年轻建筑 - 是还是不是？

你好，房屋建造者，

我们（27岁和28岁）正在考虑建造一栋独栋住宅。其实我们本来想买一套新建的公寓，但由于市区的价格以及我们的“宠物问题”，现实来看几乎没可能（位置、布局、价格，仅限于一楼）。后来通过一个私人报价，我们有机会在一个受欢迎的新建区（不在市区）购买一块地，于是产生了进一步考虑的念头。
我们当然觉得这一切规模有点大——我刚工作两年，我男朋友时间稍长一些。
融资情况如下：
房屋23万欧元 + 土地5万欧元 + 地基工程、坡地保护及附加费用6万欧元 = 最少35万欧元
目前的自有资金共计12万欧元，其中保留2万欧元作为备用金，即可用资产为10万欧元
贷款25万欧元，有不同期限（KFW贷款、等额本息贷款和一笔可长达20年的储蓄贷款）。我男友还有两笔正在进行的储蓄贷款，十年后可再拿10万欧元作为还贷资金。
目前我们两人总收入大约5200欧元，均为全职，合同规定会涨工资。目前我们每月各存1500欧元，另外支付500欧元房租。

听起来确实好像可以承担。尤其是低利率非常吸引人，反正我们迟早都想要一套房子，这点很明确。
第一点：孩子——我们目前收入差不多，我实际上不能长时间休假。你们是怎么解决这个问题的？是直接只用一个人的收入来计算吗？仅凭每年10%的额外还款就能额外支付不少本金。
第二点：如果分手了怎么办？那样我男友就得独自承担房贷。你们有在合同里预先约定这些可能性吗？
第三点：是否有意义将房屋布局设计成以后可以再划分新房间的样子，而现在还不需要？还是这样做太不划算太贵？

非常感谢各类回复和建议！

你好，

我处于类似的情况，也曾长时间思考年轻时建房是否有意义。当然，像所有事情一样，有利有弊。一个重要因素无疑是你们是否以及何时想要孩子。对我来说，有了孩子再建房是不可能的。所以要么是在孩子出生之前，要么是等孩子足够大。第二种选择的优点是，那时可能可以无债务地承担房贷。另一方面，自有住房主要在孩子还住在家里的时候才有意义。而且没人知道20年后会怎样，也许那时又会发生战争，到那时拥有房子的梦想也就没了。所以我个人选择了年轻时建房。

还有一个关于收入的问题。是5200欧元毛收入还是净收入？如果是净收入，我根本不会担心，会毫不犹豫地决定建房。

关于你的问题。由于我自己只打算在2016-2017年建房，无法给你确切的答案。但也许对你有帮助，尤其是如果我们观点相似的话。

[*]这总是要看情况。我会按照较高的收入来计算，并调整每月负担，使之勉强能靠一个收入承担。当然前提是家人（尤其是父母）能够在紧急情况下伸出援手。否则负担要更低。剩余部分尽量通过提前还款来支付。不过事前要充分了解，避免隐藏费用。

[*]这个我帮不上什么忙。你们已经结婚了还是计划结婚？

[*]如果150平方米有这个可能，为什么不呢？我觉得上层空间潜力不大，因为3个房间加一个浴室空间较有限。如果要做的话，在底层可以把大客厅和餐厅隔出一个房间。我肯定会在底层规划一个书房，老了需要时也可以作为卧室用，以防以后爬楼梯困难。同时还需要一个足够大的浴室，而不仅仅是一个小卫生间。

谢谢你的回复。
是的，目前净收入是5200欧元，我们每人大约一半。原则上只有减少半个岗位左右才会减少，因为我受合同条款约束。
当然，如果一切顺利，我也不担心能比较快还清贷款。但是生活常常出人意料。
对我来说，现在买房的主要优势是低利率和大约5年的时间（直到可能有孩子），可以还掉相当一部分贷款。另外，我们目前还住在学生宿舍，肯定想搬出去（如前所述，最初计划是买产权住房）。
我父母当然有些担心，说我应该再攒几年钱（为什么？因为利率可能又涨？）。

你的第二个方案（等孩子长大再买房）对我来说绝对不考虑，因为那时候我已经很老了。是的，房子确实是为孩子准备的。

我们目前还没结婚，也没有计划，但我想如果有孩子了我们可能会结婚。但至少几年内不会。这当然是个复杂的问题，但我们是要在“他”的地方建房，我当然关心分手时不要吃大亏。
额外还款在10%额度内是免费的。当前的利率条件看起来非常好，特别是比起我们父母的贷款条件。
尽管如此，难免感觉只是因为现在很便宜才被诱导去做决定。

你好Nina，

根据你们的条件，我也倾向于直接建房而不是购买一套公寓。

我自己27岁时买了一套小的2.5室公寓，几乎全额贷款，因为我一年前买了梦寐以求的汽车，把5年的积蓄几乎花光了。

我的贷款金额接近16万欧元，当时的净收入是1800欧元。虽然有时挺辛苦，但没有太大的牺牲还能负担得起。

你们算算如果其中一方因某些原因暂停收入（育儿、失业、疾病等），你们还能有多少收入。

另一个重要且在你们这个年龄还比较便宜的是职业失能保险。

针对“（还）未结婚但共同建房”的情况，我建议你们找一位有经验的公证人做咨询——他可以向你们解释所有可能的情况和合同条款——虽然需要花费一些钱，但在我看来，这是花得值得的。

Die Sondertilgungen sind bis zu einem Satz vom 10% kostenfrei.

对此我几乎难以相信。银行通常会通过利率附加费来抵消提前还款的“风险”。所以你虽然不需要为每年最高10%的提前还款支付手续费，但需要支付较高的贷款利率。

你们俩还挺年轻，我建议你们选择较长时间的固定利率（25-30年），搭配适度的还款比例（初始还款率2%）和提前还款选项（针对不打算用住房储蓄合同还清的部分）。这样你们可以灵活选择是否提前还款。

我还建议你们在合同中加入两到三次无手续费调整还款率的条款。

你们有没有核实过你男朋友的住房储蓄合同是否比目前的银行贷款更优惠？

祝好，

Dirk

我们当然觉得这一切都有点超出我们的能力——我刚工作两年，我的男朋友时间稍长一些。

你好，Nina，

即使工资很不错：对于上面提到的那句话，如果是你们的话，我会再好好考虑一下。
数字并不是一切，没有什么会跑掉——定居可以以后再考虑。

我总是警告不要太早开始筑巢，但人各有异。也无法预测这段感情是永恒还是只会坚持1年或10年。
没有什么是有保证的，如果不带有玫瑰色眼镜，也考虑到各种可能性，那就没问题...
只要你们在这种情况下感到舒服！

问候，Yvonne

对我来说，带着孩子建房是不可能的。要么在孩子出生之前，要么等孩子足够大了。

请问为什么不行？我们现在有三个孩子一起建房，这根本不是问题。孩子们对工地、建筑车辆等非常感兴趣。我们知道自己确切需要多大的空间。如果我们在有了孩子之前建房，事后可能会后悔。就像我们现在住的这套租来的排屋一样。

@TE：如果婚礼和孩子还不在计划中，并且你们其实还想再等等，那就等等吧。但我可能会找个租房住，除非建房的事情暂时搁置。
如果利率上升，也不会一下子涨5%。 （那储蓄利率不会也跟着涨吗？）