Entonces, por propia "experiencia", aunque solo lo he percibido como oyente. Hay objetos que no necesariamente se pueden calcular según el método del valor sustancial. Los colegas tuvieron recientemente un caso en el que, calculado con este método, se llegó a 240,000 €, pero para todos los peritos involucrados era demasiado bajo. Esto se debe a que la ubicación es muy demandada y la casa tiene potencial. Por eso, al final se aplicó un factor de valor sustancial del 1,55% para situar la casa en el rango que, según la valoración pericial, correspondía.
Puede que en tu caso con este método no se haya hecho eso. Eso significa que primero debería haberse realizado el método puro del valor sustancial, ¿verdad? ¿Luego hay una ajuste de mercado, por ejemplo, en forma de un factor aplicado de valor sustancial (aunque este posiblemente no encaje si apenas hay ventas comparables)?
También hay muchos escollos en los métodos para peritajes, que pueden llevar a que los valores no parezcan coincidir. ¿Qué dice el banco financiador? Esto también permite sacar conclusiones, de lo contrario solo queda el propio sentido del mercado (lo cual es difícil si no hay o hay pocas ventas comparables).