Construcción en límite con garaje

Hola,

tenemos previsto construir el próximo año en una zona de nueva construcción, el área está actualmente completamente vacía, probablemente seremos de los primeros en construir allí.

Ahora tendría una pregunta sobre la construcción en la línea límite de garajes, originalmente quería un garaje con techo plano, pero desafortunadamente no está permitido.

Como quiero un garaje bastante grande (8*9 metros, siendo los 9 metros en la línea límite), un techo a dos aguas es casi imposible con una altura media de pared de 3 metros. Así que pensé en construir un techo a cuatro aguas, ya que la cuarta cara del techo surge porque el garaje está justo al lado de la casa, ahora tengo dos preguntas:

A) ¿Cómo se comporta el canalón en la línea límite? Tendría que retranquear el edificio para que este no sobrepase la línea límite, ¿es eso posible o el edificio debe estar directamente en la línea límite?

B) ¿Cómo se comporta con el vecino? La administración escribe: "Es posible también retranquear el garaje de la línea límite del vecino. La obligación de adaptación al garaje límite del vecino sólo existe si el nuevo edificio se conecta sin interrupción a este." ¿Es decir, el que llega primero pinta primero? Si pongo mi garaje y mi vecino viene después, ¿debe colocar un garaje con techo a cuatro aguas junto al mío (aunque eso también sea problemático (acumulación de nieve, canalones congelados)) o debe retranquearse de la línea límite?

Muchas gracias,

Sebastian

Hola Sebastian,

B) ¿Cómo se comporta con el vecino? La administración escribe: "También es posible alejar el garaje de la línea de la propiedad del vecino. La obligación de adaptación al garaje en la línea de propiedad del vecino sólo existe si el nuevo edificio se conecta perfectamente a éste." ¿Es decir, el que llega primero, pinta primero? Si coloco mi garaje y mi vecino llega después, ¿tiene que poner un garaje con techo a cuatro aguas junto al mío (lo cual también es problemático (bolsa de nieve, canaletas congeladas)) o alejarse de la línea de propiedad?

Eso debería responderte tu arquitecto.

En mi opinión, tendrás que alejar este garaje - que no es precisamente pequeño - un buen tramo de la línea de la propiedad del vecino debido a la forma del techo, porque de lo contrario habría problemas con las superficies de separación. Alternativamente, también puedes preguntar a tu vecino si está de acuerdo con la inscripción de una servidumbre.

"Las regulaciones sobre las superficies de separación son fundamentalmente para proteger al vecino, es decir, el vecino tiene un derecho subjetivo fundamental a que se respeten las normas de distancia y por lo tanto puede impugnar con éxito un permiso de construcción otorgado para un proyecto que no cumple estas normas. En este caso no es necesario además determinar si existe una afectación real, la sola violación de la norma protectora del vecino significa una infracción legal contra el vecino (OVG NRW, sentencia de 22.1.1996 - 10 A 1464/92)."

Saludos cordiales

El arquitecto no existe en este momento (por desgracia aún no), eso se debe simplemente a que, en mi opinión, todavía es demasiado pronto porque aún no estamos de acuerdo sobre lo que realmente queremos, hay preguntas fundamentales abiertas como sótano, forma del techo, habitaciones, etc., y creo que sin al menos esas especificaciones un arquitecto también tendría dificultades para crear un diseño para mí.

¿Puedes explicarme por qué tenemos que alejarnos? La edificación en la frontera para garajes de hasta 9,0 m de longitud (Baviera) está permitida, también la forma del techo está permitida en el plan de desarrollo y se cumple la altura media de la pared de 3,0 metros.

Saludos,
Sebastian

Hola Sebastian,

Por el momento (lamentablemente aún) no hay arquitecto, eso se debe simplemente a que, en mi opinión, aún es demasiado pronto porque todavía no nos hemos puesto de acuerdo sobre lo que realmente queremos, hay cuestiones muy básicas aún por resolver como el sótano, la forma del techo, las habitaciones, etc., y creo que sin al menos esas indicaciones, a un arquitecto le resultaría difícil hacerme un diseño.

No es en absoluto demasiado pronto; precisamente esas preguntas o sus ventajas/desventajas/costos pueden aclararse en una reunión de trabajo con un arquitecto competente. Dado que tú —si lo he entendido bien— ya tienes el terreno, el plan de ordenación urbana o las disposiciones textuales también están definidas. Con estos datos básicos puedes trabajar con un arquitecto para la planificación definitiva. Él te preguntará sobre tu situación vital y, basándose en ello, hará propuestas.

Cuanto más retrasas esta conversación, más tiempo se pierde sin aprovechar... y entonces ya no serás uno de los primeros en construir en el área de nueva urbanización. Lo cómodo y, para mí, prioritario es, por supuesto, la financiación. ¿Sabes con cuánto dinero puedes disponer? Entonces es fácil definir cuánto dinero quieres gastar. ¡Eso debe considerarlo un buen arquitecto!

¿Puedes explicarme por qué tenemos que apartarnos? La construcción en la línea de la parcela para garajes de hasta 9,0 m de longitud (Baviera) está permitida, también la forma del techo está permitida en el plan de ordenación y se respeta la altura media de la pared de 3,0 metros.

Si realmente respetas la altura media, he dormido mal, lo siento. Aunque no estoy seguro de que esta medida se pueda cumplir con un techo a cuatro aguas. Un garaje prefabricado ya tiene una altura de aproximadamente 2,45 m, más la estructura del techo a cuatro aguas —¿qué inclinación del techo?— puede ser ajustado. Aquí también se requiere que un arquitecto elabore soluciones.

Un saludo cordial

Buenos días experto en construcción

He intentado dibujarlo para que sea más fácil de imaginar.
Primero la variante de techo a dos aguas, que supera la altura media de la pared de 3,00 m y seguramente no estaría permitida, aquí tendría que retroceder o registrar una carga edificatoria.

Y luego la variante como me la he imaginado, que ya he visto varias veces en áreas de nueva construcción. Lo que más me gustaría para este tamaño sería un techo plano con vegetación, pero lamentablemente el plan de desarrollo no lo permite.



Saludos,
Sebastian

Buen provecho

Y luego la variante como yo me la imaginaba, ya la he visto varias veces en zonas de nueva construcción. Lo que más me hubiera gustado para ese tamaño habría sido un techo plano con vegetación, pero lamentablemente el plan de construcción no lo permite.

Has representado gráficamente muy bien el problema que veo.

Altura media de la pared:

Las medidas de la longitud de la pared y la altura de la pared se refieren siempre a la pared frontera. Altura media de la pared significa que la altura media (=promediada) de la pared frontera es la que se considera. Por ejemplo, si una pared frontera del garaje tiene en la esquina delantera del edificio una altura de 2,75 m y en la esquina trasera una altura de 3,25 m, entonces resulta una altura media (permitida) de la pared de 3 m.

En tu variante de la lavadora seguramente también tienes en la casa una altura en el rango de 4,80 m - eso daría para la altura media una medida de 3,90 m; es decir, 90 cm demasiado alta. Por lo tanto, también tienes que jugar con la inclinación del techo del WD y eso - vuelvo a mi mensaje inicial - siempre lo puede hacer mejor el arquitecto.

Por supuesto, puede ser que el plan de construcción - que yo no conozco - permita una excepción a los 3,00 m. Pero normalmente se aplica la regla anterior.

Saludos cordiales