¿Las fases de rendimiento 1-3 con el arquitecto y la oferta global son de alguna manera desventajosas?

Hola,

queremos que un arquitecto planifique nuestra futura casita y, inicialmente, contratar las fases de servicio 1-3. Debido a las fuertes fluctuaciones de los costos esperados y computables, el arquitecto nos ha presentado una oferta global. Esta se encuentra en la Zona 3 en la tarifa media y, por lo tanto, dentro de la HOAI. Hasta ahora he leído sobre problemas cuando el arquitecto permanece por debajo de las tarifas mínimas con la oferta global. ¿Existen otras posibles trampas con este procedimiento, siempre que la tarifa no esté por debajo de la tarifa mínima? En internet sólo leo que esto podría ser un problema. Aunque tampoco estoy completamente seguro de si esto sería un problema con la HOAI más actual.

¡Gracias!

queremos que un arquitecto planifique nuestra futura casita y, en primer lugar, encargar las fases de servicio 1-3.

Recomiendo (ver "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!") primero el "Módulo A" (fases de servicio 1 y 2) y después - ¡¡muy importante!! - una fase de "reposo de la masa", en la que se reflexiona sobre el resultado de la fase de servicio 2 antes de entrar en la fase de servicio 3; ya habrás leído aquí muchas veces cómo muchos propietarios quieren cambiar el curso durante la construcción, lo cual suele deberse a planificaciones muy tempranas.
Después se sabe si se quiere continuar con el arquitecto o cambiarlo. Idealmente, se permanece fiel al mismo arquitecto entre los módulos B y C, porque nadie construye mejor que quien realiza el tríptico planificación del proyecto - planificación de detalles - dirección de obra con el mismo arquitecto.
Y dado que la fase de servicio 6 se basa en la fase de servicio 5, también aconsejo encarecidamente nunca encargar las fases de servicio 1 a 4, sino siempre llevar también la fase de servicio 5.

El "experto en casas prefabricadas" Tobias Beutler, sin embargo - precisamente porque es experto en casas "prefabricadas", es decir, asesora especialmente a propietarios que ya se han decidido a construir con un contratista general (GU) que pre-fabrica - recomienda planificar las fases de servicio 1 a 3 con un arquitecto propio; es decir, como yo, no hacer un corte después de la fase 4 (pero, a diferencia de mí, no más allá de la fase 4, sino ya antes de la fase 4). La razón - que considero muy sensata - para esta recomendación es en este caso no realizar ni pagar dos veces la fase 4, porque (especialmente en construcción de estructura de madera) es mejor que el GU se encargue ya de la planificación para la autorización.

Especialmente si queréis seguir este camino, el encargo de las fases de servicio 1 a 3 es un paquete bien elegido - pero no olvidéis tampoco la pausa entre la planificación preliminar y la planificación del proyecto (al menos dos semanas, mejor más, aunque con más de seis el efecto ya no aumenta mediblemente).

¡Gracias! Eso encaja con lo que tenemos planeado. Si la situación se ha calmado un poco para cuando finalicemos la fase de servicios 3 y la química con el arquitecto es buena, no estamos en absoluto en contra de que también nos encargue todo lo demás este arquitecto. Pero después de la fase de servicios 3 todavía tenemos la opción de cambiar a un contratista general o a otro proveedor integral, sin hacer nada doble o sin sentido, ¿verdad?

En general, ¿no hay ningún inconveniente con una oferta global?

La razón - también considerada muy sensata por mí - para esta recomendación es en este caso no realizar ni pagar dos veces la fase de ejecución 4, porque (especialmente en la construcción con estructura de madera) es mejor, al construir con un contratista general, que este ya asuma la planificación para la obtención de permisos.

Eso es interesante. ¿Por qué crees que es mejor?

¡Gracias! Eso encaja con lo que tenemos previsto. [...]
¿En general no hay objeción contra una oferta global?

¿Qué encaja con lo que tenéis previsto?
No veo objeción contra una oferta global.

Si la situación se ha calmado un poco para la finalización de la fase de servicio 3 y la química con el arquitecto es buena, no estamos en absoluto reacios a hacer también todo lo demás con este arquitecto. Pero después de la fase de servicio 3 todavía tenemos la opción de cambiar a un contratista general o a otro proveedor completo, sin hacer nada doble o absurdo, ¿verdad?

