hasta ahora (sí, compramos las ofertas de los folletos publicitarios y sí, comparo precios al repostar, hacer las compras y ahorro donde tiene sentido, pero por convicción).

Quizás alguien más de vosotros pueda compartir sus experiencias, la contribución anterior nos ayudó mucho.

Me pregunto cuándo surgió la idea de que uno debe terminar de pagar su financiación en 20 años. Lo común son 30 años y además encajaría con vosotros [Alter]. Hay que verlo todo con un poco más de calma, así los tipos de amortización también serán más relajados ;)

Bueno, en 20 años también tendría que reunir algo de dinero para apoyar económicamente a mis hijos durante sus estudios y formación - por eso.

Off record puedo añadir lo siguiente:

Podríamos amortizar más rápido, pero no lo hacemos a propósito, porque realmente no queremos tener que adaptar nuestro estilo de vida. Justo ahora estamos en la fase de formar una familia con el primer hijo, pronto quizás el segundo. Uno quiere poder darse ciertos gustos.
Como ya se ha escrito, la casa es solo ligeramente más cara que nuestro alquiler, pero tiene un valor añadido enorme.

Tenemos un plazo fijo de 20 años, y si las cosas realmente van mal, entonces tendríamos una deuda pendiente de aprox. 150 000 €. Incluso si los intereses fueran del 8 o del 10 %, la cuota solo sería unos 400 € más cara que ahora. Eso no debería ser un problema para dos académicos, soportarlo, incluso si los niños empiezan a estudiar.

En el peor de los casos, el banco gana mucho dinero con nosotros, pero si es el banco o un casero, me da bastante igual.
Seguro que en algún momento será muy bonito cuando realmente seas dueño de la casa, pero entonces tienes que volver a pensar en dónde poner tu dinero de forma sensata. En este momento estoy muy contento de no tener esa preocupación. Antes de la construcción de la casa podía ver cómo la tasa de inflación devoraba nuestros míseros intereses. Cada mes pusimos mucho dinero más con la conciencia de que siempre sería menos en el banco.
Pero nadie me lleva tan rápido hacia acciones o fondos, no confío en eso.

ypg lo escribió bien. Cuotas de amortización relajadas traen residentes relajados :)