Definitivamente tomad una pausa tras la fase de servicio 2. Esta pausa es importante para acostumbrarse – algo que muchos propietarios primerizos de viviendas aún deben practicar – a no volver constantemente a la fase de comprobación en medio de la intervención. "¡Alea iacta est! – de ahora en adelante, como máximo rectificaciones, pero ya no escaleras giradas, ni ventilación controlada de espacios habitables sí-no-pero-todavía-no, ni ir y venir entre monolítico y sistema de aislamiento exterior", en algún momento hay que madurar y defender la decisión tomada, si no la casa se vuelve cara y complicada. "Código limpio", como dicen los programadores. La pausa entre la fase de servicio 2 y la 3 también debe servir muy importante para la reflexión sobre qué tipo(s) de construcción resulta(n) más simpático(s). El anteproyecto (que es el "resultado" al final de la fase de servicio 2) no solo es suficiente para la consulta previa de construcción en el ayuntamiento, sino también para una preselección aproximada de posibles contratistas generales. Porque en la fase de servicio 3 la cosa se pone seria, y ya se debería haber tomado la decisión básica "casa de piedra o casa de madera". También se debería contestar en la pausa la cuestión "¿encaja la química?". Por eso veo que la separación entre el primer módulo y los módulos posteriores de un encargo tras la fase de servicio 2 está mejor elegida que tras la fase de servicio 3.

Si de todos modos se pretende – salvo grandes catástrofes, se entiende – seguir el camino con el mismo arquitecto también después, entonces me parece razonable hasta al menos la fase de servicio 5 (de ahí la siguiente separación allí). Módulo A = fase de servicio 1 y 2 (anteproyecto), módulo B = fases de servicio 3 a 5 (maduración), módulo C = fases de servicio 6 a 8 (ejecución).

La razón – que también considero muy sensata – de esta recomendación es en este caso no realizar ni pagar la fase de servicio 4 dos veces, porque (especialmente en la construcción de entramado de madera) con un contratista general es mejor que este ya asuma la planificación para la licencia.

Eso es interesante. ¿Por qué crees que es mejor?

Porque los fabricantes de casas "prefabricadas" generalmente tienen sus propios "sistemas": cada fabricante de entramado de madera tiene su propia receta para el “sándwich” de la composición del muro, e incluso los fabricantes monolíticos a veces tienen grosores de muro diferentes a la venta libre de sus materiales para casas "piedra sobre piedra"; regularmente incluyen ya cajas de instalación preinstaladas. Eso solo ocasiona trabajo doble innecesario si un arquitecto independiente poco familiarizado con el sistema respectivo planifica como si fuera a construir una casa hecha en obra. Piedra sobre piedra, el arquitecto desarrolla la fase de servicio 5 a partir de la 4; en casas "prefabricadas" suele ser al revés e independiente del material: de la planificación de taller se deriva "hacia atrás" la planificación para la licencia.

Porque los fabricantes de casas "prefabricadas" generalmente tienen sus propios "sistemas": cada fabricante de marcos de madera tiene su propia receta para el sándwich de construcción de paredes, e incluso los fabricantes monolíticos de paneles macizos a veces tienen diferentes espesores de pared que en la "venta libre" de sus materiales para casas de "piedra sobre piedra"; regularmente ya incluyen cajas de instalación preinstaladas. Esto solo genera trabajo doble innecesario cuando un arquitecto independiente no familiarizado con el sistema respectivo planifica como si fuera a construir una casa de mampostería en obra. Piedra sobre piedra, el arquitecto desarrolla la fase de ejecución 5 a partir de la fase 4; en las casas "prefabricadas" suele ser al revés, independientemente del material: de la planificación de taller se deriva "hacia atrás" la planificación para la aprobación.

OK, eso tiene sentido. Con nosotros fue un poco diferente: nuestro fabricante de casas de madera prefabricadas entregó al arquitecto el conjunto completo de datos (paredes, ventanas, etc.) y con eso el arquitecto preparó y acompañó el plan de aprobación y la solicitud de construcción. Después de obtener el permiso de construcción, se programa una cita para la "selección técnica", donde se discuten los últimos detalles (paredes interiores finales, enchufes, conexiones de cocina, etc.) y luego la planificación de taller la realiza el socio constructor.